Оформление согласия арендодателя на проведение улучшений в арендованном имуществе — это ключевой юридический документ, защищающий интересы обеих сторон. Согласно статье 623 ГК РФ, арендатор имеет право производить улучшения, однако порядок их проведения и последствия (в т.ч. возмещение затрат) критически зависят от наличия письменного согласия арендодателя. В данной статье мы подробно разберем правовую базу, виды улучшений, структуру документа и предоставим рекомендации по заполнению актуального на 2026 год образца.

Правовое регулирование: статья 623 ГК РФ

Основой для регулирования отношений по улучшениям служит Гражданский кодекс РФ (ст. 623). Норма четко разделяет улучшения на две категории, от которых зависит необходимость согласия и порядок компенсации:

• Неотделимые улучшения, те, которые невозможно отделить от имущества без его повреждения или непропорциональных затрат (капитальный ремонт, перепланировка, монтаж встроенного оборудования, прокладка коммуникаций). Для их проведения обязательно требуется письменное согласие арендодателя.
• Отделимые улучшения — те, которые можно отделить без ущерба для имущества (установка съемного оборудования, мебели, декоративных элементов). Согласие арендодателя на отделимые улучшения, как правило, не требуется (если иное не предусмотрено договором аренды), однако уведомление арендодателя является хорошей практикой.

Важный нюанс: Если арендатор произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя, по истечении договора аренды арендодатель обязан возместить их стоимость (если договором не предусмотрено иное). Если же согласия не было — арендодатель имеет право потребовать восстановления первоначального вида за счет арендатора или оставить улучшения без возмещения.

Формы оформления согласия: Доп. соглашение vs Отдельное заявление

Существует два основных способа зафиксировать волю арендодателя:

1. Дополнительное соглашение к договору аренды. Это наиболее надежный вариант. Он вступает в силу как неотъемлемая часть основного договора, регулирует не только факт согласия, но и условия: смету, сроки, ответственность за качество, порядок сдачи-приемки и механизм возмещения стоимости. Рекомендуется для крупных капитальных вложений.
2. Отдельное заявление (письменное согласие/разрешение). Оформляется в свободной письменной форме (простой письменной формы). Подходит для стандартных ремонтных работ, когда основные условия уже прописаны в договоре аренды или стороны не хотят переподписывать основной документ. В интернете часто встречается под названием «Заявление арендодателя о согласии на проведение неотделимых улучшений арендуемого имущества».

Совет: Если в договоре аренды уже есть пункт о порядке проведения улучшений (ссылка на согласование сметы/акта), достаточно отдельного заявления-разрешения. Если таких пунктов нет — безопаснее подписать доп. соглашение.

Структура и обязательные реквизиты образца согласия (2026 год)

Независимо от формы (доп. соглашение или заявление), документ должен содержать следующие блоки:

Шапка документа

• Наименование: «Заявление о согласии на проведение неотделимых улучшений» или «Дополнительное соглашение № ___ к Договору аренды № ___».
• Место составления: г. * (город).
• Дата составления: «___» ___________ 20__ г.

Сведения о сторонах

Полные данные на основании паспортных данных (для ИП/физлиц) или уставных/выписки ЕГРЮЛ (для юрлиц):

• Арендодатель: ФИО / Наименование: ; Паспорт / ОГРН: ; Адрес: ; Телефон: ; Действует на основании: Доверенность № * / Устава.
• Арендатор: ФИО / Наименование: ; Паспорт / ОГРН: ; Адрес: ; Телефон: .
• Ссылка на основной договор: «Договор аренды № * от * г.»

Предмет согласия (Описание улучшений)

Самый важный раздел. Недопустимы общие фразы («капитальный ремонт»). Необходимо прикрепить или перечислить:

• Перечень работ (демонтаж, монтаж, штукатурка, электромонтаж и т.д.).
• Ссылку на Смету на проведение работ (Приложение № 1) и/или Проектную документацию / Проект перепланировки (Приложение № 2).
• Материалы: за чей счет закупаются, требования к качеству.
• Сроки начала и окончания работ.

Условия возмещения стоимости (Ключевой пункт)

Стороны должны явно зафиксировать один из вариантов:

1. Полное возмещение по фактической стоимости (по смете/актам) после окончания аренды.
2. Частичное возмещение (процент от стоимости или фиксированная сумма).
3. Отказ от возмещения (например, в счет арендной платы или безвозмездно).
4. Зачет в счет арендной платы (порядок зачета: ежемесячно, в конце срока, с НДС/без НДС).

Внимание: Если этот пункт пропущен, по умолчанию действует ст. 623 ГК РФ — арендодатель обязан возместить стоимость неотделимых улучшений, сделанных с его согласия.

Порядок сдачи-приемки и документирование

• Подписание Акта приема-передачи выполненных работ (КС-11 / КС-14 / произвольной формы).
• Необходимость получения заключения по техническому надзору (если требуется по закону).
• Обязательство арендатора предоставить паспортные данные материалов, сертификаты, схемы скрытых работ.

Ответственность сторон

• Ответственность арендатора за качество работ, соблюдение норм СНиП/СП, пожарной безопасности, санПиН.
• Ответственность за ущерб третьим лицам (соседам, посетителям) в ходе работ.
• Штрафные санкции за нарушение сроков или несогласованные изменения объема работ.

Заключительные положения и подписи

• Количество экземпляров (минимум 2: по одному каждой стороне).
• Юридические адреса и реквизиты для переписки.
• Подписи: Арендодатель: _____________ / * / — Арендатор: _____________ / * /.
• Печати (если стороны, юрлица/ИП, использующие печати).

Примерный текст заявления (Образец заполнения)

ЗАЯВЛЕНИЕ
о согласии на проведение неотделимых улучшений арендуемого имущества

г. * «___» _________ 202_ г.

Я, * (ФИО арендодателя / Наименование юрлица), именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий на основании * (Устава / Доверенности № * от * / Паспорта ),
в лице  (ФИО представителя), в отношении имущества, находящегося по адресу: * (адрес объекта аренды),
сданного в аренду * (ФИО/Наименование арендателя), именуемому в дальнейшем «Арендатор», на основании Договора аренды № * от ,

ЗАЯВЛЯЮ:
Даю свое безусловное письменное согласие Арендатору на проведение в арендуемом имуществе неотделимых улучшений, представляющих собой: 
 (подробное описание: капитальный ремонт помещения площадью * кв.м., замена инженерных систем, перепланировка с переносом несущих стен по Проекту № *).
 Перечень работ, сметная стоимость и сроки выполнения указаны в Смете (Приложение № 1) и Проекте (Приложение № 2), являющимися неотъемлемыми частями настоящего Заявления.

Условия возмещения стоимости улучшений:
 2.1; Стоимость произведенных улучшений возмещается Арендодателем Арендатору в порядке, предусмотренном п. ___ Договора аренды № * / следующим образом: *
 (например: зачетом в счет арендной платы равными долями в течение * месяцев после подписания Акта приема-передачи / выплатой денежных средств в течение * дней после расторжения договора).

Арендатор обязуется:
 ‒ провести работы в срок с * по *;
 ⏤ соблюдать требования нормативных правовых актов, технических регламентов;

 ⏤ по завершении работ представить Акт приема-передачи выполненных работ (Приложение № 3) и пакет исполнительной документации;
 ‒ не допускать ухудшения эксплуатационных характеристик имущества, не связанных с согласованными работами.

Настоящее Заявление составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

ПОДПИСИ СТОРОН:

АРЕНДОДАТЕЛЬ: АРЕНДАТОР:
_____________ / * / _____________ / * /
М.П. (при наличии) М.П. (при наличии)

Процедура оформления: пошаговая инструкция

1. Инициатива арендатора. Арендатор направляет арендодателю официальное уведомление (письмо) с описанием планируемых работ, сметой и проектом (если требуется перепланировка).
2. Рассмотрение арендодателем. Арендодатель проверяет соответствие работ назначению имущества, техническому состоянию, требованиям закона (нужно ли согласование в Мосжилинспекции / администрации / МЧС).
3. Переговоры по компенсации. Стороны договариваются о том, как будут возвращены вложения (деньги, зачет аренды, отказ).
4. Подписание документа. Подписание Заявления или Доп. соглашения в двух экземплярах; При наличии печатей — проставление печатей.
5. Проведение работ. Арендатор выполняет работы в согласованные сроки;
6. Приемка работ. Подписание Акта приема-передачи выполненных работ (КС-11/КС-14) — это основной документ для подтверждения факта и стоимости улучшений для последующего возмещения.
7. Государственная регистрация (если требуется). Если улучшения привели к изменению характеристик помещения (площадь, назначение, конфигурация) — необходима перепланировка/перестроение с регистрацией в Росреестре. Согласие арендодателя, обязательный документ для пакета на регистрацию.

Типовые ошибки и риски

Налоговые и бухгалтерские аспекты (кратко)

• НДФЛ / НДС (Арендатор): Затраты на улучшения увеличивают налоговую базу по имуществу (если на балансе) или учитываются как расходы на получение дохода (для ИП/юрлиц по ОСНО/УСН «Доходы-Расходы» — амортизация или разовые расходы). Возмещение стоимости арендодателем — доход арендатора.
• Имущественный налог (Арендодатель): После возмещения и оформления улучшений (капитальных вложений) кадастровая/балансовая стоимость объекта растет → растет налог.
• НДС (Арендодатель): Полученные улучшения (если не возмещены деньгами, а зачтены в счет аренды) могут считаться налоговой базой по НДС (стоимость работ с НДС).

Рекомендуется согласовать налоговую модель с бухгалтерией/налоговым консультантом до подписания согласия.

Где скачать актуальные бланки (2025-2026 гг.)

Готовые шаблоны в форматах .DOC, .DOCX, .PDF, .RTF можно найти в правовых справочных системах («КонсультантПлюс», «Гарант», «Мое Дело») или на специализированных юридических порталах по запросу:

• «Заявление арендодателя о согласии на проведение неотделимых улучшений арендуемого имущества бланк 2026»
• «Дополнительное соглашение к договору аренды о проведении неотделимых улучшений образец»
• «Форма согласия арендодателя на неотделимые улучшения КонсультантПлюс»

Используйте скачанные бланки только как базу, обязательно адаптируя их под конкретную ситуацию (адрес: , ФИО: , специфика работ).

Резюме

Согласие арендодателя на улучшение имущества — это не формальность, а инструмент управления рисками. Грамотно составленный документ (Заявление или Доп. соглашение) с прикрепленной сметой, проектом и четкими условиями возмещения:

• Гарантирует арендатору возврат вложенных средств (или зачет аренды).
• Защищает арендодателя от несанкционированной перепланировки и порчи имущества.
• Является обязательным основанием для государственной регистрации изменений характеристик помещения в Росреестре.

Не пренебрегайте юридической экспертизой документа перед подписанием, особенно если речь идет о значительных капитальных вложениях (от * тыс. руб.). Экономия на юристе на этапе оформления может привести к потерям в миллионы рублей на этапе расторжения договора или продажи недвижимости.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Актуальность нормативной базы проверена на . Для решения конкретного вопроса обратитесь к квалифицированному юристу.