Дарение земельного участка, на котором не расположено ни одного капитального строения, — это частая, но юридически тонкая операция. В отличие от дарения «земли с домом», здесь отсутствует необходимость соблюдать правило «земля следует за строением» (ст. 35 Земельного кодекса РФ), однако вступают в силу строгие требования к форме сделки, категориям земель и налоговому законодательству.

В данной статье мы подробно разберем структуру договора, обязательные условия, риски для сторон и предоставим актуальный образец договора дарения земельного участка без строений на 2026 год.

Правовая база и ключевые отличия от дарения с постройками

Основным нормативным актом, регулирующим отношения, является Гражданский кодекс РФ (гл. 32 «Дарение», ст. 572–578) и Земельный кодекс РФ. Особое внимание стоит уделить ст. 574 ГК РФ (форма договора) и ст. 35 ЗК РФ (оборот земельных участков).

Главные отличия:

• Отсутствие единого объекта: Не нужно описывать здания, сооружения, их технические параметры и кадастровые номера объектов недвижимости (ОНИ).
• Категория земель: Сделка возможна только в отношении участков, находящихся в гражданском обороте (земли населенных пунктов, сельхозназначения для ЛПХ/ИЖС/дачного строительства и т.д.). Земли заповедников, лесного фонда, водного фонда дарить нельзя.
• Ограничения (обременения): Если на участке есть залог, арест, сервитут или он арендован — дарение без согласия залогодержателя/арендатора невозможно (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ).
• Границы: Участок должен иметь установленные границы (проведена межевание, данные внесены в ЕГРН). Без этого Росреестр приостановит регистрацию.

Кто может быть сторонами договора?

Даритель (передает участок):

• Владелец на праве собственности (свидетельство/выписка ЕГРН).
• Должен быть дееспособным гражданином (или юрлицом).
• Если участок в совместной собственности супругов — требуется нотариальное согласие второго супруга.
• Если даритель несовершеннолетний (14–18 лет) или ограниченно дееспособен — согласие опеки/попечительства.

Дарителю (получает участок):

• Любое физическое или юридическое лицо (гражданин РФ, иностранец, безгражданин, компания).
• Важно: Иностранным гражданам и компаниям с иностранным участием >50% запрещено владеть землей в приграничных зонах и на некоторых территориях (ФЗ № 101).
• Нельзя дарить в пользу некоммерческих организаций, если это противоречит их уставу/целям, а также в пользу госорганов/муниципалитетов (кроме случаев ст. 575 ГК РФ).

Обязательные условия договора (ст. 574 ГК РФ)

Пропуск хотя бы одного пункта может привести к признанию сделки недействительной или отказу в регистрации.

1. Предмет договора: Точное описание участка: адрес (маскирован: г. , ул. , д. ), кадастровый номер (:::*), вид разрешенного использования (ВРИ), категория земель, площадь.
2. Отсутствие строений: Прямое заявление: «На участке нет капитальных строений, сооружений, объектов незавершенного строительства».
3. Отсутствие обременений: Гарантия дарителя: участок не в залоге, не арендован, не под арестом, нет споров по границам.
4. Бесплатность: Акцент на том, что противопоставления нет. Если есть скрытая плата — это куча-продажа с налоговыми последствиями.
5. Право собственности дарителя: Основание возникновения права (договор купли-продажи №* от *, наследство, приватизация и т.д.), номер записи в ЕГРН.
6. Передача/приемка: Акт приема-передачи (подписывается при подписании договора или при передаче документов в Росреестр).
7. Расходы: Кто платит госпошлину, услуги нотариуса (если нужно), кадастровые работы.
8. Ответственность сторон: Штрафы за нарушение сроков, компенсация убытков.

Форма договора: простое письмо или нотариат?

Согласно п. 1 ст. 574 ГК РФ, договор дарения недвижимости должен быть заключен в письменной форме с нотариальным удостоверением.

Исключения (когда нотариат НЕ нужен):

• Дарение между близкими родственниками (супруги, родители/дети, братья/сестры, дедушки/бабушки и внуки), достаточно простой письменной формы (п. 2 ст. 574 ГК РФ).
• Дарение в пользу государства/муниципалитета (по соглашению сторон).

Рекомендация 2026 года: Даже если вы близкие родственники, нотариальное удостоверение снижает риски оспаривания сделки в суде (нарушение воли, непонимание значения действий, давление). Нотариус проверит дееспособность, волю и законность оснований.

Налоговые последствия (НДФЛ)

С 2021 года (ФЗ № 302) налоговые правила изменились:

Важно: Даритель-податель подает декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом дарения. Даритель получает вычет на стоимость приобретения участка (документы о покупке/строительстве) или стандартный 250 тыс. руб.

Пошаговая процедура оформления в 2026 году

1. Подготовка документов: Паспорта сторон, выписка ЕГРН на участок (свежая, не старше 30 дней), документы-основания (договор, свидетельство), согласие супруга/опеки (если нужно), справка об отсутствии долгов по налогам (не обязательна, но полезна).
2. Составление договора: В 3 экземплярах (даритель, даритель, Росреестр/МФЦ) + 1 для нотариуса (если удостоверяется).
3. Нотариальное удостоверение (при необходимости): Нотариус проверяет документы, объясняет права, заверяет подписи. Оплата тарифа нотариуса + техническая работа.
4. Подача на регистрацию: Через МФЦ, лично в Росреестр или онлайн через Госуслуги/сайт Росреестра (с ЭЦП).
5. Госпошлина 2026:
   • Физлица: 2 000 руб. за объект (подача через Госуслуги — скидка 30% = 1 400 руб.).
   • Юрлица: 22 000 руб. (скидка 30% при электронной подаче).
6. Получение результата: Выписка из ЕГРН с записью о переходе права собственности к дарителю. Срок: 7 рабочих дней (МФЦ) / 9 рабочих дней (Росреестр) / 1 рабочий день (ускоренная, только физлица, электронно).

Риски и частые ошибки (судебная практика)

Анализ судебной практики (в т.ч. данные из КонсультантПлюс за 2024–2026 гг.) показывает основные основания для признания договора недействительным:

• Фиктивность сделки (ст. 170 ГК РФ): На самом деле была куча-продажа, дарение оформлено для ухода от налогов или обхода запретов (например, продажа иностранецу в приграничной зоне). Доказывается отсутствием реальной передачи, сохранением ключей/документов у дарителя, оплатой «на карту» заранее.
• Нарушение формы (ст. 164 ГК РФ): Отсутствие нотариата там, где он обязателен (даритель и даритель не родственники).
• Недееспособность дарителя: Сделка в состоянии, не позволяющем осознать значение действий (болезнь, опьянение, возраст). Подтверждается судебно-психиатрической экспертизой.
• Нарушение прав третьих лиц: Участок был в совместной собственности, согласие супруга не получено (подделано или отсутствует). Суды часто встают на сторону добросовестного супруга.
• Обременения: Участок был в залоге в банке (ИПОТЕКА). Дарение без согласия банка — основание для обжалования банком.
• Несоответствие ВРИ: Дарение участка под ИЖС лицу, которое не может на нем строить (например, иностранец без ВНЖ в приграничной зоне).

Образец договора дарения земельного участка без строений (2026)

ВНИМАНИЕ: Данный образец носит информационный характер. Перед подписанием обязательно проконсультируйтесь с юристом или нотариусом с учетом специфики вашего участка (категория, ВРИ, обременения, семейное положение).

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА БЕЗ СТРОЕНИЙ

г. * «___» _________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

ДАРИТЕЛЬ: * * , паспорт серии № , выдан * * г., код подразделения *, прописка: г. , ул. , д. *, кв. , именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны,

ДАРИТЕЛЬ: * , паспорт серии № , выдан * * г., код подразделения *, прописка: г. , ул. , д. *, кв. *, именуемый в дальнейшем «Даритель», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Даритель дарит, а Даритель принимает в дарение земельный участок (далее — «Участок»), принадлежащий Дарителю на праве собственности:

• Кадастровый номер: ::*:*
• Адрес (местоположение): г. , ул. , д. (или: СНТ «», г. *, участок № *)
• Категория земель: Земли населенных пунктов (или: Земли сельскохозяйственного назначения)
• Вид разрешенного использования (ВРИ): Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) / Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) / Для дачного строительства (указать актуальное из выписки ЕГРН)
• Площадь: * кв. м (* соток)
• Номер записи о праве в ЕГРН: -/-

Даритель подтверждает, что на Участке отсутствуют какие-либо капитальные строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, насаждения лесных культур, многолетние насаждения, являющиеся отдельными объектами недвижимости. На Участке нет незаконных строек (самовольных построек).

ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ И ГАРАНТИИ ДАРИТЕЛЯ

Право собственности на Участок возникло у Дарителя на основании: Договора купли-продажи № * от * г. / Свидетельства о праве собственности № * / Решения о наследовании от * г. / Акта приватизации № *.

Даритель гарантирует, что на момент подписания Договора:

• Участок свободен от любых обременений (залога, ипотеки, ареста, сервитутов, аренды, безвозмездного пользования);
• Участок не является предметом спора в суде или арбитраже;
• Границы Участка установлены на месте, межевание проведено, данные внесены в ЕГРН (границы уточнены/не уточнены — выбрать нужное);
• Нет задолженностей по налогам и сборам за Участок;
• Даритель является единственным собственником Участка (или: Участок в совместной собственности, получено нотариальное согласие супруга(и) * * , паспорт , нотариус , реестровый № от * г.).

ПЕРЕДАЧА И ПРИЕМКА УЧАСТКА

Передача Участка от Дарителя к Дарителю осуществляется по подписании настоящего Договора путем подписания Акта приема-передачи (Приложение № 1), который является неотъемлемым частью Договора.

С момента подписания Акта приема-передачи ответственность за Участок (налоги, риск случайной гибели/порчи — хотя земля не гибнет, но риск ухудшения качества) переходит к Дарителю.

РАСХОДЫ ПО ОФОРМЛЕНИЮ

Расходы по нотариальному удостоверению Договора (при необходимости) несет Даритель / Даритель / Стороны поровну (выбрать нужное).

Госпошлину за государственную регистрацию перехода права собственности платит Даритель.

Расходы по получению выписки из ЕГРН несет Даритель.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

В случае нарушения Дарителем гарантий п. 2.2, приведшего к невозможности регистрации права Дарителя или возникновению убытков, Даритель возмещает Дарителю все убытки (в т.ч; судебные издержки, нотариальные расходы, стоимость оценки).

Если Даритель отказывается от принятия дара после подписания Договора, Даритель вправе требовать возмещения понесенных расходов (нотариус, гошпошлина, оценка).

НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАННОСТИ

Стороны предупреждены о налоговых последствиях сделки в соответствии с НК РФ. Даритель (резидент/нерезидент) самостоятельно исполняет обязанности налогоплательщика по НДФЛ (при их наличии). Даритель не несет ответственности за налоги Дарителя.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Договор составлен в 3 (трех) экземплярах: по одному для каждой Стороны и один для представления в регистрирующий орган; При нотариальном удостоверении — 4 экземпляра (один у нотариуса).

Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания (или нотариального удостоверения).

Споры разрешаются в суде по месту нахождения Участка (субъектский/районный суд).

Подписи сторон ниже означают, что Стороны ознакомились с текстом Договора, поняли его значение и последствия, подписали его волеизъявленно.

ПОДПИСИ СТОРОН:

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 К ДОГОВОРУ ДАРЕНИЯ № ___ от ___

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

г. «___» _________ 202_ г.

Мы, Даритель * и Даритель * , действующие на основании Договора дарения № ___ от ___ г., составили настоящий Акт о том, что Даритель передала, а Даритель принял в дарение земельный участок:

• Кадастровый номер: :::*
• Адрес: г. , ул. , д. *
• Площадь: * кв. м

Участок передается свободным от обременений, без строений, насаждений, третьих лиц. Претензий по качеству, площади, границам, документам нет. Ключей/документов на участок (кроме переданных для регистрации) не существует ввиду отсутствия строений.

Чек-лист документов для подачи в Росреестр/МФЦ

1. Заявление о регистрации (форма устанавливается Приказом Минэкономразвития № 621) — 1 экз. (подписывает Даритель или представитель по нотариальной доверенности).
2. Договор дарения, 1 экз. (оригинал для проверки, копия остается в архиве Росреестра/МФЦ).
3. Акт приема-передачи — 1 экз.
4. Паспорта сторон (оригиналы для предъявления, копии не нужны при личной подаче).
5. Выписка из ЕГРН на Участок (свежая) — для нотариуса/проверки.
6. Документы-основания права Дарителя (копии для нотариуса/архива).
7. Согласие супруга Дарителя (нотариальное, оригинал) — если Участок в совместной собственности.
8. Согласие органа опеки (оригинал), если Даритель/Даритель несовершеннолетние/ограниченно дееспособные.
9. Квитанция об оплате госпошлины (оригинал или электронный чек — при подаче через Госуслуги чек не нужен, проверяется автоматически).
10. Нотариальная доверенность — если подает представитель.

Частые вопросы (FAQ)

Можно ли дарить долю в праве общей собственности на участок?

Да, но только если доля выделена (определена) и имеет свой кадастровый номер (образован отдельный участок) или дарится доля в праве общей собственности на весь участок. Во втором случае требуется согласие других собственников (предварительное право выкупа по ст. 250 ГК РФ / ст. 35 ЗК РФ). Нотариус уведомит их за счет дарителя.

Нужно ли платить налог, если дарил и даритель — братья?

Нет. Братья и сестры относятся к близким родственникам (п. 18;1 ст. 217 НК РФ). Освобождение от НДФЛ действует для резидентов РФ. Декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно.

Что если на участке есть сарай/баня без основания (самовольная постройка)?

В договоре нужно честно указать: «На участке расположены некапитальные постройки (сарай, баня), не являющиеся объектами недвижимости, права на них не оформлены, они передаются вместе с участком как неотъемлемые улучшения». Если постройка капитальная — её нужно либо привести в соответствие (уведомительный порядок/суд), либо снести, либо оформить отдельно. Иначе Росреестр может приостановить регистрацию из-за расхождения данных.

Можно ли отозвать дарение?

Общие основания (ст. 578 ГК РФ):

• Попытка на жизнь/здоровье дарителя или близких.
• Умышленное уничтожение/повреждение имущества дарителем (для земли, ухудшение плодородия, загрязнение, незаконная добыча полезных ископаемых).
• Смерть дарителя при жизни дарителя (если в договоре нет условия перехода к наследникам дарителя).

Просто «передумать» или «отношения испортились» — основания для отзыва нет.

Договор дарения земельного участка без строений — документ, кажущийся простым, но требующий точного соблюдения формы и проверки «чистоты» объекта. Ключевые моменты 2026 года: обязательное межевание (уточненные границы), проверка ВРИ и категории земель, учет налогового статуса сторон (резидент/нерезидент, родство) и правильный выбор формы (нотариат или простое письмо).

Используйте приведенный выше образец как базу, но адаптируйте его под конкретную ситуацию: добавьте условия об улучшениях (забор, колодец, дренаж), укажите порядок передачи документов, пропишите штрафные санкции за задержку регистрации. Грамотно составленный договор — залог того, что выписка из ЕГРН придет к дарителю без приостановок и отказов.

Рекомендуем: Перед подписанием закажите расширенную выписку из ЕГРН на участок (проверить обременения, аренду, аресты, границы) и проконсультируйтесь с нотариусом по месту нахождения недвижимости.