Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Процедура утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) или кадастровой карте является обязательным этапом при образовании новых земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности. Без утвержденной схемы невозможно поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать к нему права. В данной статье подробно разбираем правовую основу, порядок действий, сроки и нюансы на примере действующего регламента (актуально на ).

Правовая основа и суть процедуры

Согласно статье 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, схема расположения земельного участка — это документ, на основании которого осуществляется образование земельных участков из земель (или земельных участков), находящихся в государственной или муниципальной собственности, в отсутствие утвержденного проекта межевания территории (или проектной документации лесных участков при образовании лесных участков).

Суть процедуры: Заявитель готовит схему (обычно с помощью кадастрового инженера), подает заявление в уполномоченный орган власти, орган рассматривает соответствие схемы нормативным актам и выдает распоряжение об утверждении (или отказ).

Ключевые нормативные акты:

Земельный кодекс РФ (ст. 11.10, 11.11, 39.6, 39.7 и др.) — базовые правила образования участков и требования к схеме.
Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», порядок внесения сведений в ЕГРН.
Приказ Минэкономразвития РФ от № 762 — требования к составу сведений, содержащихся в схеме расположения.
Региональные нормативные акты (например, для Санкт-Петербурга — административный регламент, утвержденный Комитетом по управлению городским имуществом).

В каких случаях требуется утверждение схемы?

Утверждение схемы обязательно, если вы планируете:

Образовать новый участок из земель города/региона (муниципальной или государственной собственности) для последующей аренды или выкупа (пurchase).
Разделить или перераспределить уже существующие муниципальные участки (в случаях, предусмотренных законом, без проекта межевания).
Сформировать лесной участок (по схеме, аналогичной схеме расположения, но с учетом лесного законодательства).

Важно: Если на территории действует утвержденный проект межевания, образование участков производится на его основе, а не по схеме расположения.

Какие сведения включаются в схему расположения?

Схема представляет собой графический и текстовый документ. Согласно ст. 11.10 ЗК РФ и Приказу № 762, она должна содержать:

Графическую часть: Изображение границ образуемого участка(ов) на фоне кадастрового плана территории (КПТ) или кадастровой карты.
Площадь каждого образуемого земельного участка.
Условные номера участков (если образуется два и более участка).
Привязку к координатам характерных точек границ (в системе координат, используемой для ведения ЕГРН).

При подготовке схемы кадастровый инженер обязан учитывать:

Утвержденные документы территориального планирования (Генплан, ППТ, Правила землепользования и застройки).
Землеустроительную документацию.
Наличие зон с особыми условиями использования территории (ЗОС) (защитные зоны ЛЭП, трубопроводов, зоны Охраны культурного наследия, водоохранные зоны и т.д.).
Красные линии и границы территорий общего пользования.
Расположение земельных участков общего пользования (дворовые территории, проезды).
Местоположение зданий и сооружений (в т.ч. планируемых по госпрограммам и адресным инвестиционным программам).
Границы особо охраняемых природных территорий (ООПТ).

Неучет даже одной из этих ограничений (например, прохождения ЗОС или красной линии) станет основанием для отказа в утверждении.

Порядок подачи заявления и получения услуги (на примере Портала госуслуг Санкт-Петербурга)

Процесс полностью оцифрован и доступен через ЕПГУ / Региональный портал госуслуг.

Этап 1. Подготовка документов

Необходимо подготовить пакет (список может незначительно отличаться в зависимости от способа подачи, лично/почта/электронно):

Заявление установленного образца (заполняется в личном кабинете портала).
Схема расположения земельного участка (в электронном виде, подписанная ЭЦП кадастрового инженера, подготовившего схему).
Документы, подтверждающие полномочия представителя (если подает не сам заявитель) — доверенность, устав и т.д.
Иные документы, предусмотренные региональным регламентом (например, согласования с заинтересованными ведомствами, если они требуются до подачи).

Этап 2. Подача заявления

Заявление подают:

Физические лица (граждане РФ, иностранец, лица без гражданства).
Юридические лица (в т.ч. ИП).
Их уполномоченные представители.

Ограничения: В соответствии с ЗК РФ и фз. законами существуют ограничения на предоставление участков иностранным юридическим лицам, гражданам и лицам без гражданства (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ).

Государственная пошлина за предоставление данной услуги НЕ ВЗЫМАЕТСЯ.

Этап 3. Рассмотрение в органе власти

Заявление поступает в Комитет по управлению городским имуществом (или иной уполномоченный орган субъекта РФ).

Проводится проверка полноты пакета документов.
Проводится экспертиза схемы на соответствие нормативным актам (см. раздел 3).
При необходимости запрашиваются заключения заинтересованных органов (архитектура, охрана памятников, Росреестр и др.).

Этап 4. Получение результата

Срок предоставления услуги: 30 календарных дней со дня поступления заявления.

Результат выдается в выбранном заявителем виде:

На бумажном носителе (в МФЦ / органе власти).
В форме электронного документа (в личном кабинете портала госуслуг / на email).

Результат — это Копия распоряжения Комитета об утверждении схемы с приложением самой схемы (со штампом/ЭЦП органа власти) ИЛИ Решение об отказе с указанием причин.

Куда обращаться (Центры предоставления услуги)

Подать документы лично или получить результат на бумажном носителе можно в Многофункциональных центрах (МФЦ) «Мои Документы» или непосредственно в администрации органа власти.

Пример адреса органа власти (маскирован):

г. , ул. , д. , лит. , пом.

Телефон справочной (маскирован): +7 () —

Email (маскирован): @*.ru

Точные адреса и режим работы ближайшего к вам МФЦ или органа власти необходимо уточнить через поиск на Портале госуслуг вашего региона на день обращения.

Что делать после получения утвержденной схемы?

Получение распоряжения об утверждении схемы — это не конец процесса, а только начало регистрации прав.

Кадастровые работы (МПЗУ): Кадастровый инженер проводит межевание (установку границ в натуре) и готовит Межевой план земельного участка (МПЗУ) на основании утвержденной схемы. Границы в МПЗУ должны в точности соответствовать утвержденной схеме.
Регистрация в Росреестре (ЕГРН): Подача МПЗУ и договора в Росреестр для присвоения кадастрового номера и регистрации права (аренды или собственности).

Типичные ошибки и основания для отказа

Чтобы не потерять 30 дней и получить отказ, проверьте схему на следующие риски:

Нарушение красных линий или границ ЗОС (защитные зоны сетей, санитарно-защитные зоны предприятий).
Пересечение с существующими участками (данные ЕГРН на момент подачи).
Несоответствие ППТ / Правилам землепользования (например, превышение максимального процента застройки, несоответствие функциональному зонированию).
Отсутствие согласований (если схема затрагивает Охрану культурного наследия, лесной фонд, водный фонд — согласования нужны до подачи на утверждение).
Ошибки в координатах (вылет за пределы КПТ, неверная система координат).
Нарушение минимального/максимального размера участка для данного вида разрешенного использования (устанавливается Правилами землепользования).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Могу ли я подготовить схему сам, без кадастрового инженера?

Нет. Подготовка схемы расположения — это вид кадастровых работ (ч. 2 ст. 22 ФЗ № 221-ФЗ), которые имеют право выполнять только кадастровые инженеры, имеющие квалификационное удостоверение и членство в СРО. Схема должна быть подписана ЭЦП инженера.

Сколько стоит услуга кадастрового инженера по подготовке схемы?

Государственная пошлина за утверждение схемы отсутствует (0 руб.). Но услуги кадастрового инженера по подготовке схемы — платные. Стоимость рыночная, в среднем в крупных городах составляет от 15 000 до 50 000 руб. и выше в зависимости от сложности, площади и необходимости согласований.

Можно ли обжаловать отказ в утверждении схемы?

Да. Отказ можно обжаловать в судебном порядке (в Арбитражный суд — для юрлиц/ИП, в суд общей юрисдикции — для физлиц) или в внесудебном порядке (подача повторного заявления после устранения замечаний, либо жалоба вышестоящему органу/прокурору). Срок обжалования в суде — 3 месяца со дня получения отказа;

Каков срок действия утвержденной схемы?

В ЗК РФ жесткий срок действия схемы не установлен. Однако на практике схему нужно реализовать (заключить договор, провести межевание, зарегистрировать в ЕГРН) в разумный срок. Если за долгое время (например, 2-3 года) на территории изменились документы планирования (утвержден новый Генплан, ППТ, введены новые ЗОС), орган власти может потребовать согласовать схему заново или подготовить новую при подаче МПЗУ в Росреестр.

Резюме: чек-лист для успешного утверждения

[ ] Проверить статус территории: нет ли проекта межевания, каков вид разрешенного использования (ВРИ), какие ЗОС и красные линии действуют (через Публичную кадастровую карту Росреестра и ГИС ОГК).
[ ] Заключить договор с кадастровым инженером (проверить статус ЭЦП и членство в СРО на сайте Росреестра).
[ ] Инженер готовит схему с учетом всех ограничений (ППТ, ЗОС, ООПТ, красные линии, существующие участки ЕГРН).
[ ] Получить необходимые согласования (КГИОП, Лесное хозяйство, Водное хозяйство, сетевые организации) — до подачи заявления.
[ ] Подать заявление через Портал госуслуг (региональный раздел) с ЭЦП заявителя/представителя.
[ ] Дождаться распоряжения об утверждении (срок 30 календарных дней).
[ ] Заключить договор аренды/купли с органом власти.
[ ] Заказать у того же или другого инженера МПЗУ (межевой план) на основании утвержденной схемы.
[ ] Подать МПЗУ в Росреестр для постановки на учет и регистрации права.

Данная статья носит информационный характер. Нормативная база может меняться. Перед началом работ обязательно уточняйте актуальные требования на официальном портале госуслуг вашего субъекта РФ или консультируйтесь с кадастровым инженером и юристом по земельному праву.

Информация основана на данных Портала госуслуг Санкт-Петербурга (gu.spb.ru) от и действующем Земельном кодексе РФ на .