Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Статья подготовлена на основе актуального законодательства и судебной практики на . Внимание: в соответствии с правилами конфиденциальности, все персональные данные (фамилии, адреса, телефоны, номера документов) в примерах скрыты под маской *.

Кто и когда может инициировать приостановку регистрации?

Важно сразу уточнить ключевой момент: самостоятельно «заявить о приостановке» регистрации договора аренды заинтересованное лицо (арендатор или арендодатель) в Росреестре не может. Приостановка — это процессуальное действие, которое совершает регистрирующий орган (Росреестр) на основании законных оснований (ст. 26 ФЗ-218).

Однако заинтересованные лица могут:

Подать заявление об отзыве документов (что прекращает производство по делу).
Подать заявление об устранении несоответствий (если регистрация уже приостановлена).
Обратиться в арбитражный суд с иском о приостановке регистрации (в рамках разрешения спора о праве).

Ниже мы разберем основания, по которым Росреестр приостанавливает регистрацию, и предоставим образцы соответствующих документов.

Законные основания для приостановки (Ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ)

Согласно информации из нормативно-правовых баз (в т.ч. КонсультантПлюс), регистрирующий орган приостанавливает государственную регистрацию в случаях, установленных ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Наиболее частые основания для договоров аренды:

П. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218: Форма и (или) содержание представленного документа (договора аренды) или заявления не соответствуют требованиям законодательства РФ.
- Пример из практики: В договоре аренды части помещения не указаны данные, позволяющие установить ее местоположение в составе объекта недвижимости, и нет плана с обозначенными границами этой части. В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте аренды считается несогласованным, договор — незаключенным. Регистрация приостанавливается.
П. 13 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218: Наличие решения суда о приостановке регистрационных действий (например, по иску о признании сделки ничтожной или недействительной).
П. 3 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218: Непредставление документов, необходимых для регистрации (свидетельство о праве, согласие замужему супруга и т.д.).
П. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218: Наличие обременения (запрета) на регистрацию переходов права (например, арест имущества).

Последствия: Срок приостановки — до устранения обстоятельств, ставших основанием для приостановки, но не более 6 месяцев (ч; 2 ст. 26 ФЗ-218). Если несоответствие не устранено в срок — регистрирующий орган отказывает в регистрации (ст. 27 ФЗ-218).

Образец 1: Заявление об отзыве документов, поданных на госрегистрацию

Если вы подали документы на регистрацию договора аренды, но передумали или обнаружили ошибку, которую проще исправить, подав заново, используйте этот образец. Подача такого заявления влечет прекращение производства по делу (фактически — остановку процесса).

 В Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии
 по * области (краю, республике)
 Управлению (Отделению) по г. * От: *
 Адрес: *
 Тел.: *
 E-mail: *
ЗАЯВЛЕНИЕ
 ОБ ОТЗЫВЕ ДОКУМЕНТОВ, ПОДАННЫХ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
Я, * (ФИО полностью), паспорт * выдан * , действующий на основании:
 □ доверенности № от * (для представителя)
 □ устава / доверенности (для юрлица/ИП)
подал(а) * (число) * (месяц) -02* г. документы для государственной регистрации договора аренды № * от * (дату договора) в отношении объекта недвижимости:
 Адрес (местонахождение): *
 Кадастровый номер: *
Номер заявления (квитанции о приеме): *
 В соответствии со статьей 25 Федерального закона от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,
ПРОШУ:
Отозвать от регистрирующего органа представленные документы и прекратить производство по делу о государственной регистрации указанного договора аренды.
Приложения:
 Копия паспорта (для физлица) / Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП (для юрлица/ИП).
 Копия доверенности (при подаче представителем).
 Квитанция о приеме документов (если имеется).
* «___» 202* г. _____________ / * /
 (Подпись) (Расшифровка подписи) 

Образец 2: Заявление об устранении несоответствий (Реакция на приостановку)

Если Росреестр уже приостановил регистрацию и направил уведомление (обычно через МФЦ или в ЛК Госуслуг/Росреестра), необходимо в срок приостановки (макс; 6 мес.) устранить замечания и подать это заявление с исправленными документами.

 В Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии
 по * области
 Управлению (Отделению) по г. *
 От: *
 Адрес: *
 Тел.: * ЗАЯВЛЕНИЕ
 ОБ УСТРАНЕНИИ НЕСООТВЕТСТВИЙ, ЯВИВШИХСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ПРИОСТАНОВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
Я, , уведомлен(а) уведомлением регистрирующего органа № от * о приостановке государственной регистрации договора аренды № * от *.
 Основанием для приостановки указано: «Форма (или) содержание представленного документа не соответствуют требованиям законодательства РФ (п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218)», а именно: *
 (цитируйте текст уведомления Росреестра, например: «В договоре отсутствует план части помещения с обозначенными границами» или «Не приложено согласие второго супруга»).
Данные несоответствия устранены. Представляю исправленные документы:
 Договор аренды № * от * (в новой редакции / с дополнительным соглашением) — в 2 экз.
 План части помещения (схему расположения) с обозначением границ, заверенный кадаровым инженером / нотариально — в 2 экз.
 Нотариальное согласие супруга(и) * на сдачу в аренду / получение в аренду — в 2 экз.
 (Перечислите конкретные документы, устраняющие замечание).
На основании ч. 2 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ,
ПРОШУ:
Возобновить производство по делу о государственной регистрации договора аренды и произвести государственную регистрацию перехода права аренды / обременения.
 Приложения:
 Исправленные документы (перечень выше).
 Копия уведомления о приостановке регистрации.
 Копия паспорта / Выписка ЕГРЮЛ.
 Квитанция об оплате госпошлины (если требуется повторная оплата при повторном подаче, уточните у МФЦ);
* «___» 202* г. _____________ / * / 

Образец 3: Исковое заявление в арбитражный суд о приостановке регистрации (Процессуальное средство)

Если вы третье лицо или участник спора, считающий, что регистрация договора аренды нарушит ваши права (например, договор фиктивный, подписан под давлением, объект не индивидуализирован), вы можете обратиться в суд. Суд может принять меру обеспечения иска, приостановить регистрационные действия (ст. 91 АПК РФ). Это не «заявление в Росреестр», а ходатайство/иск в суд.

 В Арбитражный суд * округа
 (или Арбитражный суд по г. * / области) Истец:
 Адрес: *
 ИНН: ОГРН: (для юрлиц)
 Тел.: *
Ответчик: *
 Адрес: *
 ИНН: *
 Третьи лица: *
 (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии — Управление по * области)
 Адрес: *
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
 О ПРИЗНАНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ (НИЧТОЖНЫМ)
 С ХОДАТАЙСТВОМ О ПРИНЯТИИ МЕРЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСКА (ПРИОСТАНОВКА РЕГИСТРАЦИИ)
Стоимость иска: * руб. (предметный спор) / не подлежит оценке (неимущественный спор).
* (дата) между Истцом и Ответчиком заключен Договор аренды № * в отношении недвижимого имущества: *
 (Описание объекта: адрес, кадастровый номер ).
 Договор подан на государственную регистрацию в Росреестр (Заявление № от *), в настоящее время находится на стадии рассмотрения / приостановлен / зарегистрирован.
Истец считает, что договор аренды является незаключенным / ничтожным по основаниям:
 □ Отсутствие индивидуализации объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) — в договоре нет плана части помещения/границ.
 □ Нарушение формы сделки (не прошла нотариальное удостоверение, где это обязательно).
 □ Фиктивность сделки (ст. 170 ГК РФ) — стороны не создавали правовых последствий.
 □ Признание сделки недействительной по иным основаниям (ст. 177, 178, 179 ГК РФ).
Существует реальная угроза того, что до разрешения спора по существу произойдет государственная регистрация договора аренды, что создаст правовые последствия, необратимые или труднообратимые для Истца (появление записи в ЕГРН о праве аренды у Ответчика).
На основании ст. 91 АПК РФ, ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ,
ПРОШУ:
В качестве меры обеспечения иска ПРИОСТАНОВИТЬ государственную регистрацию договора аренды № * от (в отношении объекта: , кадастровый номер: *) до вступления в законную силу решения по данному делу.
 Направить определение о принятии меры обеспечения в Росреестр (Управление по области) для исполнения.
 Принять исковое заявление к производству.
 По существу: признать договор аренды № от * незаключенным (ничтожным), обязать Ответчика устранить последствия нарушения.
Приложения:
 Копия искового заявления для Ответчика и третьих лиц.
 Документы, подтверждающие обстоятельства дела (копия договора, выписка ЕГРН, переписка, заключение эксперта и т.д.).
 Квитанция об оплате госпошлины.
 Доверенность на представителя (при наличии).
* «___» 202* г. _____________ / * / 

Пошаговая инструкция: Что делать, если регистрация приостановлена

Получите уведомление. Оно приходит в Личный кабинет Госуслуг/Росреестра, на почту (если подавали через МФЦ, в МФЦ) или в электронном виде (XML/PDF).
Изучите основание. В уведомлении указана конкретная норма закона (например, «п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218») и описание нарушения.
Подготовьте пакет документов для устранения.
- Если нет плана границ части помещения, закажите его у кадастрового инженера.
- Если нет согласия супруга, оформите у нотариуса.
- Если ошибка в заявлении — заполните новое (форма заказчика).
Подайте документы. Через МФЦ, Личный кабинет Росреестра или почту (ценным бандеролем с вложением). Обязательно приложите Заявление об устранении несоответствий (Образец 2 выше) и копию уведомления о приостановке.
Следите за сроками. Срок приостановки — до 6 месяцев. Если не успеете, будет отказ (ст. 27 ФЗ-218). Отказ можно обжаловать в суде за 3 месяца.

Типичные ошибки при подготовке документов (Чек-лист)

Объект не индивидуализирован: Аренда части здания/сооружения требует плана с границами (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Без плана — договор незаключен, регистрация приостановят/откажут.
Несоответствие формы заявления: Используйте актуальные формы Приказа Минэкономразвития (на 2026 г. актуальны формы, утвержденные Приказом от № 762 с изм.).
Отсутствие нотариальной формы: Аренда на 1 год и более подлежит госрегистрации. Аренда доли, требует нотариального удостоверения (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Аренда жилья физлицами — письменная простая форма (ст. 674 ГК РФ), но регистрация обязательна при сроке от 1 года.
Неуплата госпошлины: Проверьте актуальные ставки (на 2026 г. для физлиц — 2000 руб., для юрлиц — 22 000 руб. за объект, если иное не установлено).
Подача неполного пакета: Всегда проверяйте чек-лист на сайте Росреестра или в МФЦ перед подачей.

Судебная практика: Ключевые моменты

Анализ судебной практики (в т.ч. материалов из КонсультантПлюс за 2024–2026 гг.) показывает:

Суды поддерживают приостановку регистрации, если в договоре аренды части недвижимости отсутствует схема/план с границами (Дело № А-/202, ООО «» против УФК по * обл.).
Если регистрирующий орган приостановил регистрацию по основанию, которое не относится к его компетенции (например, оспаривание волеизъявления сторон — это прерогатива суда), такие действия признаются незаконными (Дело № А-/202*, ИП * против Росреестра).
Приостановка по п. 13 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 (судебный запрет) исполняется строго: регистрация не возобновляется до отмены определения суда.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли подать заявление на приостановку регистрации через Госуслуги?: Нет. На Госуслугах можно подать заявление на регистрацию или отзыв документов. Приостановку инициирует только Росреестр или Суд.
Сколько стоит устранение несоответствий?: Госпошлина за повторное рассмотрение при устранении несоответствий в срок приостановки не взимается (п. 4 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ), если вы подаете те же документы с исправлениями. Если подаете заново после отказа — платите снова.
Что делать, если срок приостановки (6 мес.) истекает, а кадастровый инженер не успел сделать план?: Подайте в Росреестр ходатайство о продлении срока приостановки (хотя закон жестко устанавливает макс; 6 мес., на практике иногда удается доказать объективную невозможность устранения в срок). Надежнее, успеть подготовить всё заранее.
Приостановка регистрации договора аренды земельного участка имеет особенности?: Да. Для земельных участков критично соответствие границ в договоре данным ЕГРН. Если аренда предоставляется без аукциона (ст. 39.6, 39.7, 40 ЗК РФ) — нужен акт местной администрации. Отсутствие акта — основание для приостановки/отказа.

«Заявление о приостановке регистрации» от лица заявителя — это юридически неверная формулировка. Вы не просите приостановить, вы либо отзываете документы (Образец 1), либо устраняете замечания после приостановки Росреестром (Образец 2), либо ищете в суде с ходатайством о мере обеспечения (Образец 3).

Главные советы на 2026 год:

Перед подачей проверяйте договор по чек-листу «Индивидуализация объекта» (план, границы, кадастровый номер).
Используйте электронную подачу через ЛК Росреестра — быстрее, дешевле (скидка 30% на госпошлину для физлиц при электронной подаче сохраняется) и нагляднее статус («Приостановлено», «Требуются документы»).
Храните квитанции и уведомления — они подтверждают соблюдение сроков.
При сложных спорах (признание договора незаключенным, фиктивность) сразу привлекайте юриста для подготовки иска с ходатайством о приостановке регистрации в суде.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Законодательство и судебная практика могут меняться. Для решения конкретного вопроса обратитесь к квалифицированному юристу.