В деловой практике часто встречается термин «договор безвозмездной аренды», однако с юридической точки зрения это некорректное название. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) разделяет отношения на аренду (наем), возмездные (гл. 34 ГК РФ) и безвозмездное пользование (ссуду), безвозмездные (гл. 35 ГК РФ, ст. 689–700).

Если плата за пользование помещением не предусмотрена, заключается именно Договор безвозмездного пользования нежилым помещением. Ниже мы подробно разберем, как правильно составить такой документ с правом передачи в субаренду (субпользование), какие условия обязательны и где скачать актуальный образец.

Фундаментальные отличия: Аренда vs Безвозмездное пользование

Понимание разницы критически важно для налогового учета, бухгалтерии и судебной практики:

• Возмездность: Аренда подразумевает уплату ренты (арендной платы). Безвозмездное пользование — передача имущества бесплатно (ст. 689 ГК РФ);
• Налоги: При аренде арендодатель получает доход (НДФЛ/Налог на прибыль), арендатор — расход. При безвозмездном пользовании у ссудодателя нет дохода от аренды, но может возникнуть налог на имущество (если балансодержатель). Ссудополучатель не может списать арендные платежи в расходы.
• Регистрация в Росреестре: Договор аренды на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации. Договор безвозмездного пользования не подлежит регистрации в ЕГРН (независимо от срока), так как не порождает обременения недвижимости.
• Право субаренды: При аренде право субаренды возникает при согласии арендодателя (ст. 615 ГК РФ). При безвозмездном пользовании право передачи третьим лицам (субпользование) возможно только с письменного согласия ссудодателя (ст. 699 ГК РФ).

Право субаренды (субпользования) в договоре безвозмездного пользования

Согласно ст. 699 ГК РФ, ссудополучатель не вправе без согласия ссудодателя передавать вещь другому лицу во временное пользование. Поэтому, если вы планируете сдавать помещение третьим лицам (даже за плату), в основном договоре с собственником обязательно должен быть пункт о праве субпользования.

Важные нюансы:

1. Форма согласия: Только письменная. Устное согласие в суде доказать практически невозможно.
2. Характер субаренды: Ссудополучатель может сдавать помещение в субаренду за плату, даже если основной договор безвозмездный. Закон это не запрещает (если не запрещено самим договором).
3. Ответственность: Ссудополучатель несет перед ссудодателем полную ответственность за действия субарендатора (порча имущества, нарушение режима и т.д.).
4. Срок: Срок субаренды не может превышать срок основного договора безвозмездного пользования.

Обязательные условия договора (Чек-лист)

Для признания договора действительным и защиты интересов сторон документ должен содержать:

• Предмет договора: Точное описание помещения (адрес, кадастровый номер, площадь, назначение, инвентарный номер, этаж, план БТИ, приложение). Пример: Нежилое помещение № * площадью * кв.м., назначение: офис/склад/торговое, расположенное по адресу: г. , ул. , д. , пом. .
• Стороны: Полные реквизиты ссудодателя (собственника/уполномоченного лица) и ссудополучателя (ИНН, ОГРН/ОГРНИП, адрес, банковские реквизиты, ФИО руководителя, основание действия — Устав/Доверенность № * от *).
• Срок действия: Дата начала и окончания. Может быть определенным (календарная дата) или неопределенным (до требования).
• Условие о безвозмездности: Прямая фраза: «Помещение передается в безвозмездное временное пользование. Арендная плата (рента) не взимается».
• Право субпользования (субаренды): Четкое условие: «Ссудополучатель имеет право передать помещение во временное пользование третьим лицам (в субаренду/субпользование) за плату/безвозмездно при условии соблюдения режима использования…».
• Распределение расходов (Коммунальные услуги, Охрана, Ремонт): Кто платит за электричество, воду, отопление, капремонт, текущий ремонт, охрану, вывоз мусора. Обычно все расходы ложатся на ссудополучателя.
• Состояние помещения: Акт приема-передачи (обязательное приложение) с фотофиксацией дефектов, показаниями счетчиков.
• Ответственность сторон: Штрафы за порчу имущества, за неуплату КУ, за несанкционированную субаренду (если запрещена/ограничена).
• Порядок расторжения: Основания (односторонний отказ — ст. 700 ГК РФ, существенное нарушение, истечение срока), сроки уведомления (обычно 30 дней).
• Страхование: Чья обязанность застраховать помещение (рекомендуется ссудодателю застраховать конструктивные элементы, ссудополучателю — внутреннюю отделку и имущество).

Структура типового образца договора

Ниже приведена структура документа, которую можно использовать как основу для составления своего варианта в Word/PDF.

Образец структуры (Шаблон)

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ
С ПРАВОМ ПЕРЕДАЧИ В СУБАРЕНДУ (СУБПОЛЬЗОВАНИЕ)

г. * «___» _________ 202_ г.

Общество с ограниченной ответственностью «», именуемое в дальнейшем «Ссудодатель», в лице Генерального директора  . ., действующего на основании Устава, с одной стороны, и
Общество с ограниченной ответственностью «», именуемое в дальнейшем «Ссудополучатель», в лице Генерального директора  . ., действующего на основании Устава, с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Ссудодатель передает, а Ссудополучатель принимает в безвозмездное временное пользование нежилое помещение (далее — Помещение):
Адрес: г. , ул. , д. , пом. .
Кадастровый номер: :::.
Площадь:  кв.м. (по техническому паспорту БТИ / проекту планировки).
Назначение: * (офис / склад / торговое / производственное).
Инвентарный номер: *.
Помещение передается в состоянии, пригодном для использования по назначению, что подтверждается Актом приема-передачи № 1 (Приложение № 1).

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
Договор вступает в силу с момента подписания и действует до «___» _________ 202_ г. (или «на неопределенный срок»).
Срок субаренды (субпользования) не может превышать срок действия настоящего Договора.
УСЛОВИЯ БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ И ПРАВО СУБАРЕНДЫ
Пользование Помещением предоставляется БЕЗВОЗМЕЗДНО. Арендная плата не взимается.
Ссудополучатель имеет право передать Помещение во временное пользование третьим лицам (в субаренду/субпользование) за плату или безвозмездно без получения дополнительного согласия Ссудодателя на каждый конкретный случай, при условии:
 3.2.1. Уведомления Ссудодателя в письменном виде не позднее чем за * календарных дней до передачи (с приложением копии договора субаренды).
 3.2.2. Соблюдения субарендатором условий настоящего Договора (режим, назначение, чистота, безопасность).
 3.2.3. Направления копии договора субаренды Ссудодателю в течение * дней после подписания.
Ссудополучатель несет полную материальную и юридическую ответственность перед Ссудодателем за действия субарендаторов.
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РАСХОДОВ (КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ, РЕМОНТ, ОХРАНА)
За счет Ссудополучателя:
 ⎯ Оплата коммунальных услуг (электроэнергия, вода, отопление, водоотведение) по показаниям индивидуальных приборов учета (счетчиков).
 ⎯ Текущий ремонт Помещения, содержание в исправном состоянии инженерных сетей внутри границ Помещения.
 ౼ Охрана, пожарная безопасность, вывоз ТБО.
 ⎯ Страхование внутренней отделки и имущества внутри Помещения.
За счет Ссудодателя:
 ౼ Капитальный ремонт несущих конструкций здания, кровли, фасадов (если иное не установлено законом).
 ⎯ Страхование конструктивных элементов здания;
 ⎯ Налог на имущество организаций (если Ссудодатель балансодержатель).

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Ссудодатель обязуется: передать Помещение в срок, не препятствовать пользованию, произвести капремонт несущих конструкций.
Ссудополучатель обязуется: пользоваться по назначению, содержать в хорошем состоянии, платить КУ, не производить перепланировки без согласия, обеспечить доступ Ссудодателя для осмотра (с предварительным уведомлением за * дней), вернуть Помещение при расторжении в пригодном состоянии (за исключением естественного износа).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За порчу/гибель Помещения по вине Ссудополучателя/субарендатора — полная компенсация ущерба (стоимость восстановления/рыночная стоимость).
За просрочку оплаты КУ — пени % от суммы долга за каждый день просрочки.
За несанкционированную субаренду (если нарушен п. 3.2) — штраф  руб. и право Ссудодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке.

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
Каждая Сторона вправе расторгнуть Договор, уведомив другую Сторону за не менее чем * календарных дней (для неопределенного срока — ст. 700 ГК РФ).
Основания для досрочного расторжения Ссудодателем: систематическая неоплата КУ (> * дней), использование не по назначению, несанкционированная перепланировка, передача в субаренду с нарушением п. 3.2.
При расторжении Ссудополучатель освобождает Помещение, подписывает Акт приема-передачи, расчитывается по КУ.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
Досудебный порядок (претензия) обязателен. Срок ответа — 30 календарных дней.
Судебное разбирательство в Арбитражном суде по месту нахождения Помещения / юр. адресу Ссудодателя.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Договор в 2-х экземплярах, одинаковой юридической силы.
Приложения: Акт приема-передачи (Прил. 1), План помещения (Прил. 2), Выписка ЕГРН (Прил. 3), Доверенности (Прил. 4).
Реквизиты и подписи сторон.
ССУДОДАТЕЛЬ: ООО «» ССУДОПОЛУЧАТЕЛЬ: ООО «»
Подпись: ___________ / * .  / Подпись: ___________ / * .  /
М.П. М.П.

Критически важные приложения к договору

Без этих документов договор считается незаключенным или несет риски для сторон:

1. Акт приема-передачи помещения (Приложение № 1): Описывает состояние стен, полов, потолков, окон, дверей, инженерных сетей, показания счетчиков (электро: , вода: ), наличие мебели/оборудования. Подписывается двусторонне. Фотофиксация (приложить фото на флешке/в письме/QR-код), ваш лучший друг при суде.
2. План-показатель / Планировка БТИ (Приложение № 2): Схема помещения с указанием площадей.
3. Документы на право собственности/распоряжения (Приложение № 3): Выписка ЕГРН (не старше 30 дней), решение учредителей о сдаче в безвозмездное пользование (если ссудодатель — юрлицо и сдает не собственник, а арендатор — нужна цепочка документов: Договор аренды собственника + Письмо согласия собственника на субаренду/безвозмездное пользование).
4. Доверенности на подпись (Приложение № 4): Если подписывают не генеральные директора по Уставу.

Налоговые и бухгалтерские риски (Актуально на 2024–2026 гг.)

Для Ссудодателя (Собственника):

• Налог на имущество: Платит собственник (балансодержатель). Безвозмездное пользование не снимает этот объект с налогообложения.
• НДС: Операция не облагается НДС (нет возмездной поставки), но если Ссудодатель на общем режиме и принимает «взаимные расчеты» (например, Ссудополучатель делает капремонт за свой счет) — это может быть признано бартером с начислением НДС (риск по ст; 154, 155, 170 НК РФ). Рекомендация: Прописать в договоре: «Ссудополучатель не несет расходов на капремонт несущих конструкций, все улучшения, неразделимые с помещением, переходят в собственность Ссудодателя безвозмездно».
• Убытки по налогу на прибыль: Расходы на содержание помещения (амортизация, налог на имущество, КУ, если платит ссудодатель) формируют убытки, уменьшающие налоговую базу.

Для Ссудополучателя:

• Расходы на налог на прибыль: Можно списать расходы на КУ, текущий ремонт, охрану, амортизацию оформленных на балансе улучшений (капитальных вложений). Нельзя списать «нормативную арендную плату» (девиацию) — это риск налоговой проверки (ст. 252, 265, 270 НК РФ).
• Доходы от субаренды: Если сдает в субаренду за плату, это реализация услуг (Код ОКВЭД 68.20), облагается НДС (если на общем режиме) и налогом на прибыль.
• ЕСХН / УСН «Доходы-Расходы» / Патент: Особенности учета доходов от субаренды и расходов на содержание нужно прорабатывать с бухгалтером под конкретный режим.

Типовые ошибки и как их избежать

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?

Нет. Договор безвозмездного пользования не подлежит государственной регистрации (ст; 689 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ). Он не создает обременение на недвижимости. Достаточно нотариального заверения подписей (по желанию сторон) или простой письменной формы.

Может ли ссудополучатель сдавать в субаренду ДОРОЖЕ, чем платит сам (т.е. бесплатно)?

Да. Закон не ограничивает размер субарендной платы. Ссудополучатель получает доход от субаренды, платит налоги с этого дохода. Ссудодатель этого дохода не получает (если не прописан процент от субаренды в договоре).

Что если ссудодатель продаст помещение?

Покупатель недвижимости становится ссудодателем по договору (ст. 617 ГК РФ по аналогии, применяется к ссуде через ст. 689 ГК РФ). Договор продолжает действовать. Важно: если договор не нотариален и не зарегистрирован (а он не регистрируется), добросовестный покупатель может не знать о нем. Защита: нотариальное заверение договора + уведомление покупателя / включение условия в договор купли-продажи.

Может ли физлицо быть ссудодателем для юрлица?

Да. Но физлицо-ссудодатель не платит НДФЛ с дохода (дохода нет). У физлица нет расходов на налог на прибыль. Для физлица выгоднее сдать в платную аренду (ПДН/НДФЛ с дохода), если только нет цели «помочь» связанному юрлицу (тогда риск переквалификации в долевое участие/скрытую аренду).

Как оформить досрочное уведомление о расторжении?

Письменно, заказным почтовым отправлением с описью вложения на юр. адрес контрагента (или адрес из договора). Срок уведомления, тот, что в договоре (обычно 30 дней), для неопределенного срока — 3 месяца (ст. 700 ГК РФ), если в договоре не установлен иной.

Где скачать готовый бланк (Word / PDF)

Вы можете использовать приведенный выше образец как основу. Для работы рекомендуем скачать редактируемый файл .docx на проверенных правовых порталах (FreshDoc, Договор-Юрист, КонсультантПлюс, Гарант, сайты налоговой службы в разделе «Бланки»).

• Поисковый запрос: «Образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением с правом субаренды 2024 word скачать бесплатно».
• Обратите внимание на дату обновления бланка (актуальные изменения ГК РФ, НК РФ, практику ВАС/ВС РФ).

Резюме: алгоритм безопасной сделки

1. Проверить право собственности ссудодателя (Выписка ЕГРН).
2. Если ссудодатель — не собственник: получить нотариальное согласие собственника на безвозмездное пользование И на субаренду.
3. Составить Договор безвозмездного пользования (не «аренды»!) с детальным п. о праве субаренды (условия уведомления, ответственность).
4. Подробно описать распределение расходов на КУ, ремонт, охрану, страхование.
5. Составить Акт приема-передачи с фото и показаниями счетчиков.
6. Подписать в 2-х экземплярах (при необходимости — нотариальное заверение для оповещения третьих лиц).
7. Зарегистрировать входящий/исходящий контроль, передать ключи по акту.
8. Вести раздельный учет расходов (КУ, ремонт) для налоговой отчетности.
9. При субаренде: заключать Договор субаренды (платный), уведомлять ссудодателя, контролировать платежи субарендаторов.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Гражданское законодательство и судебная практика меняются. Перед подписанием договора рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на недвижимости и налоговом праве, с учетом специфики вашего бизнеса и объекта недвижимости по адресу: г. , ул; , д. *.