Актуально на: 09 июня 2026 г.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это основной нормативный правовой акт, регулирующий порядок использования земельных участков и размещения объектов капитального строительства на территории Санкт-Петербурга. Понимание положений ПЗЗ критически важно для собственников, покупателей, застройщиков и инвесторов, так как именно этот документ определяет, что, где и как можно строить.

Правовая база и статус документа

Действующая редакция ПЗЗ утверждена Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года № 524 («О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга») со всеми последующими изменениями (в т.ч. от 17 февраля 2020 года и более поздними поправками).

Согласно ст. 2.2.3 ПЗЗ, разрешенное использование земельных участков, на территории которых действуют градостроительные регламенты, устанавливается исключительно в соответствии с параметрами соответствующих градостроительных регламентов. Это означает, что ПЗЗ задает общий фреймворк, а конкретные параметры застройки (высотность, плотность, отступы) «зашиты» в регламент конкретной территории.

Ключевые нормативные акты:

• Закон Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (базовый закон).
• Постановление Правительства СПб № 524 (сам текст ПЗЗ).
• Градостроительные регламенты территорий (утверждаются по районам/округам).
• Генеральный план Санкт-Петербурга.

Как узнать ПЗЗ для конкретного участка?

Прежде чем совершать сделку или начинать проектирование, необходимо получить официальную информацию о режиме использования территории. Основные способы:

1. Выписка из ПЗЗ (Справка о градостроительном плане земельного участка — ГПЗУ). Это основной документ. Заказывается через МФЦ, портал Госуслуг или непосредственно в Администрации соответствующего района Санкт-Петербурга.
2. Обращение в Администрацию района. Заказчик кадастровых работ (собственник или покупатель) должен самостоятельно уточнить возможность разделения/объединения участков или смены вида разрешенного использования (ВРИ) через запрос выписки из ПЗЗ в Администрации района, где расположен объект.
3. Публичные слушания и проектные материалы. Проекты изменений в ПЗЗ и градостроительные регламенты публикуются на официальном сайте КГА (Комитета по градостроительству и архитектуре) по адресу: www.kgainfo.spb.ru (раздел «ПЗЗ», «Публичные слушания»). Например, ранее материалы выставлялись на обсуждение с по .
4. Интерактивные карты. Карта ПЗЗ доступна на сайте КГА и в ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования).

Структура ПЗЗ: зоны и подзоны

Территория Санкт-Петербурга делится на функциональные зоны, которые в свою очередь делятся на подзоны с особыми условиями использования. Пример обозначения из практики: ТД1-2_1 (общественно-деловая подзона).

Основные функциональные зоны (упрощенно):

• Ж (Жилая), индивидуальное, малоэтажное, многоэтажное жилое строительство.
• Д (Общественно-деловая), административные здания, торговые центры, офисы, социальные объекты. Пример: зона Д, подзона ТД1-2_1.
• П (Производственная), склады, заводы, логистические центры (часто за КАД).
• Р (Рекреационная) — парки, скверы, спортивные объекты.
• С (Сельскохозяйственная / Специальная) — особого назначения (оборонные, транспортные, энергетические объекты).

Важно: В недавних редакциях ПЗЗ внесены новации, в т.ч. возможность размещения предприятий для проведения научных исследований (НИОКР) в жилых и общественно-деловых зонах, что расширяет потенциал нежилых помещений в жилых массивах.

Ключевые параметры, регулируемые ПЗЗ/Градостроительным регламентом

Для каждого участка ПЗЗ (через регламент) фиксирует:

ПЗЗ и сделки с землей: риски и проверки (Due Diligence)

Рынок земельных участков в СПб активен: на популярных порталах (Циан, Авито/АФЫ, МирКвартир, 2ГИС, ПЕТЕРЛЭНД) на текущий момент размещено от 129 до 800+ объявлений (в зависимости от фильтров: с подрядом/без, за КАД/в городе). Цены варьируются от 500 тыс. руб. за участок в часе езды от города (рассрочка ~24 500 руб./мес) до десятков миллионов за «престижные» участки в Московском, Приморском, Пушкинском районах (например, участок 0,8 га (80 соток) в Московском районе в зоне Д).

Что проверить перед покупкой (чек-лист):

• Соответствие ВРИ целям. Если покупаете под ИЖС, а ВРИ — «под размещение объекта капитального строительства нежилового назначения», жилое строить нельзя без перевода ВРИ.
• Границы и межевание. Кадастровый инженер обязан проверить возможность межевания/раздела по ПЗЗ до начала работ. Часто участки продаються с неясными границами или наложением на зоны с особыми условиями использования (ЗОС — охрана памятников, водоохранные зоны, ЛЭП, газопроводы).
• ЗОС (Зоны с особыми условиями использования). Наличие ЗОС может полностью запретить строительство или наложить строгие ограничения (высоту, глубину заложения).
• Несоответствие фактического использования ПЗЗ. Критический риск: если на участке уже стоит постройка, не соответствующая ПЗЗ/регламенту, это может привести к признаванию объекта неавторизованной постройки и его сносу (изъятию). Избежать этого можно только своевременной легализацией (если позволяет регламент) или приведением параметров в соответствие.

Процедура изменения вида разрешенного использования (ВРИ) или параметров застройки

Если текущий ПЗЗ не позволяет реализовать ваш проект, возможны два пути:

1. Перевод ВРИ на условно разрешенный вид. Требует: подготовки проекта планировки территории (ППТ), проведения публичных слушаний, получения положительного заключения и решения Администрации района/КГА.
2. Изменение градостроительного регламента / ПЗЗ. Сложная и долгая процедура (от 6 месяцев до года и более), инициируемая заинтересованным лицом через разработку проектной документации, экспертизу и публичные слушания. Решается на уровне Правительства СПб.

Полезные ресурсы и контакты (маскировано)

• Официальный сайт КГА (Комитет по градостроительству и архитектуре СПб): kgainfo.spb.ru (разделы: «ПЗЗ», «Регламенты», «Публичные слушания», «Карта ПЗЗ»).
• ФГИС ТП (Федеральная гос. инф. система территориального планирования): fgis.tp.gov.ru — официальный реестр зон и регламентов.
• Портал Госуслуг (ГПЗУ): gosuslugi.ru — заказ выписки онлайн.
• Администрации районов СПб: Контактные телефоны и адреса приемных комиссий (—* , ул. , д. *) ищите на сайтах конкретных районов (например, Администрация Московского р-на, Администрация Пушкинского р-на и т.д.).
• Научно-исследовательский и проектный центр Генплана СПб: Разработчик документации по планировке (сайт: nipcgp.spb.ru или аналогичный).

Частые ошибки и советы экспертов

ПЗЗ Санкт-Петербурга, это динамичный инструмент управления территорией. На 2026 год ключевым трендом является уплотнение застройки в черте города, развитие промышленного потенциала (новые зоны для производства и НИОКР) и интеграция научных функций в городскую среду.

Алгоритм безопасной работы с участком:

1. Получить ГПЗУ (Выписку из ПЗЗ) на руки (электронно на Госуслугах — бесплатно/быстро).
2. Проанализировать ВРИ, параметры застройки, ЗОС, красные линии.
3. При необходимости — консультация с юристом по земельному праву и кадастровым инженером (телефоны специалистов: —).
4. Только после этого — сделка или проектирование.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормативная база может меняться. Обращайтесь к актуальным текстам законов на официальных порталах (pravo.gov.spb.ru, kgainfo.spb.ru, fgis.tp.gov.ru).