Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Ситуация, когда недвижимость принадлежит двум (или более) лицам, является распространенной практикой. Это может быть совместная собственность супругов, долевая собственность наследников или совладельцев, приобревших объект по договору купли-продажи. В зависимости от целей сторон и правового режима собственности, под «договором где два собственника» понимают совершенно разные документы. В данной статье подробно разберем основные виды таких договоров, их структуру, обязательные условия и риски, которые необходимо учесть.

Основные виды договоров с участием двух собственников

Прежде чем искать образец, необходимо точно определить, какая юридическая цель преследуется:

Договор купли-продажи доли в праве общей собственности — один из совладельцев продает свою долю третьему лицу или другому совладельцу.
Договор купли-продажи объекта недвижимости в общей совместной/долевой собственности, продается весь объект целиком от имени двух собственников одному покупателю.
Соглашение об определении долей в праве общей собственности — собственники фиксируют конкретные размеры долей (например, 1/2 и 1/2 или 1/3 и 2/3), если ранее они не были определены.
Соглашение о порядке пользования жилым помещением — определяет, какая комната/часть квартиры за кем закреплена (актуально для долевой собственности без выделения комнат в натуре).
Договор раздела общей совместной собственности — чаще всего применяется при разводе супругов для перевода совместной собственности в долевую или выделения доли в натуре.
Договор обмена долями, собственники меняются долями между собой или с третьими лицами.

Договор купли-продажи доли (Один продавец, два собственника всего)

Это самый частый запрос. По данным открытых источников (например, сервисы формирования документов вроде FreshDoc), структура такого договора имеет строгие требования законодательства (ст. 250 ГК РФ, ФЗ-218).

Обязательное предварительное уведомление совладельца

Критически важный этап: перед заключением договора с посторонним лицом продавец обязан письменно уведомить второго собственника о намерении продать долю, указав цену и условия.

Уведомление направляется заказным почтовым отправлением с описью вложения на адрес регистрации/проживания совладельца (, г. , ул. , д. , кв. *).
Совладелец имеет 1 месяц для принятия решения (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Если совладелец отказывается до истечения месяца — нужно нотариально заверенный отказ.
Если месяц истек, а ответа нет, можно продавать третьему лицу (нотариальный отказ уже не нужен, но доказательства отправки уведомления обязательны для Росреестра).

Структура договора купли-продажи доли (Образец структуры)

Шапка документа: Наименование («Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру»), место заключения (город ), дата (число, месяц, год словами и цифрами).
Сведения о сторонах (Продавец и Покупатель):
- ФИО полностью (Иванов Иван Иванович → И И.И.).
- Паспортные данные: серия № , выдан .. г. код подразделения *-.
- Место рождения: г. .
- Место жительства/регистрации: г. *, ул. , д. , кв. .
- ИНН (по желанию/требованию банка): .
- Супружеское положение: замужем/женат/не в браке. Если в браке — требуется нотариальное согласие второго супруга (ФИО супруга: П А.В.).
Предмет договора (П. 1): Описание доли.
- Размер доли: 1/2 (одна вторая), 1/3, 12/100 и т.д.
- Объект: Квартира кв. , общая площадью , кв.м., расположенная по адресу: г. *, ул. , д. .
- Кадастровый номер: :::.
- Документ-основание: Свидетельство о праве собственности № -/ от .. г. (или выписка ЕГРН).
Цена и порядок расчетов (П. 2-3):
- Цена доли: * * (* * *) рублей 00 копеек.
- Порядок: безналичный расчет через аккредитив/ячейку/перевод на счет № в банке * (БИК ).
- Условие: оплата до/после регистрации перехода права.
Права и обязанности сторон (П. 4-5):
- Продавец гарантирует отсутствие обременений (залог, арест, арендаторы — *), долгов по КУ, несовершеннолетних собственников.
- Продавец обязан передать долю и документы в срок до .. г.
- Покупатель обязан принять долю и оплатить.
Порядок передачи (П. 6): Составляется Акт приема-передачи доли (Приложение № 1). Подписывается одновременно с договором или в день расчетов.
Государственная регистрация (П. 7): Договор подлежит регистрации в Росреестре (МФЦ). Стороны подают заявление совместно или через представителя по доверенности (Нотариус , г. , реестровый номер *).
Ответственность сторон (П. 8): Штрафы за просрочку оплаты/передачи (обычно 0.1-0.5% от цены за день), урегулирование споров в суде по месту нахождения недвижимости (суд г. *).
Заключительные положения (П. 9): Договор в 3 экземплярах (Продавец, Покупатель, Росреестр). Подписи сторон.

Пакет документов для Росреестра (через МФЦ)

Заявление по установленной форме (заполняется на месте или через Госуслуги).
Договор купли-продажи — 3 экз. (оригиналы).
Акт приема-передачи — 3 экз.
Паспорта сторон (оригиналы для проверки).
Квитанция об оплате госпошлины (3500 руб. на физлицо за регистрацию перехода права на долю).
Документы на долю (Свидетельство/Выписка ЕГРН).
Кадастровый паспорт / Выписка из ЕГРН на объект (актуальная).
Доказательства уведомления совладельца: Почтовый чек, опись вложения, квитанция почтового отправления, нотариальный отказ (если был).
Согласие супруга продавца (нотариальное, если доля в совместной собственности) — оригинал + копия.
Разрешение опеки (если продавец/покупатель несовершеннолетний или ограниченно дееспособный).

Договор купли-продажи всей квартиры от двух собственников (Два продавца — один покупатель)

Если собственники решили продать объект целиком, договор заключается в едином экземпляре, но с двумя продавцами.

Особенности оформления:

Предмет договора: Квартира в собственности Продавца 1 (доля 1/2) и Продавца 2 (доля 1/2) — продается целиком.
Цена: Общая цена квартиры. В договоре обязательно прописывается, как распределяется сумма между продавцами (например: «Продавец 1 получает * руб., Продавец 2 получает * руб.»). Это критично для налогообложения (НДФЛ) и расчетов.
Расчеты: Лучше использовать два аккредитива/ячейки или указывать в платежном поручении назначение платежа за каждого продавца отдельно. Банк может потребовать два отдельных аккредитива.
Подписи: Оба продавца должны лично явиться на сделку (или их представители по нотариальным доверенностям с правом подписания договора и получения денег).
Согласия супругов: Если кто-то из продавцов в браке — нужно два нотариальных согласия (или одно общее, но лучше отдельные).

Соглашение об определении долей и порядке пользования

Если двое собственников держат квартиру в общей совместной собственности (без долей, напр. супруги) или в долевой, но доли не определены/не удобны, нужен этот документ.

Соглашение об определении долей (ст. 244, 245 ГК РФ)

Заключается в простой письменной форме (нотариат не обязателен, но рекомендуется для надежности).

Стороны: Собственник 1 (ФИО, паспорт ), Собственник 2 (ФИО, паспорт ).
Объект: Квартира , адрес .
Суть: «Стороны определяют доли в праве общей собственности: Собственнику 1, 1/2, Собственнику 2 — 1/2».
После подписания — обязательная регистрация в Росреестре (госпошлина 3500 руб.).

Соглашение о порядке пользования жилым помещением (ст. 247 ГК РФ)

Не меняет доли, а лишь закрепляет за каждым собственником конкретную комнату/пространство.

Может быть заключено в простой письменной форме.
Регистрация в Росреестре не требуется (вступает в силу от момента подписания), но для оспаривания в суде лучше иметь нотариально заверенный вариант.
Содержание: «За Собственником 1 закрепляется комната № 1 площадью кв.м., за Собственником 2 — комната № 2 площадью кв.м., общие части (кухня, коридор, санузел) пользуются совместно».

Договор раздела общей совместной собственности (Развод супругов)

Специфический вид договора, регулируемый Семейным кодексом (ст. 38 СК РФ) и ГК РФ.

Ключевые отличия:

Может быть заключен в браке или после расторжения (в течение 3 лет со дня развода, ст. 38 СК РФ).
Требует нотариального заверения (п. 2 ст. 38 СК РФ).
Предмет: разделение всего имущества (квартира, авто, вклады, долги) или только квартиры.
Варианты: выделение долей (перевод в долевую), передача квартиры одному с выплатой компенсации другому, продажа квартиры третьему лицу и разделение денег.
Регистрация перехода права в Росреестре на основании нотариального договора.

Типовые риски и ошибки при составлении (Чек-лист)

Риск / Ошибка	Последствия	Как избежать
Отсутствие уведомления совладельца о продаже доли	Совладелец может в судебном порядке перевести права покупателя на себя (ст. 250 ГК РФ) в течение 3 месяцев.	Обязательно отправлять заказное уведомление с описью. Хранить почтовые чеки.
Несогласованная цена в уведомлении и договоре	Сделка может быть признана недействительной, совладелец воспользуется правом преимущественной покупки по более низкой цене.	Цена в уведомлении ≥ Цены в договоре.
Продажа доли несовершеннолетнего без разрешения опеки	Сделка ничтожна (восстанавливается исходное состояние).	Получить разрешение органа опеки и попечительства заранее.
Отсутствие нотариального согласия супруга продавца	Сделка может быть оспорена супругом в течение 1 года (ст. 37 СК РФ).	Получить нотариальное согласие (действует неограниченно, если иное не указано).
Нечеткое описание предмета (нет кадастрового номера, площади)	Отказ в регистрации Росреестром (приостановка).	Использовать данные из актуальной выписки ЕГРН.
Один аккредитив на двух продавцов без распределения сумм	Банк не выпустит деньги, споры между продавцами, налоговые риски.	Два аккредитива или четкое распределение в договоре/доп. соглашении.
Игнорирование обременений (залог, арест, служащие жильцы)	Покупатель получает «проблемный» объект, долги переходят к нему.	Заказать расширенную выписку ЕГРН за 3 дня до сделки. Проверить по ФССП (долги продавцов).

Образец договора где два собственника