При продаже или покупке недвижимости через посредника стороны часто сталкиваются с выбором типа договора: агентский или комиссионный. Несмотря на внешнее сходство, правовые последствия у них принципиально разные. В данной статье подробно разберем договор комиссии риэлтора, его структуру, обязательные условия, риски и предоставим структурированный образец для ориентации.

Что такое комиссионный договор в недвижимости (ст. 990 ГК РФ)

Согласно статье 990 Гражданского кодекса РФ, по комиссионному договору одна сторона (комиссионер — риэлтор/агентство) обязуется за вознаграждение совершать от своего имени, но за счет другой стороны (комитента, клиента) сделки с третьими лицами.

Ключевое отличие от агентского договора:

• Агентский договор (ст. 1005 ГК РФ): Агент действует от имени и за счет принципала. Права и обязанности по сделке возникают сразу у клиента.
• Комиссионный договор: Комиссионер заключает сделку с покупателем/продавцом от своего имени. Юридически обязательства по договору купли-продажи (ДКП) возникают у риэлтора/агентства, а не у собственника квартиры.

Важное следствие: Собственник недвижимости (коммитент) не является стороной ДКП с конечным покупателем. Это создает специфические риски и налоговые последствия, о которых речь пойдет ниже.

Обязательные условия договора (Субстанциальные условия)

Без этих условий договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

1. Предмет договора: Четкое описание действия (продажа, покупка, обмен) и описание объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, *).
2. Цена и порядок расчетов: Минимальная цена продажи (снизу от которой комиссионер не имеет права продавать), размер вознаграждения (комиссии), порядок его выплаты.
3. Срок действия договора.

Структура типового комиссионного договора (Образец)

Ниже приведена структура документа, основанная на актуальных шаблонах 2026 года (источники: F.Doc, Amulex, судебная практика). Текст в квадратных скобках [] требует заполнения конкретными данными сторон.

КОМИССИОННЫЙ ДОГОВОР № [] от [] г. []

Преамбула (Стороны)

Коммитент: [ФИО / Название юрлица], именуемый(ая) в дальнейшем «Коммитент», действующий(ая) на основании [паспорт № * / Устава], адрес: [], тел.: [], e-mail: [],

Комиссионер: [Название ООО/ИП / ФИО ИП], именуемый(ая) в дальнейшем «Комиссионер», действующий(ая) на основании [Устава / Свидетельства о госрегистрации ИП], ОГРН/ОГРНИП [], ИНН [*], адрес: [], тел.: [], e-mail: [*],

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора

Коммитент поручает, а Комиссионер принимает поручение за вознаграждение совершить от своего имени, но за счет Коммитента действия по реализации (продаже) принадлежащего Коммитенту на праве собственности недвижимого имущества:

• Объект: [Квартира / Дом / Земельный участок / Коммерческое помещение];
• Адрес: [];
• Кадастровый номер: [];
• Площадь: [] кв.м.;
• Документ-основание права собственности: [] (серия/номер/дата/кем выдан).

Комиссионер обязуется найти Покупателя и заключить с ним Договор купли-продажи (ДКП) от своего имени за счет Коммитента.

Цена реализации и вознаграждение Комиссионера

Минимальная цена продажи (Цена Коммитента): [] рублей 00 копеек. Продажа по цене ниже указанной не допускается без письменного согласия Коммитента.

Вознаграждение Комиссионера (Комиссия):

• Вариант А (Фиксированная сумма): [] рублей.
• Вариант Б (Процент от цены сделки): [*]% от фактической цены продажи по ДКП.
• Вариант В (Разница цен — модель «Нетто»): Вся сумма, превышающая «Цену Коммитента» (п. 3.1), остается у Комиссионера как вознаграждение.

Рекомендация: Вариант В наиболее типичен для комиссионных договоров, так как Комиссионер продает от своего имени и сам формирует цену в ДКП с Покупателем.

Порядок расчетов:

1. Покупатель вносит полную стоимость по ДКП на счет/в кассу Комиссионера (или в банковскую ячейку/эскроу, открытую Комиссионером).
2. В течение [] рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю, Комиссионер перечисляет Коммитенту «Цену Коммитента» (п. 3.1) на реквизиты: [].
3. Расходы по нотариальному удостоверению (если требуется), госпошлине за регистрацию ДКП, выплате дохода Покупателю (если применимо) распределяются: [Стороны делят пополам / Платит Покупатель / Платит Коммитент / Платит Комиссионер].

Права и обязанности сторон

Коммитент обязан:

• Своевременно предоставить Комиссионеру полный пакет документов на объект (оригиналы/копии).
• Гарантировать отсутствие обременений (залог, арест, долги по ЖКХ, зарегистрированные лица), если иное не оговорено в доп. соглашении.
• Не препятствовать показу объекта потенциальным покупателям.
• Не продавать объект самостоятельно или через других посредников на срок действия договора (исключительное право).

Коммитент имеет право:

• Требовать отчета о проделанной работе и расчетах.
• Расторгнуть договор досрочно (с выплатой расходов Комиссионера, п. 2 ст. 1004 ГК РФ).

Комиссионер обязан:

• Действовать добросовестно и разумно в интересах Коммитента.
• Продать объект не ниже «Цены Коммитента».
• Своевременно информировать Коммитента о ходе продажи, предложениях покупателей.
• Сохранить полученные от Покупателя денежные средства до момента расчета с Коммитентом (раздельный учет).
• Передать Коммитенту выручку за вычетом вознаграждения в установленный срок.
• Оформить ДКП с Покупателем от своего имени и обеспечить госрегистрацию перехода права.

Комиссионер имеет право:

• Получать вознаграждение при исполнении поручения.
• Взыскать с Коммитента необходимые расходы, связанные с исполнением поручения (реклама, нотариус, оценка, поездки), если они были согласованы или необходимы.
• Привлекать субагентов (субкомиссионеров) только при письменном согласии Коммитента (п. 2 ст. 994 ГК РФ).

Делькредере (Гарантия исполнения Покупателем)

Комиссионер [НЕ несет / НЕСЕТ] ответственность за исполнение Покупателем обязательств по ДКП (делюкредере).

В случае принятия на себя делюкредере, Комиссионер получает дополнительное вознаграждение в размере [*]% от цены сделки. В этом случае Комиссионер гарантирует Коммитенту получение денежных средств даже если Покупатель не заплатит.

Практика: В недвижимости делюкредере встречается редко, так как риск неоплаты Покупателем ложится на риэлтора. Обычно риск неоплаты минимизируется использованием банковских ячеек/эскроу/аккредитивов.

Приемка-передача объекта и документов

Передача объекта Покупателю осуществляется по Акту приема-передачи при подписании ДКП или в день регистрации перехода права (по согласованию).

Коммитент передает Комиссионеру ключи и документы для регистрации за [] дней до сделки.

Ответственность сторон

• За нарушение сроков — штраф []% от вознаграждения за каждый день просрочки.
• За продажу ниже «Цены Коммитента» без согласия — Комиссионер компенсирует разницу + штраф [*]%.
• За предоставление недостоверных сведений об объекте (обременения, третьи лица) — Коммитент возмещает убытки Комиссионера (расходы на рекламу, юристов, штрафы Покупателю).
• Комиссионер несет ответственность за сохранность документов и денежных средств Коммитента.

Срок действия договора

Договор вступает в силу с момента подписания и действует до [*] (дата) или до полного исполнения обязательств.

Автоматическое продление не происходит. Продление возможно доп. соглашением.

Порядок разрешения споров

Досудебный порядок (претензия) обязателен; Срок ответа: [30] календарных дней.

Споры рассматриваются в [Арбитражном суде / Суде общей юрисдикции] по месту нахождения ответчика / по адресу объекта недвижимости.

Заключительные положения

• Договор в [2] экземплярах, имеющих равную юридическую силу.
• Изменения и дополнения только в письменной форме.
• Реквизиты и подписи сторон (с расшифровкой).

Критические риски и нюансы комиссионного договора в недвижимости

Налоговые риски для Коммитента (Физического лица)

Это самый важный момент. При комиссионном договоре продавец по ДКП — Комиссионер.

• Если Комиссионер — Юрлицо/ИП на ОСНО: Он платит НДС (20%) с всей суммы ДКП, а не только с комиссии. Это кардинально повышает цену для Покупателя или снижает «чистую» сумму Коммитента.
• Если Комиссионер — ИП на УСН «Доходы» (6%): Налог платится со всей выручки. Комиссионер может вычесть «Цену Коммитента» как расход только при УСН «Доходы минус расходы» (15%), что сложно для агентств.

Риск банкротства Комиссионера

Деньги от Покупателя поступают на счет Комиссионера. Если Комиссионер обанкротится до перечисления средств Коммитенту — Коммитент становится обычным кредитором в реестре требований. Деньги могут «застрять» на годы.

Защита: Обязательное условие об использовании эскроу-счета / банковской ячейки / аккредитива, где бенефициаром по части «Цены Коммитента» является сам Коммитент, а Комиссионер получает доступ только к своей комиссии после регистрации права.

Ответственность за качество объекта

Поскольку Комиссионер продает от своего имени, Покупатель при обнаружении дефектов (протечки, незаконные перепланировки, «приписанные» лица) предъявляет претензии к Комиссионеру. Комиссионер, в свою очередь, регрессирует к Коммитенту. В договоре обязательно нужна клаузула о гарантиях Коммитента об отсутствии дефектов и обременений.

Субагентство (Субкомиссия)

По ст. 994 ГК РФ Комиссионер может привлечь третье лицо только с согласия Коммитента. В типовых договорах агентств часто стоит пункт: «Коммитент согласен на привлечение субагентов». Это значит, что ваш риэлтор может передать объект коллеге из другой компании. Если субагент совершит ошибку, ответственность несет ваш Комиссионер, но процесс урегулирования усложняется.

Чек-лист: что проверить перед подписью

Отличия образцов из открытых источников (F.Doc, Amulex и др.)

Анализ шаблонов с ресурсов F.Doc и Amulex показывает, что типовые образцы часто носят универсальный характер (под товары, авто, оборудование). Для недвижимости их обязательно нужно дорабатывать:

• ФДок (F.Doc): Хороший базовый каркас с комментариями юристов (выделены желтым). Требует доработки раздела «Расчеты» под эскроу/безопасные расчеты и раздела «Налоги».
• Амулекс (Amulex): Предлагает раздельные шаблоны: «Комиссия на реализацию имущества», «Комиссия на покупку», «Авто». Шаблон под недвижимость содержит блок «Прием-передача», но слабо прописывает налоговую модель и безопасность расчетов.
• Общий совет: Не используйте шаблон «как есть». Добавьте приложение: «Реестр документов на объект», «Схема расчетов через эскроу», «Гарантийное письмо Коммитента об отсутствии обременений».

Договор комиссии риэлтора — это мощный, но специфический инструмент. Он оправдан в коммерческой недвижимости, при сложных сделках (альтернатива, цепочки), при работе с застройщиками или если у Комиссионера есть собственная лицензия/аккредитация для работы по схеме «девелопер — агентство — клиент».

Для стандартной продажи квартиры физлицом агентский договор (или договор возмездного оказания услуг) остается более безопасным, понятным и налогово эффективным вариантом. Если вас настаивают на комиссионном, требуйте безопасную схему расчетов (эскроу) и четкую фиксацию «цены на руки».

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Образец договора приведен для ознакомления. Реальные сделки с недвижимостью требуют индивидуальной правовой экспертизы с учетом специфики объекта, статуса сторон и актуального законодательства на момент подписания (дата актуальности: ). Персональные данные в примерах замаскированы (*).