Вопрос о том, может ли земельный участок находиться в оперативном управлении, является одним из самых обсуждаемых в земельном и гражданском праве Российской Федерации. Короткий ответ: для государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также бюджетных и автономных учреждений, нет, земельный участок не может предоставляться в оперативное управление. Для таких субъектов предусмотрено иное вещное право — право постоянного (бессрочного) пользования. Однако в правоприменении существуют нюансы, связанные с неделимыми земельными участками и налогообложением, которые требуют детального разбора.
Законодательное закрепление прав на землю: отсутствие «оперативного управления» в перечне вещных прав
Согласно статье 216 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), к вещным правам относятся право собственности и ограниченные вещные права (права пользования чужой вещью). В главе 17 ГК РФ «Право собственности и иные вещные права на землю» (статьи 260–268) установлен исчерпывающий перечень прав на земельные участки:
- Право собственности (ст. 260 ГК РФ);
- Право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 263 ГК РФ);
- Право пожизненного наследуемого владения (ст. 265 ГК РФ);
- Право безвозмездного временного пользования (ст. 266 ГК РФ);
- Сервитуты (ст. 268 ГК РФ);
- Аренда (как обязательственное право, но с вещными элементами).
Право оперативного управления в данном перечне отсутствует. Оно закреплено в статье 296 ГК РФ исключительно в отношении имущества государственных или муниципальных унитарных предприятий (ФГУП, МУП). При этом закон связывает это право с имущественным комплексом предприятия, а не с земельным участком как таковым.
Позиция закона в отношении унитарных предприятий и учреждений
Государственные и муниципальные унитарные предприятия (ФГУП, МУП)
Имущество, присвоенное унитарному предприятию, находится в его оперативном управлении. Однако земельный участок, на котором расположен этот имущественный комплекс, предоставляется предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ — ЗК РФ).
Таким образом, правовая конструкция следующая:
- Здания, сооружения, оборудование — в оперативном управлении (ст. 296 ГК РФ).
- Земельный участок, в постоянном (бессрочном) пользовании (ст. 20, 39.17 ЗК РФ).
Бюджетные и автономные учреждения
Имущество учреждений находится в их оперативном управлении (ст. 299 ГК РФ). Но в отношении земельных участков ЗК РФ (ст. 39.18) прямо указывает: земельные участки предоставляются государственным (муниципальным) учреждениям исключительно на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Предоставление земельного участка учреждению в оперативное управление недопустимо, так как ЗК РФ не содержит такой основы для возникновения права.
Нюанс неделимых земельных участков (ст. 39.20 ЗК РФ)
Единственная норма ЗК РФ, где термин «оперативное управление» встречается в контексте земельного участка — пункт 3 статьи 39.20 ЗК РФ. Она регулирует ситуацию, когда на неделимом земельном участке находятся здания/сооружения, принадлежащие разным лицам на разных правах (собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление).
«Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления… такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора».
Важно: Это не означает, что земельный участок переходит в оперативное управление. Речь идет о механизме аренды неделимого участка для обеспечения прав всех собственников/пользователей зданий. Право на землю возникает по договору аренды, а не по праву оперативного управления.
Судебная практика: налогообложение и отказ от прав
Суды последовательно подтверждают, что земельный участок не может быть объектом права оперативного управления.
Налог на имущество организаций (ст. 394 НК РФ)
В судебной практике (в т.ч. определениях апелляционных инстанций) разбирался вопрос: подлежит ли налогообложению как имущество в оперативном управлении та часть неделимого земельного участка, которая находится под зданием, переданным в оперативное управление.
Отказ от права оперативного управления (ст. 235, 236, 296 ГК РФ)
Законодатель (ст. 235, 236, 296 ГК РФ, ст. 1, 45, 53 ЗК РФ) предоставляет возможность отказа от имущества, предоставленного на праве оперативного управления, а также от земельного участка, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование. Это подтверждает раздельность правовых режимов: отказ от здания (опер. управление) и от земли (постоянное пользование) — это разные правовые действия.
Типичные ошибки в документообороте
На практике часто допускаются ошибки, приводящие к правовым рискам:
- Указание в учредительных документах/договорах: «Земельный участок передан в оперативное управление». Последствие: такая запись не порождает вещного права на землю, Росреестр откажет в регистрации права.
- Смешение понятий в кадастровой учете: попытка зарегистрировать ограничение (обременение) «оперативное управление» на земельном участке. Последствие: в ЕГРН нет такого вида права на землю.
- Налоговый учет: включение земельного участка в налоговую базу по имущественному налогу как имущества в оперативном управлении. Последствие: переплата налога, риск претензий ФНС при проверке.
Резюме: алгоритм определения права на землю
| Субъект / Ситуация | Право на здания/сооружения | Право на земельный участок | Нормативная база |
|---|---|---|---|
| ФГУП / МУП | Оперативное управление (ст. 296 ГК РФ) | Постоянное (бессрочное) пользование (ст. 20 ЗК РФ) | ст. 296 ГК РФ, ст. 20, 39.17 ЗК РФ |
| Государственное / Муниципальное учреждение (БУ, АУ) | Оперативное управление (ст. 299 ГК РФ) | Постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39.18 ЗК РФ) | ст. 299 ГК РФ, ст. 39.18 ЗК РФ |
| Неделимый участок под чужыми зданиями (в т.ч. в оп. управлении) | Разные права (собственность, оп. упр., хоз. ведение) | Аренда (с множественностью арендаторов) или постоянное пользование одного из лиц | п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ |
| Частное лицо / Коммерческая орг. | Собственность / Аренда | Собственность / Аренда / Сервитут | ГК РФ, ЗК РФ |
Земельный участок не может находиться в оперативном управлении. Это правово технически невозможно, так как ЗК РФ и ГК РФ не предусматривают такой вид ограниченного вещного права на землю.
Рекомендации для практиков:
- При оформлении имущественных комплексов ФГУП/МУП/БУ/АУ всегда оформляйте на земельный участок право постоянного (бессрочного) пользования (через акт передачи, решение органа власти, договор аренды с последующим переходом в постоянное пользование при основаниях).
- В бухгалтерском и налоговом учете разделяйте объект налогообложения: здание — налог на имущество (как оп. управление), земля — земельный налог (платит владелец/постоянный пользователь) или налог на имущество (если земля в аренде/собственности).
- При наличии неделимого участка и смешанных прав на здания оформляйте договор аренды участка со множественностью арендаторов (п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ), чтобы легализовать пользование землей для всех застройщиков.
- При обнаружении ошибок в ЕГРН (указание «оперативное управление» на землю) обращайтесь в Росреестр с заявлением об исправлении реестровой ошибки или в суд с иском об устранении препятствий к регистрации права постоянного пользования.
Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Для решения конкретных вопросов рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на земельном и корпоративном праве.
Контакты для справки (маскировано): г. , ул. , д. ; тел.: +7 () —, +7 () —*.