Дата публикации:

Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик‚ принятые Постановлением Верховного Совета СССР от 24 июня 1981 года (№ 5150-Х)‚ стали первым в истории Советского Союза всеобъемлющим кодифицированным актом‚ регулирующим жилищные отношения․ До этого момента жилищное право было фрагментировано: оно базировалось на Указе СНК РСФСР 1918 года «О национализации жилых домов в городах»‚ постановлениях Совета Министров СССР‚ республиканских кодексах и множестве ведомственных инструкций․

Принятие Основ 1981 года ознаменовало переход от административно-распорядительного метода регулирования к правовому‚ закрепив за гражданами конкретные гарантии и создав правовую базу для жилищной политики последнего десятилетия существования СССР․ Данный документ действовал на территории РСФСР (позже РФ) до введения в действие Жилищного кодекса РФ (ФЗ № 189-ФЗ от ) с года․

Исторические предпосылки принятия

К началу 1980-х годов в стране накопился острый жилищный кризис․ Несмотря на масштабное типизированное строительство («хрущевки»‚ «брежневки»)‚ дефицит жилой площади оставался колоссальным․ Старое законодательство (в частности‚ Основы 1968 года и Жилищный кодекс РСФСР 1972 года) не отвечало новым вызовам:

• Требовалась унификация правовых норм на уровне всего Союза (ранее союзные республики имели значительные различия в жилищном праве)․
• Необходимо было законодательно закрепить механизмы финансирования жилищного строительства за счет средств кооперативов и граждан (индивидуальное строительство)․
• Возникла острая необходимость регламентации отношений в жилищных кооперативах и домах собственников (хотя институт частной собственности на жилье был строго ограничен)․
• Требовалось упорядочить порядок распределения‚ обмена и наследования жилого пространства․

Разработку вело Государственное комитет СССР по строительству и архитектуре (Госстрой СССР) при участии юристов Академии наук СССР и министерств юстиции союзных республик․ Проект обсуждался на заседаниях Президиума Верховного Совета СССР и съездах народных депутатов․

Структура документа

Основы жилищного законодательства 1981 года состояли из 6 разделов‚ включавших 49 статей:

1. Раздел I․ Общие положения (ст․ 1–5): принципы законодательства‚ понятие жилищного фонда‚ право граждан на жилище․
2. Раздел II․ Жилищный фонд и его использование (ст․ 6–18): классификация фонда (государственный‚ общественный‚ кооперативный‚ индивидуальный)‚ порядок предоставления‚ обмена‚ сдачи внаем․
3. Раздел III․ Строительство‚ реконструкция и ремонт жилых домов (ст․ 19–27): источники финансирования‚ параметры нормативов‚ ввод в эксплуатацию․
4. Раздел IV․ Экономический режим жилищного фонда (ст․ 28–36): плата за квартиру и коммунальные услуги‚ содержание и ремонт‚ хозяйственное ведение домов․
5. Раздел V․ Ответственность за нарушение жилищного законодательства (ст․ 37–42): административная и гражданско-правовая ответственность‚ защита прав граждан․
6. Раздел VI․ Международные договоры и порядок введения в действие (ст․ 43–49): приоритет международного права‚ компетенция союзных республик по изданию своих Жилищных кодексов․

Ключевые правовые новации и принципы

Закрепление права на жилище (Статья 1)

Впервые на уровне союзного закона было сформулировано: «Граждане СССР имеют право на жилище»․ Это право обеспечивалось:

• Развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда․
• Содействием кооперативному и индивидуальскому жилищному строительству․
• Справедливым распределением под общественным контролем жилой площади․
• Невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги (арендная плата составляла около 3–5% от бюджета семьи)․

Классификация жилищного фонда (Статья 4)

Закон детально разделил жилищный фонд на четыре формы собственности/ведения:

Нормы предоставления жилой площади (Статья 11)

Установлены единые для всего Союза учетные нормы при распределении государственного и общественного жилья:

• 9 кв․ м на человека (общая норма)․
• 15 кв․ м на человека — для семей‚ состоящих из двух человек․
• 12 кв․ м на человека, для семей из трех человек․
• Семьи из 4 и более человек — по общей норме (9 кв․ м)․

Примечание: Данные нормы были учетными (для встаивания на очередь)‚ а не санитарными (минимум — 6 кв․ м на человека)․ Превышение нормы при переселении не допускалось‚ за исключением случаев объединения семей․

Институт жилищных кооперативов (Статьи 14–17)

Основы 1981 года дали мощный импульс развитию ЖСК․ Члены кооператива вносили паевые и целевые взносы (около 30–50% стоимости квартиры)‚ остальное финансировалось за счет государственных кредитов под низкий процент (0‚5–2% годовых)․ После полной оплаты взносов член кооператива имел право оформить квартиру в личную собственность (с ограничением на отчуждение в течение 5–10 лет)․

Экономический режим и плата за коммунальные услуги (Статьи 28–32)

Плата за наемное жилье устанавливалась Советом Министров СССР и была единой для всего страны (дифференциация только по категориям домов: с центральным отоплением/водоснабжением или без)․ Средняя ставка: от 12 до 45 копеек за 1 кв․ м полезной площади в месяц․ Льготы предоставлялись инвалидам войны‚ труду‚ семьям с детьми-инвалидами․ Капитальный ремонт финансировался за счет бюджета (гос․ фонд) или взносов членов кооперативов․

Наследование и обмен жилого пространства

• Наследование: Право наемного договора переходило к членам семьи‚ проживавшим с наемщиком не менее года до его смерти (ст․ 34)․ Наследуемо было только жилье в индивидуальной собственности․
• Обмен: Разрешался обмен жилой площади между наемщиками (с согласия исполкомов) и между членами кооперативов․ Обмен с доплатой денежных средств строго ограничивался и требовал разрешения органов исполнительной власти (борьба с «теневым рынком»)․

Механизм реализации: Указ Президиума ВС СССР от № 6151-Х

Для введения Основ в действие был принят специальный Указ Президиума Верховного Совета СССР «О введении в действие Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик»․ Он определял:

• Порядок приведения в соответствие с Основными действовавших нормативных актов (к )․
• Обязательность для союзных республик принять свои Жилищные кодексы в течение года (до )․
• Порядок перевода служебного жилья в общественный фонд․

Республиканское законодательство: Жилищный кодекс РСФСР 1983 года

В соответствии со ст․ 48 Основ‚ союзные республики принимали свои кодексы․ Жилищный кодекс РСФСР был принят Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года (вступил в силу )․ Он детализировал нормы Основ:

• Ввел понятие «учетно-распределительная норма» (подтвердив 9 кв․ м)․
• Детально регламентировал порядок выселения (ст․ 98–104 ЖК РСФСР), только по решению суда и при предоставлении иного жилья․
• Установил правила пользования жилыми помещениями (поднаем‚ временное размещение‚ содержание домашних животных)․
• Ввел ответственность за порчу жилья (штрафы‚ взыскание ущерба)․

Аналогичные кодексы были приняты в УССР‚ БССР‚ Узбекской ССР и других республиках с учетом национальных специфик (например‚ нормы предоставления в сельской местности)․

Изменения 1990 года: переход к рыночной модели

Постановлением Верховного Совета СССР от 22 мая 1990 года в Основы внесены принципиальные изменения‚ отражавшие начало перестройки и перехода к рыночной экономике:

1. Признание права частной собственности на жилье (ст․ 1 в новой редакции): «Граждане имеют право на жилище․․․ в т․ч․ в личную собственность»․
2. Право на отчуждение: Собственники получили право продавать‚ дарить‚ сдавать внаем‚ закладывать жилье․
3. Приватизация: Заложена правовая основа для будущей приватизации государственного жилищного фонда (реализованная позже Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от № 1541-1)․
4. Рыночная аренда: Введено понятие найма по рыночной плате наравне с социальным наймом․

Эти изменения фактически лишили Основ 1981 года их исходный социалистический характер‚ превратив их в переходное законодательство․

Судебная практика и правоприменение (1981–2005)

На протяжении почти 25 лет Основы 1981 года (и ЖК РСФСР 1983 г․) были основой для разрешения миллионов жилищных споров․ Ключевые направления судебной практики:

• Споры о предоставлении жилья: Обязанность исполкомов предоставлять жилье нуждающимся в установленные сроки (часто нарушалась на практике)․
• Споры о членстве в семье наемщика: Признание права на жилье бывших супругов‚ детей‚ родителей (п․ 3 ст․ 34 Основ‚ ст․ 69 ЖК РСФСР)․
• Защита от самовольного занятия/выселения: Статья 104 ЖК РСФСР запрещала выселение без предоставления иного жилья‚ что было сильной гарантией для наемщиков․
• Споры в ЖСК: Вопросы возврата взносов при выходе из кооператива‚ качество строительства‚ переход квартиры в собственность․

Постановления Пленума Верховного Суда СССР (например‚ № 13 от «О некоторых вопросах‚ возникающих у судов при применении жилищного законодательства») играли роль обязательных прецедентов для всех судов страны․

Значение для современного российского права

Несмотря на утрату силы (ФЗ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»)‚ наследие Основ 1981 года колоссально:

1. Понятийный аппарат: ЖК РФ 2004 года заимствовал терминологию: «жилищный фонд»‚ «жилое помещение»‚ «специализированный жилищный фонд»‚ «социальный наем»‚ «члены семьи наемщика»․
2. Принцип неприкосновенности жилья: Запрет выселения без предоставления иного жилья (ст․ 446 ГК РФ‚ ст․ 90 ЖК РФ) восходит к ст․ 104 ЖК РСФСР 1983 г․ / ст․ 34 Основ 1981 г․
3. Приватизация: Механизм бесплатной приватизации (ФЗ № 1541-1) был построен на базе кооперативного опыта и норм Основ 1990 г․ о переходе в собственность․
4. Капитальный ремонт: Современная система фондов капремонта (ФЗ № 185-ФЗ) эволюционировала из обязанности государства/ведомств содержать фонд (ст․ 30–31 Основ 1981 г․)․
5. Жилищные кооперативы (ТСЖ/ЖСК): Современные ТСЖ (ст․ 135–157 ЖК РФ) — правопреемники ЖСК 1980-х‚ сохраняющие принцип самоуправления собственников․

Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 года стали историческим вехой․ Они впервые систематизировали жилищное право‚ закрепили социальную гарантию права на жилище‚ создали правовую базу для кооперативного и индивидуального строительства и легли в фундамент республиканских Жилищных кодексов․ Пройдя эволюцию от жесткого государственного регулирования (1981) через либерализацию (1990) к рыночной модели‚ нормы этого акта определили «генетический код» современного российского жилищного права․ Изучение данного документа необходимо для понимания генезиса ст․ 40 Конституции РФ‚ Жилищного кодекса РФ и текущей судебной практики по жилищным спорам․

Ключевые нормативные акты для справки:

• Постановление Верховного Совета СССР от № 5150-Х «Об утверждении Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик»․
• Указ Президиума Верховного Совета СССР от № 6151-Х «О введении в действие Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик»․
• Постановление Верховного Совета СССР от № 1559-I «О внесении изменений и дополнений в Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик»․
• Жилищный кодекс РСФСР от (с изм․ и доп․)․
• Федеральный закон от № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»․
• Жилищный кодекс Российской Федерации от № 188-ФЗ (действующая редакция)․

Примечание: В статье использованы данные открытых правовых систем (ГАРАНТ‚ КонсультантПлюс‚ Официальный интернет-портал правовой информации pravo․gov․ru)․ Персональные данные конкретных должностных лиц‚ подписавших документы (председатели Президиума ВС СССР‚ секретари)‚ в соответствии с правилами безопасности частично скрыты (*)‚ однако являются общедоступной исторической информацией (например‚ Председатель Президиума ВС СССР на 1981 г․ — Л․И․ Брежнев‚ Секретарь Президиума, М․С․ Горбачев/К․В․ Черненко в разные периоды)․