Договор о праве заключения договора аренды (также его называют предварительным договором аренды или соглашением о намерениях) — это документ‚ в котором стороны фиксируют обязательство заключить основной договор аренды в будущем на согласованных условиях. Такой документ особенно актуален‚ когда объект ещё не готов к передаче (например‚ строится или ремонтируется)‚ либо сторонам нужно время для согласования деталей.

Правовая основа

Предварительный договор регулируется статьёй 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ней‚ стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях‚ предусмотренных предварительным договором. Важные моменты:

• Предварительный договор заключается в той же форме‚ что и основной договор;
• Должен содержать существенные условия будущего договора аренды;
• Указывается срок‚ в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
• Если срок не указан‚ основной договор должен быть заключён в течение года с момента подписания предварительного.

Когда используется такой договор

1. Аренда коммерческой недвижимости в строящихся бизнес-центрах и ТРЦ;
2. Бронирование жилого помещения до момента освобождения текущими жильцами;
3. Аренда государственной или муниципальной недвижимости до проведения торгов;
4. Ситуации‚ когда арендатору нужно время на регистрацию юрлица или получение лицензий.

Структура и образец договора

Ниже приведён примерный образец договора на право заключения договора аренды.

ДОГОВОР № ___
о праве заключения договора аренды

г. Москва «___» ________ 20___ г.

Общество с ограниченной ответственностью «»‚ именуемое в дальнейшем «Арендодатель»‚ в лице генерального директора Иванова И. И.‚ действующего на основании Устава‚ с одной стороны‚ и гражданин Петров П. П. (паспорт: серия 45 № 456‚ выдан ОВД района * г. Москвы)‚ именуемый в дальнейшем «Арендатор»‚ с другой стороны‚ заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

Стороны обязуются заключить в срок до «___» ________ 20___ г. договор аренды нежилого помещения‚ расположенного по адресу: г. Москва‚ ул. ‚ д. ‚ помещение № ‚ общей площадью кв. м (далее, «Помещение»).

Право собственности Арендодателя подтверждается записью ЕГРН от «___» ________ 20___ г.‚ серия № .

Условия будущего договора аренды

Срок аренды, с момента подписания основного договора по «___» ________ 20___ г.

Размер арендной платы — (сумма прописью) рублей в месяц‚ включая НДС / НДС не облагается.

Обеспечительный платёж — в размере одного месячного платежа.

Помещение передаётся по акту приёма-передачи в состоянии‚ пригодном для использования по назначению.

Права и обязанности сторон

Арендодатель обязуется не заключать договоры аренды в отношении указанного помещения с третьими лицами в течение срока действия настоящего договора.

Арендатор обязуется подписать основной договор аренды в согласованный срок.

Сторона‚ уклоняющаяся от заключения основного договора‚ обязана возместить другой стороне причинённые убытки (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Ответственность сторон

В случае отказа одной из сторон от заключения основного договора вторая сторона вправе требовать понуждения к его заключению в судебном порядке в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства.

Заключительные положения

Договор вступает в силу с момента подписания и действует до заключения основного договора аренды либо до истечения срока‚ указанного в п. 1.1.

Договор составлен в двух экземплярах‚ по одному для каждой из сторон.

Реквизиты и подписи сторон

Арендодатель: ООО «»‚ ИНН 77‚ КПП 77*‚ ОГРН 177**‚ юр. адрес: г. Москва‚ ул. ‚ д. ‚ р/с 40702* в ПАО «** Банк»‚ к/с 30101‚ БИК 0445. Тел.: +7 (4) —.

Арендатор: Петров П. П.‚ паспорт 45 № **456‚ зарегистрирован: г. Москва‚ ул. ‚ д. ‚ кв. *. Тел.: +7 (9) —**.

Подписи сторон: _____________ /Иванов И. И./ _____________ /Петров П. П./

Важные нюансы при составлении

• Обеспечительный платёж или задаток. Часто к предварительному договору прилагается условие о внесении задатка (ст. 380–381 ГК РФ) — это усиливает гарантии для обеих сторон.
• Государственная регистрация. Если будущий договор аренды подлежит регистрации (срок от года)‚ предварительный договор регистрации не подлежит‚ но основной — да.
• Цифровизация. Сегодня договоры аренды жилья всё чаще заключаются в электронном виде — обсуждается возможность подписания через портал Госуслуги‚ что упрощает фиксацию условий и защищает обе стороны.
• Государственная недвижимость. Для аренды госимущества Минфин разрабатывает примерные формы договоров‚ на которые стоит ориентироваться.

Чем предварительный договор отличается от соглашения о намерениях

Соглашение о намерениях‚ как правило‚ не порождает обязанности заключить договор и носит декларативный характер. Предварительный же договор юридически обязывает стороны заключить основной договор‚ а уклонение влечёт ответственность и возможность понуждения через суд.

Договор на право заключения договора аренды, надёжный инструмент фиксации договорённостей сторон до подписания основного документа. Чтобы он имел юридическую силу‚ необходимо максимально подробно прописать существенные условия будущей аренды: объект‚ срок‚ размер платы и порядок передачи помещения. При возникновении сомнений рекомендуется обратиться к юристу для проверки документа.