Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Когда квартира находится в заложе (ипотеке), любые изменения в её планировке требуют обязательного письменного согласия банка-кредитора. Без этого документа получить разрешение на перепланировку в администрации (МФЦ) и последующую регистрацию изменений в Росреестре невозможно. В данной статье подробно разберем, как выглядит образец такого согласия, какие данные должны в нем содержаться и как правильно оформить обращение в банк.

Юридическая основа необходимости согласия

Согласно ст. 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 259 ГК РФ, залогодатель (заемщик) не имеет права без согласия залогодержателя (банка) совершать действия, которые могут привести к снижению стоимости заложенного имущества или ухудшению его состояния. Перепланировка именно относится к таким действиям.

Важно: Даже если перепланировка «улучшает» квартиру (например, снос несущей стены для объединения комнат), банк имеет право отказать, если считает, что ликвидность залога снижается.

Когда и куда подавать запрос

Запрос на получение согласия необходимо подать ДО начала строительных работ и ДО обращения в администрацию района за разрешением на перепланировку.

Куда: В отделение банка, выдавшего кредит, или в центральный офис (часто — в отдел работы с залоговым имуществом / отдел ипотечного кредитования).
Форма: Письменное заявление в двух экземплярах (один остается в банке, второй с отметкой о принятии — у вас).
Сроки рассмотрения: Обычно 10–30 рабочих дней (зависит от внутренних регламентов банка).

Пакет документов для получения согласия

Помимо самого заявления, банк потребует комплект проектной документации. Стандартный перечень:

Заявление заемщика (по форме банка или в свободной форме).
Копия паспорта заемщика (развороты с фото и пропиской).
Копия договора ипотеки / займа и договора залога.
Проект перепланировки, утвержденный проектной организацией, имеющей СРО (свидетельство СРО, лицензия).
Технический паспорт БТИ на квартиру (актуальный, не старше года).
Выписка из ЕГРН на квартиру (актуальная).
Справка об отсутствии задолженности по кредиту (выдается банком).
Акт осмотра квартиры представителем банка (проводится по заявке заемщика).

Образец заявления на получение согласия банка

Ниже приведен универсальный образец. Данные в квадратных скобках заменяются на реальные, конфиденциальные данные замаскированы ().

 К Генеральному директору
 ПАО/АО «Название Банка»
 От заемщика:
 ФИО полностью: * *
 Проживающий по адресу: г. , ул. , д. , кв.
 Телефон: +7 () —
 Email: @. 
ЗАЯВЛЕНИЕ
о получении согласия на перепланировку заложенного недвижимого имущества
Я, * , действующий на основании паспорта серии № выдан * , являюсь заемщиком по Договору ипотечного кредита ( займа) № от г. и Договору залога недвижимого имущества № от г., заключенными с ПАО/АО «Название Банка» .
В залог передано недвижимое имущество: квартира общей площадью кв.м, кадастровый номер : : : , расположенная по адресу: г. , ул. , д. , кв. * (далее — Залог).
Настоящим обращаюсь с просьбой дать письменное согласие на проведение перепланировки указанной квартиры в соответствии с разработанным и согласованным проектом перепланировки.
Основания для перепланировки: (указать причину: объединение санузлов, перенос кухни, снос перегородки и т.д.) .
Проектная документация: Проект перепланировки разработан ООО/ИП «Название проектной организации» (Свидетельство СРО № * от ), утвержден Администрацией района г. (Разрешение на перепланировку № от * г. / Проект подан на согласование).
Обязуюсь:
Провести работы строго в соответствии с утвержденным проектом;
Не допускать снижения рыночной и ликвидационной стоимости Залога;
В течение * дней после завершения работ представить в Банк Акт приема-передачи скрытых работ, Акт сдачи-приемки выполненных работ и обновленную выписку из ЕГРН с внесенными изменениями;
Оплатить все расходы Банка, связанные с рассмотрением данного заявления и осмотром объекта (если предусмотрено тарифами Банка).
Приложения:
Копия паспорта РФ.
Копия Договора займа № * и Договора залога № *.
Копия выписки из ЕГРН на квартиру.
Проект перепланировки (___ л.) в ___ экз.
Технический паспорт БТИ.
Справка об отсутствии просроченной задолженности.
Свидетельство СРО проектной организации.
С уважением,
* * / __________________ /
ОТМЕТКА О ПРИНЯТИИ
Заявление принято: «___» ___________ 20__ г.
Исполнитель: * * (подпись, расшифровка, должность)
Входящий номер: *

Как выглядит официальный ответ банка (Образец согласия)

Если решение положительное, банк выдает официальное письмо на бланке организации. Это документ строгой отчетности, который вы предъявите в МФЦ/Администрацию.

ПАО/АО «НАЗВАНИЕ БАНКА» 
ИНН КПП * ОГРН *
Адрес: г. *, ул. , д. 
Тел.: +7 () —
Исх. № 
Кому: * 
Адрес: г. , ул. , д. , кв. 
ПИСЬМО-СОГЛАСИЕ
на перепланировку заложенного недвижимого имущества
Уважаемый(ая) * *!
Рассмотрев Ваше заявление от «___» ___________ 20__ г. (вх. № ) о получении согласия на перепланировку квартиры, находящейся в заложе по Договору залога № от г., сообщаем следующее.
Банк дает согласие на проведение перепланировки квартиры кадастровым номером : : : *, общей площадью * кв.м., расположенной по адресу: г. *, ул. , д. , кв. , в соответствии с Проектом перепланировки, разработанным ООО/ИП «Название проектной организации» (Свидетельство СРО № *), состоящим из * листов формата А3/А4.
Условия согласия:
Работы должны быть выполнены строго в соответствии с представленным Проектом перепланировки. Любые отклонения от Проекта без предварительного письменного согласия Банка недопустимы.
Перепланировка не должна приводить к снижению рыночной стоимости Залога ниже суммы остатка основного долга по кредиту (* руб. на дату выдачи согласия).
Заемщик обязан уведомить Банк о начале и завершении строительно-монтажных работ.
В срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию перепланировки (или выписки из ЕГРН с изменениями) Заемщик обязан представить в Банк: Копию разрешения на ввод в эксплуатацию / выписку из ЕГРН;
Акт приема-передачи скрытых работ (если применимо);
Акт сдачи-приемки выполненных строительно-монтажных работ;
Обновленный технический план квартиры.
 
Все расходы, связанные с перепланировкой, согласованием проектной документации, проведением кадастровых работ и регистрацией изменений, несет Заемщик.
Настоящее согласие действует до «___» ___________ 20__ г. (обычно 1 год). В случае истечения срока действия разрешения на перепланировку, данное согласие теряет силу.
В случае нарушения условий настоящего согласия Банк оставляет за собой право требовать восстановления первоначального планировочного решения за счет Заемщика.
Руководитель отдела работы с залоговым имуществом / Уполномоченное лицо
Подпись: __________________ / * * * /
М.П. (При наличии печати банка на бланке)

Типичные причины отказа банка

Банк может отказать в выдаче согласия. Основные основания:

Наличие просроченной задолженности по основному долгу, процентам или штрафам.
Снижение ликвидности: проект предполагает снос несущих стен, изменение конфигурации квартиры, делающей её неликвидной (например, объединение единственной комнаты с кухней в студию без окна, создание «темных» комнат).
Отсутствие СРО у проектной организации или ошибки в проекте.
Нарушение нормативных актов: проект не соответствует СНиП, СанПиН, ПП РФ № 508 (например, перенос мокрых зон над жилыми помещениями соседей).
Стоимость работ несоизмерима с остатком долга (редко, но бывает при малых остатках долга).

Алгоритм действий после получения согласия

Получить Разрешение на перепланировку в администрации района (через МФЦ), для этого и нужно письмо банка.
Провести строительные работы по проекту.
Вызвать инженера БТИ / кадастрового инженера для съемки и составления Технического плана.
Подать документы в МФЦ/Росреестр на внесение изменений в ЕГРН (госпошлина 350 руб. для физлиц).
Получить Выписку из ЕГРН с новой планировкой.
Обязательно: Предоставить копию выписки и акты в банк (см. п. 4 условия согласия). До этого момента банк считает залог в «старном» состоянии.

Важные нюансы и советы

Не начинайте ремонт до получения письма-согласия и разрешения администрации. Штрафы за самоуправную перепланировку (ст. 7.21 КоАП РФ) и требование вернуть всё «как было» от банка и суда — реальны;
Страхование: После перепланировки может потребоваться переоформить страховой полис заложенного имущества (страхование структурных элементов), так как сумма страхования и риски могут измениться.
Срок действия согласия: Обычно 12 месяцев. Если не успели сделать перепланировку за год — нужно запрашивать продление или новое согласие.
Электронный документооборот: Крупные банки (Сбер, ВТБ, Альфа, Газпромбанк, Т-Банк и др.) часто принимают заявления через Личный кабинет или мобильное приложение. Уточните у своего менеджера.
Комиссия банка: Многие банки взимают плату за рассмотрение заявления на перепланировку (в среднем 5 000 – 15 000 руб.) и за выезд оценщика/инспектора. Уточните тарифы заранее.

Чек-лист для заемщика (Скачайте и используйте)

[ ] Изучен договор ипотеки на предмет условий по перепланировке.
[ ] Найдена проектная организация с СРО, составлен проект.
[ ] Получен технический паспорт БТИ (не старше года).
[ ] Погашена вся просроченка по кредиту (если была).
[ ] Написано заявление в банк (2 экз.), собран пакет вложений.
[ ] Заявление подано, входящий номер получен на своей копии.
[ ] Пройден осмотр квартиры представителем банка (акт подписан).
[ ] Получено оригинальное Письмо-согласие банка (на бланке, с печатью/подписью).
[ ] Получено Разрешение администрации на перепланировку.
[ ] Работы выполнены по проекту.
[ ] Составлен Технический план кадастровым инженером.
[ ] Документы поданы в Росреестр (через МФЦ).
[ ] Получена Выписка из ЕГРН с новой планировкой.
[ ] Копия выписки и акты переданы в банк.
[ ] Страховой полис обновлен (при необходимости).

Резюме: Получение согласия банка — это обязательная юридическая процедура, защищающая интересы кредитора. Главное — подготовить качественный проект перепланировки (без нарушений несущих конструкций и СНиП) и не иметь просрочек по кредиту. Оформляйте всё официально, храните входящие номера и копии подписанных документов. Удачи в согласовании и ремонте!