Кадастровая оценка, это государственно регулируемая процедура определения стоимости земельных участков‚ результаты которой используются для расчета налогов‚ платежей за пользование землей‚ а также при совершении сделок с недвижимостью. В данной статье подробно рассматриваются особенности проведения кадастровой оценки на территории Костромской области‚ нормативная база‚ порядок получения информации и процедура оспаривания стоимости.

Нормативная правовая основа

Деятельность по кадастровой оценке в регионе регулируется федеральным законодательством и региональными правовыми актами. Ключевыми документами являются:

• Федеральный закон от № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (основной закон).
• Закон Костромской области о налогах и сборах (в части применения кадастровой стоимости как налоговой базы).
• Постановления Правительства РФ‚ устанавливающие методики оценки для различных категорий земель (земли населенных пунктов‚ сельскохозяйственного назначения‚ лесного фонда и др.).
• Приказы Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области‚ утверждающие отчеты о результатах оценки и графики проведения работ.

Пример регионального акта: Приказ Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от № 25-од «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Костромской области в 2021 году». Подобные приказы выпускаются периодически (обычно раз в 3–5 лет) для обновления данных.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки (ГКО)

Процесс оценки в Костромской области проходит несколько этапов‚ строго регламентированных законом:

1. Решение о проведении оценки. Принимается органом исполнительной власти субъекта РФ (Правительством Костромской области).
2. Формирование массива данных. Сбор сведений об объектах оценки из ЕГРН‚ данных о социально-экономическом развитии муниципалитетов‚ инженерно-геологических изысканиях.
3. Выбор подрядчика. Оценку проводят квалифицированные оценочные организации‚ выбранные по результатам конкурса (тендера). В сведениях из интернета упоминаются работы по оценке земель ПРОМ (промышленности)‚ ООТ (объектов общего пользования)‚ ВФ (лесного фонда) за 2018 год‚ результаты которых были утверждены позднее.
4. Расчет кадастровой стоимости. Применяются массовые оценочные модели (МОМ)‚ разработанные с учетом зонирования территории (функциональных зон‚ зон с особыми условиями использования).
5. Государственная экспертиза результатов. Проводится Росреестром или уполномоченным органом.
6. Утверждение и вступление в силу. Результаты утверждаются приказом уполномоченного органа и вступают в силу с 1 января года‚ следующего за годом утверждения (для земель населенных пунктов).

Публичная кадастровая карта (ПКК) Костромской области

Основным инструментом для получения бесплатной информации о кадастровой стоимости является Публичная кадастровая карта (ПКК). Она доступна в онлайн-режиме на официальном сайте Росреестра (pkk.rosreestr.ru) и предоставляет официальные данные.

Возможности ПКК для пользователя:

• Поиск объекта: по кадастровому номеру‚ точному адресу или путем клика по карте.
• Просмотр границ: отображаются земельные участки‚ прошедшие межевание‚ с точным расположением на местности. Условие: объект должен быть внесен в ЕГРН‚ для ЗУ проведено межевание.
• Получение справочной информации: кадастровая стоимость‚ общая площадь‚ дата постановки на кадастровый учет‚ вид разрешенного использования (ВРИ)‚ категория земель.
• Управление слоями: в правом верхнем углу экрана есть кнопка управления слоями. Необходимо включить слои «Земельные участки» и «ОКС» (объекты капитального строительства).
• Заказ отчетов из ЕГРН: прямо с карты можно перейти к оформлению платного или бесплатного отчета о недвижимости.

Технические параметры региона на карте:

• ОКАТО: 34000000000
• ОКТМО: * (код меняется в зависимости от муниципального образования)
• Население области (по данным на момент обновления карты): 560 758 чел.

Как узнать кадастровую стоимость конкретного участка

Существует несколько способов получить актуальную информацию:

Способ 1: Через Публичную кадастровую карту (бесплатно‚ онлайн)

1. Перейдите на pkk.rosreestr.ru.
2. В строке поиска введите кадастровый номер (например‚ 44:::) или адрес (например‚ г. Кострома‚ ул. ‚ д. *).
3. Нажмите «Найти» или кликните по объекту на карте.
4. В открывшейся карточке объекта будет указана «Кадастровая стоимость».

Способ 2: Через личный кабинет на Госуслугах / сайте Росреестра

Позволяет получить официальную Справку о кадастровой стоимости (электронный документ с ЭП)‚ который принимается в банках‚ нотариусах и судах.

Способ 3: Обращение в МФЦ (Мои Документы)

Можно заказать справку на бумажном носителе. Адреса МФЦ в Костромской области: г. Кострома‚ ул. ‚ д. ; г. Волгореченск‚ ул. ‚ д; и другие (актуальный список на портале Госуслуг).

Кадастровая стоимость vs Рыночная стоимость

Важно понимать разницу:

На практике кадастровая стоимость в Костромской области часто ниже рыночной (в среднем на 20–40%)‚ однако в некоторых случаях (например‚ после переоценки в период роста цен) она может приближаться к рыночной или даже превышать её‚ что дает основания для оспаривания.

Оспаривание кадастровой стоимости

Если собственник считает‚ что кадастровая стоимость завышена и не соответствует рыночной‚ предусмотрена процедура оспаривания (ст. 24.1 ФЗ № 237-ФЗ).

Два пути оспаривания:

А) Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости (административный порядок)

• Куда обращаться: Комиссия при Департаменте имущественных и земельных отношений Костромской области (адрес: г. Кострома‚ ул. ‚ д. ‚ тел;: +7 () —).
• Сроки: Заявление подается в течение 5 лет с дня вступления в силу результатов оценки (для оценок‚ утвержденных до 2020 г. — особые переходные сроки).
• Необходимые документы: Заявление‚ копия паспорта/учредительных документов‚ отчет об определении рыночной стоимости (сделанный сертифицированным оценщиком‚ членом СРО)‚ выписка из ЕГРН.
• Результат: Решение комиссии (согласовать/отказать). В случае согласия — стоимость корректируется в ЕГРН.

Б) Судебный порядок

• Можно обратиться в Арбитражный суд (если истец — юрлицо/ИП) или Суд общей юрисдикции (физлицо) по месту нахождения участка.
• Обязательным доказательством является отчет об оценке рыночной стоимости‚ выполненный в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО.
• Суд может назначить судебную экспертизу.

Важно: Оспаривание целесообразно‚ если разница между кадастровой и рыночной стоимостью существенна (обычно более 20–30%)‚ иначе расходы на оценщика и госпошлину могут не окупиться экономией на налоге.

Особенности оценки по категориям земель в Костромской области

Методика оценки зависит от категории земель:

Земли населенных пунктов (г. Кострома‚ г. Волгореченск‚ г. Буй‚ г. Нерехта и др.)

Оценка проводится по функциональным зонам (Жилая‚ Общественно-деловая‚ Промышленная‚ Рекреационная и т;д.). Ключевой фактор — зона расположения. В г. Костроме стоимость в центральных районах (Советский‚ Ленинский районы города) в разы выше‚ чем в пригородных поселениях (СНТ‚ ДНТ).

Земли сельскохозяйственного назначения

Оцениваются по بونниту (качеству почв)‚ удаленности от рынков сбыта‚ наличию дренажа/орошения. В Костромской области преобладают подзолистые почвы‚ что влияет на базовую ставку.

Земли лесного фонда и Водного фонда

Оценка проводится Росреестром на федеральном уровне или с его участием. Стоимость аренды лесных участков рассчитывается на основе кадастровой стоимости по специальным формулам (базовая ставка × коэффициенты).

Земли особо охраняемых территорий и объектов культурного наследия

В Костромской области множество объектов наследия (Костромский музей-заповедник‚ Ипатьевский монастырь и др.). На таких землях вводятся специальные режимы использования‚ что снижает кадастровую стоимость из-за ограничений прав владения и распоряжения.

Комплексные кадастровые работы и межевание

Часто кадастровая оценка инициируется в рамках комплексных кадастровых работ (ККР)‚ которые включают:

• Межевание земельных участков (установление границ в натуре и на карте).
• Кадастровую оценку только что образованных или уточненных участков.
• Внесение сведений в ЕГРН.

Выполняют их кадастровые инженеры‚ входящие в саморегулируемые организации (СРО). В сведениях из открытых источников упоминаются организации‚ оказывающие услуги: «Техническая инвентаризация‚ землеустроительные работы‚ кадастровые работы‚ межевой план‚ акт обследования‚ оценка‚ техническая экспертиза‚ энергоаудит‚ сохранение объектов культурного наследия» в г. Кострома‚ г. Волгореченск и др. (контакты конкретных исполнителей: *).

Важно: Без проведения межевания и внесения границ в ЕГРН участок не будет отображаться на ПКК как объект с определенной площадью и стоимостью‚ что делает невозможным полноценное распоряжение им (продажу‚ дарение‚ ипотеку).

Актуальность данных и даты обновления

Согласно информации из открытых источников (статус на 13 апреля 2026 г.)‚ данные на Публичной кадастровой карте и в ЕГРН актуализируются регулярно. Результаты последней массовой оценки земель населенных пунктов (проведенной по заказу Департамента в 2021 году на основе приказа 2019 г.) действуют с .

Следующая плановая переоценка ожидается не ранее 2025–2026 годов (раз в 4 года для земель населенных пунктов). Точные сроки утверждаются Постановлением Правительства Костромской области.

Полезные контакты и ресурсы

• Официальный сайт Росреестра по Костромской области: kostroma.rosreestr.ru
• Публичная кадастровая карта: pkk.rosreestr.ru
• Горячая линия Росреестра (единая для РФ): ###-###-#### (бесплатно).
• Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области:
  • Адрес: г. Кострома‚ ул. ‚ д.
  • Телефон приемной: +7 () —
  • Сайт: adm44.ru (раздел «Департаменты»)
• МФЦ «Мои Документы» в Костромской области: портал mfc44.ru (адреса и режим работы отделений).

Кадастровая оценка в Костромской области — это динамичный процесс‚ напрямую влияющий на финансовые обязательства собственников земли. Регулярная проверка актуальной стоимости через Публичную кадастровую карту‚ своевременное проведение межевания и знание процедуры оспаривания позволяют минимизировать налоговые риски и обеспечить правовую безопасность при совершении сделок с недвижимостью. Для получения юридически значимых документов (справок‚ выписок) рекомендуется использовать официальные порталы Росреестра и Госуслуг.

Данная статья подготовлена на основе открытых данных Росреестра‚ нормативных правовых актов Костромской области и информации из интернета (статус на ). Персональные данные‚ контактные телефоны и точные адреса некоммерческих организаций частично скрыты (*) в соответствии с политикой конфиденциальности. Для получения юридической консультации обратитесь к специалистам.