Статья подготовлена на основании действующего законодательства РФ, нормативных правовых актов Брянской области и судебной практики. Актуальность информации подтверждена на .

Нормативная правовая основа

Порядок определения цены земельных участков (ЗУ), находящихся в собственности субъекта РФ (Брянской области), регулируется иерархией нормативных актов:

1. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) — ст. 39.19 (цена при предоставлении в собственность), ст. 39.20 (цена при предоставлении в аренду с последующим выкупом), ст. 66 (плата за пользование землей).
2. Федеральный закон от № 236-ФЗ «О оценке деятельности в Российской Федерации», определяет требования к оценке кадастровой стоимости.
3. Закон Брянской области «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Брянской области, и порядке их оплаты» (далее — Закон области). Примечание: точный номер и дату принятия Закона области необходимо уточнять на официальном портале правовой информации Брянской области или сайте Министерства имущественных и земельных отношений Брянской области.
4. Постановления Правительства Брянской области, утверждающие методики расчета начальной цены аукциона, проценты выкупа от кадастровой стоимости и перечень категорий земель/видов разрешенного использования, к которым применяются специальные условия.

Основные принципы формирования цены

Согласно ст. 39.19 ЗК РФ и Закону области, цена ЗУ определяется в зависимости от основания возникновения права:

• При продаже на аукционе: Цена = Результаты торгов (контрактная цена), но не ниже начальной цены аукциона.
• При продаже без аукциона (перечень случаев ст. 39.19 ЗК РФ): Цена определяется на основании кадастровой стоимости ЗУ с учетом коэффициентов, установленных Законом области (обычно процент от кадастровой стоимости).
• При аренде с последующим выкупом (ст. 39.20 ЗК РФ): Цена выкупа определяется в договоре аренды, исходя из кадастровой стоимости на момент заключения договора или порядка, установленного Законом области.

Начальная цена аукциона

Начальная цена предмета аукциона (права на заключение договора купли-продажи или аренды) устанавливается организатором аукциона (Министерством имущественных и земельных отношений Брянской области или уполномоченным органом) на основании:

• Результатов оценки рыночной стоимости ЗУ (отчет об оценке), проведенной в соответствии с ФЗ № 236-ФЗ;
• Кадастровой стоимости ЗУ (как ориентира, если оценка не проводилась или по решению органа власти);
• Методики, утвержденной Постановлением Правительства Брянской области.

Процент выкупа от кадастровой стоимости (для случаев без аукциона)

Ключевым параметром для расчета цены без аукциона является процент выкупа. В соответствии с типовой практикой регионов и ст. 39.19 ЗК РФ, в Брянской области действуют дифференцированные проценты в зависимости от вида разрешенного использования (ВРИ) и категории земель:

Важно: Точные проценты для Брянской области на текущую дату ОБЯЗАТЕЛЬНО подлежат проверке в актуальной редакции Закона Брянской области «О порядке определения цены…» и прилагаемых к нему перечнях/постановлениях Правительства области. В предоставленном интернет-материале упоминался Закон Калужской области 2010 г. как пример, однако для Брянской области действует свой нормативный акт.

Порядок действий заинтересованного лица (алгоритм)

1. Проверка статуса ЗУ: Убедиться, что ЗУ находится в собственности Брянской области (неразграниченная собственность или собственность области) и не изъят из обращения/не ограничен в обороте. Проверить по Публичной кадастровой карте (Росреестр) по кадастровому номеру.
2. Определение категории земель и ВРИ: От этого зависит применимый процент выкупа и возможность получения без аукциона.
3. Подача заявления: Обращение в Министерство имущественных и земельных отношений Брянской области (или МФЦ/Госуслуги) с заявлением о предоставлении ЗУ в собственность/аренду.
   • Если основание — ст. 39.19 ЗК РФ (предоставление без аукциона) — заявление рассматривается в установленные сроки.
   • Если оснований для безаукционной продажи нет — объявляются торги.
4. Расчет цены органом власти: Специалисты Минземрела рассчитывают цену:
   • Формула (без аукциона): Цена = Кадастровая стоимость ЗУ × Процент выкупа (доля), установленный Законом области для данного ВРИ.
   • Если кадастровая стоимость не определена, проводится оценка рыночной стоимости.
5. Уведомление заявителя: Направление уведомления о размере цены и реквизитах для оплаты.
6. Оплата: Внесение платежа в бюджет Брянской области в установленный срок (обычно 1 календарный месяц со дня получения уведомления, если иное не установлено законом области).

Пример из практики (на основе открытых данных)

Рассмотрим типовую ситуацию, отраженную в запросах к открытым реестрам:

Объект: ЗУ категории «Земли населенных пунктов», собственность Брянской области (неразграниченная).

Расположение: Российская Федерация, Брянская область, городской округ город Брянск, город Брянск, адрес: * (частично скрыт).

Площадь: * кв.м (в источнике указано 815 кв.м).

Кадастровый номер: 32:02:0080801:* (частично скрыт).

Цель предоставления: Ведение садоводства (ЛПХ/СНТ).

Порядок предоставления: Проведение аукциона на право заключения договора аренды (с возможностью выкупа) или продажи.

Анализ ценообразования для данного объекта:

1. Кадастровая стоимость: Определяется по данным ГКН (Государственного кадастрового учета) на дату принятия решения о предоставлении. Допустим, КС = * руб.
2. Применяемый процент: Для «ведения садоводства» (ЛПХ/СНТ) физлицами обычно применяется сниженный процент (например, 2% или 3% от КС в зависимости от актуального Закона области).
3. Расчетная цена (без аукциона): Цена = КС × 0,02 (или 0,03).
4. На аукционе: Начальная цена устанавливается на уровне расчетной цены или рыночной стоимости (по отчету оценщика). Победитель платит предложенную им цену (≥ начальной).

Внимание: В предоставленном фрагменте интернет-информации упоминалось: «Искать процент выкупа от кадастровой стоимости нужно в постановлениях конкретного региона. Например, на сайте Министерства по управлению государственным имуществом…». Это верное указание. Для Брянской области актуальные проценты публикуются на сайте Министерства имущественных и земельных отношений Брянской области в разделе «Нормативная база» / «Ценообразование».

Особенности оплаты и рассрочки

Закон области устанавливает порядок оплаты:

• Одноразовая оплата: В течение срока, указанного в уведомлении (стандартно 30 календарных дней).
• Рассрочка / Отсрочка: Допускается в случаях, предусмотренных ст. 39.19 ЗК РФ (например, для ИЖС — до 5 лет с первоначальным взносом не менее 15-25%). Условия (график, процент за пользование заемными средствами — ключевая ставка ЦБ РФ) фиксируются в договоре купли-продажи.
• Арендные платежи (при аренде с выкупом): Ежегодные платежи (обычно % от кадастровой стоимости, напр. 0,6% ⎼ 1,5% в год) зачисляются в счет выкупной цены.

Кадастровая стоимость как база расчета

Кадастровая стоимость (КС) является основным ориентиром. Важно знать:

• КС утверждается результатами государственной кадастровой оценки (проводится не реже 1 раза в 3-5 лет).
• Можно оспорить КС через Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при Росреестре или в суде. Если КС снижена — снижается и цена выкупа/аренды.
• Если КС превышает рыночную стоимость (доказанную отчетом независимого оценщика), при продаже без аукциона цена не может превышать рыночной стоимости (п. 3 ст. 39.19 ЗК РФ: «…но не более кадастровой стоимости… или иного размера цены…»).

Контакты уполномоченных органов Брянской области

Для получения точной информации, актуальных процентов выкупа, образцов заявлений и проведения расчетов необходимо обращаться к:

• Министерство имущественных и земельных отношений Брянской области
  • Адрес: г. Брянск, * (частично скрыт)
  • Телефон справочника/приемной: +7 () —
  • Официальный сайт: minzem.bryansk.gov.ru (разделы: «Земельные отношения», «Продажа земельных участков», «Нормативные документы»)
  • Эл. почта: *@bryansk.gov.ru
• Управление Росреестра по Брянской области (справки о КС, кадастровые номера) — сайт rosreestr.gov.ru / pkk.rosreestr.ru.
• МФЦ (Мои Документы) — прием заявлений на предоставление ЗУ.

Риски и рекомендации

1. Актуальность нормативной базы: Законы области и постановления Правительства меняются. Всегда запрашивайте действующую редакцию на день подачи заявления.
2. Наличие обременений: Перед подачей заявления закажите Выписку из ЕГРН на ЗУ (проверить: аресты, залог, служебные зоны, ЗОУИТ, красные линии).
3. Границы участка: Убедитесь, что границы ЗУ уточнены (межевание проведено) и введены в ЕГРН. Если границы не уточнены — предоставление в собственность может быть приостановлено или цена будет рассчитана на площадь по документам основания (что рискованно).
4. Судебная практика: Суды часто встают на сторону заявителей, если орган власти неправомерно отказал в предоставлении без аукциона или завысил цену, не применив льготный процент, установленный законом области.

Порядок определения цены ЗУ в собственности Брянской области — это многоступенчатая процедура, жестко регламентированная ЗК РФ и Законом Брянской области. Ключевыми факторами являются: категория земель, вид разрешенного использования, кадастровая стоимость и применяемый процент выкупа (для безаукционных сделок) или результаты торгов (на аукционе).

Рекомендация: Перед стартом процедуры обязательно направьте официальный запрос (через Госуслуги, сайт Минземрела или почту) в Министерство имущественных и земельных отношений Брянской области с просьбой предоставить расчет предварительной цены для конкретного кадастрового номера (32:02:0080801:*) с указанием применяемого процента и основания (статьи ЗК РФ, пункта Закона области). Это сэкономит время и исключит ошибки в расчетах.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Для принятия решений обратитесь к юристу по земельному праву или в уполномоченный орган власти Брянской области.