Договор управления многоквартирным домом (МКД) — ключевой документ‚ определяющий взаимоотношения между собственниками помещений и организацией‚ осуществляющей управление домом. В данной статье рассмотрим особенности договора управления МКД применительно к товариществу собственников жилья (ТСЖ)‚ его структуру‚ порядок заключения и изменения.
Что такое договор управления МКД
Договор управления многоквартирным домом, это соглашение‚ по которому одна сторона (управляющая организация‚ ТСЖ‚ ЖСК или иной кооператив) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества‚ предоставлять коммунальные услуги‚ а также осуществлять иную деятельность‚ направленную на достижение целей управления домом.
Правовую основу отношений составляет Жилищный кодекс РФ (глава 14‚ статьи 161–165)‚ а также Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами‚ утверждённые Постановлением Правительства РФ № 416.
Особенности управления через ТСЖ
Жилищный кодекс обязывает собственников самостоятельно выбрать способ управления домом. Существует три основных варианта:
- Непосредственное управление собственниками (при небольшом количестве квартир);
- Управление ТСЖ‚ ЖСК или иным кооперативом;
- Управление управляющей организацией (УК) — самый распространённый способ‚ когда дом доверяется специализированной коммерческой организации.
При выборе ТСЖ товарищество само выступает стороной договора управления. ТСЖ может:
- самостоятельно выполнять работы по содержанию и ремонту;
- нанимать подрядчиков для отдельных видов работ;
- заключать договор управления с управляющей организацией.
Структура договора управления МКД (образец для ТСЖ)
Типовой договор управления‚ заключаемый с ТСЖ‚ включает следующие разделы:
Предмет договора
Указывается адрес дома (например: г. Москва‚ ул. Примерная‚ д. **)‚ состав общего имущества‚ перечень услуг и работ по управлению‚ содержанию и ремонту.
Права и обязанности сторон
ТСЖ обязуется обеспечивать надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества‚ собственники, своевременно вносить плату и соблюдать правила пользования помещениями.
Перечень услуг и работ
- содержание и текущий ремонт общего имущества;
- уборка подъездов и придомовой территории;
- вывоз мусора;
- обслуживание инженерных систем (отопление‚ водоснабжение‚ электроснабжение);
- аварийно-диспетчерское обслуживание;
- подготовка дома к отопительному сезону.
Плата за содержание и порядок расчётов
Устанавливается размер платы (например‚ ** руб. за кв. м)‚ порядок её изменения‚ сроки внесения платежей и ответственность за просрочку.
Срок действия договора
Договор заключается на срок от одного года до пяти лет. На практике часто встречаются договоры с условием о пролонгации, автоматическом продлении‚ если ни одна из сторон не заявила о расторжении.
Порядок контроля и отчётности
ТСЖ обязано ежегодно отчитываться перед общим собранием собственников о выполнении договора управления.
Ответственность сторон и порядок разрешения споров
Реквизиты и подписи сторон
Например: ТСЖ «Наш дом»‚ ИНН 77‚ председатель правления Иванов И. И.‚ тел. +7 (**) —‚ e-mail: info@*.ru.
Порядок заключения и изменения договора
Решение о выборе способа управления и утверждении условий договора принимается на общем собрании собственников большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.
Если договор действует с условием о пролонгации и возникла необходимость внесения изменений (например‚ корректировка платы‚ перечня работ)‚ необходимо:
- подготовить проект изменений (дополнительного соглашения);
- провести общее собрание собственников;
- оформить протокол с результатами голосования;
- подписать дополнительное соглашение к договору.
Как сменить управляющую организацию
Если претензии вызывает работа УК‚ собственники вправе расторгнуть договор и выбрать иной способ управления‚ в т.ч. создать ТСЖ. Для этого необходимо:
- собрать доказательства недобросовестной работы УК (акты‚ фотофиксация‚ жалобы‚ ответы на обращения);
- инициировать общее собрание собственников;
- проголосовать за смену способа управления и оформить протокол;
- уведомить УК о расторжении договора;
- заключить новый договор управления (с ТСЖ или новой УК);
- обеспечить передачу технической документации на дом.
Грамотно составленный договор управления МКД, основа эффективного управления домом и защиты прав собственников. При заключении договора с ТСЖ важно детально прописать перечень услуг‚ размер платы‚ порядок отчётности и условия расторжения. Образец договора рекомендуется адаптировать под конкретный дом и при необходимости согласовать с юристом‚ специализирующимся на жилищном праве.
Полезные контакты: Государственная жилищная инспекция — тел. горячей линии 8 (**) —**; консультации по вопросам ЖКХ — портал ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru).