Договор аренды квартиры между физическими лицами (его также называют договором найма жилого помещения), это ключевой документ, который защищает интересы как собственника жилья, так и нанимателя. В этой статье мы подробно разберём структуру документа, обязательные пункты, типичные ошибки и приведём образец, который можно взять за основу.

Что такое договор аренды (найма) жилого помещения

Согласно Гражданскому кодексу РФ, если жильё сдаёт физическое лицо другому физическому лицу, правильнее говорить о договоре найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ). Термин «аренда» формально применяется, когда нанимателем выступает организация. Однако на практике оба названия используются как синонимы, и это не влияет на юридическую силу документа.

Договор заключается в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение не требуется, однако при сроке найма от 1 года и более договор подлежит государственной регистрации в Росреестре (как обременение объекта недвижимости).

Обязательные разделы договора

Шапка договора и стороны

В начале документа указываются:

• место и дата заключения договора;
• Ф.И.О. арендодателя (наймодателя) и арендатора (нанимателя);
• паспортные данные обеих сторон;
• адреса регистрации.

Пример формулировки:

«г. Москва «___» _________ 2026 г.

Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт серия 45* № 456, выдан ОВД «» г. Москвы 12.03.20, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гражданка РФ Петрова Анна Сергеевна, паспорт серия 45 № 789, выдан ОВД «*» г. Москвы 25.07.20, именуемая в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем…»

Предмет договора

Здесь подробно описывается объект аренды:

• полный адрес квартиры: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. **;
• общая и жилая площадь (например, общая площадь — 45,5 кв. м);
• этаж, количество комнат;
• реквизиты правоустанавливающего документа (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН, копия которой прилагается к договору);
• срок найма.

Пример: «Наймодатель предоставляет Нанимателю и членам его семьи в пользование сроком на 11 (одиннадцать) месяцев квартиру общей площадью 45,5 кв. м, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. , принадлежащую Наймодателю на праве собственности (выписка из ЕГРН от 05.02.20* № ** является приложением к настоящему договору)».

Права и обязанности сторон

Наймодатель обязуется:

• передать квартиру в пригодном для проживания состоянии;
• не чинить препятствий проживанию;
• проводить капитальный ремонт;
• предупреждать о визитах для проверки состояния жилья (обычно не чаще 1 раза в месяц и по предварительному согласованию).

Наниматель обязуется:

• своевременно вносить плату;
• использовать жильё только для проживания;
• соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
• проводить текущий ремонт;
• вернуть квартиру в том же состоянии с учётом нормального износа.

Плата и порядок расчётов

Один из самых важных разделов. В нём фиксируются:

• размер ежемесячной платы (например, 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей);
• срок внесения (например, не позднее 5-го числа каждого месяца);
• способ оплаты (наличными под расписку, переводом на карту ** 12);
• кто оплачивает коммунальные услуги и интернет;
• условия изменения платы (обычно не чаще одного раза в год).

Обеспечительный платёж (депозит)

Рекомендуется прописать размер страхового депозита (как правило, в размере месячной платы), порядок его возврата и случаи, когда наймодатель вправе удержать его часть (ущерб имуществу, неоплаченные счета, досрочный выезд без уведомления).

Ответственность сторон

Указываются штрафные санкции за просрочку платежа (например, 0,1% от суммы за каждый день просрочки), ответственность за порчу имущества.

Порядок расторжения договора

• по соглашению сторон — в любой момент;
• наниматель вправе расторгнуть договор, предупредив наймодателя за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ), если иное не установлено договором;
• наймодатель — только в судебном порядке при существенных нарушениях (неуплата за 6 месяцев, разрушение жилья, систематическое нарушение прав соседей).

Заключительные положения и реквизиты

Договор составляется в двух экземплярах. В конце указываются паспортные данные, адреса и телефоны сторон: +7 (9) *—, подписи с расшифровкой.

Приложения к договору

1. Акт приёма-передачи квартиры — с описанием состояния жилья, показаниями счётчиков, количеством ключей.
2. Опись имущества — перечень мебели и бытовой техники с указанием их состояния (особенно важно при аренде квартиры с мебелью).
3. Копия выписки из ЕГРН или свидетельства о собственности.

Типичные ошибки при составлении

• Отсутствие акта приёма-передачи — потом сложно доказать, в каком состоянии была квартира.
• Не прописан порядок возврата депозита;
• Не указаны лица, которые будут проживать вместе с нанимателем.
• Размытые формулировки о коммунальных платежах.
• Отсутствие условия о досрочном расторжении и уведомлении.

Где скачать готовый шаблон

Готовые образцы договора аренды квартиры между физическими лицами, актуальные на 2026 год, можно бесплатно скачать в форматах Word и PDF на проверенных ресурсах: КонсультантПлюс, Яндекс Аренда, Договор-Юрист.Ру, FreshDoc, Amulex и других юридических сервисах. Многие площадки предлагают онлайн-конструкторы, позволяющие заполнить шаблон за 5 минут и скачать готовый документ.

Грамотно составленный договор аренды квартиры — это страховка от конфликтов и финансовых потерь для обеих сторон. Используйте проверенный шаблон, внимательно заполняйте все разделы, обязательно оформляйте акт приёма-передачи и опись имущества. При сомнениях или нестандартной ситуации (посуточная аренда, сдача с мебелью, несколько собственников) рекомендуется проконсультироваться с юристом.