Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Оформление отношений по передаче жилого дома в бесплатное пользование требует соблюдения строгих правовых форм. В гражданском праве Российской Федерации для таких отношений предусмотрен договор ссуды (безвозмездного пользования) (ст. 689–693 ГК РФ), а не договор аренды (найма), так как термин «безвозмездная аренда» юридически некорректен — аренда подразумевает оплату (ст. 606 ГК РФ).

Ниже представлена подробная статья с разбором законов, отличиями от найма, готовым образцом договора (на основе актуальной судебной практики и типовой формы Минюста/нотариатов) и инструкцией по заполнению. Персональные данные в примерах замаскированы в соответствии с требованиями безопасности (ФЗ-152).

Правовая природа сделки: Ссуда vs Аренда vs Прекариат

Перед составлением документа критически важно определить его вид, от этого зависят налоговые последствия, порядок расторжения и права сторон.

Договор ссуды (безвозмездного пользования) — ст. 689 ГК РФ. Передача вещи (дома) в пользование бесплатно. Подходит для родственников, друзей, благотворительности. Ссудодатель несет расходы на содержание и капитальный ремонт (ст. 692 ГК РФ), если иное не оговорено.
Договор найма жилого помещения — ст. 671–688 ГК РФ. Всегда возмездный (плата за наем). Не подходит для бесплатной передачи.
Прекариат (договор безвозмездного временного пользования), ст. 689 ГК РФ по отсылке к ст. 609 ГК РФ. Часто используется как синоним ссуды для недвижимости. Суть та же: бесплатно, во временное пользование.

Важно: Если в договоре написано «Аренда», но плата = 0 руб., суд может переквалифицировать его в ссуду. Однако формулировка «Договор безвозмездного пользования жиловым домом» — самая точная и безопасная.

Обязательные условия договора (согласно ст. 689, 690 ГК РФ и ст. 555 ГК РФ для недвижимости)

Договор ссуды недвижимости (дома) должен быть письменным. Нотариальное заверение не обязательно для возникновения прав между сторонами, но обязательно для государственной регистрации права пользования в Росреестре, если срок договора составляет 1 год и более (ст. 164 ГК РФ, ст. 22 ФЗ-218).

Предмет: Точное описание дома (адрес, кадастровый номер, площадь, материал стен, этажность, инвентарный номер).
Стороны: Полные паспортные данные Ссудодателя (собственника) и Ссудополучателя.
Срок: Дата начала и окончания. Если срок не указан — договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ), расторгается по требовании любой стороны за 3 месяца.
Цель использования: Только для проживания (жилых нужд). Запрет на подсдачу, коммерческую деятельность, перепланировку без согласия.
Расходы: Кто платит за коммуналку, налог на имущество, страховку, текущий/капитальный ремонт. По умолчанию (ст. 692 ГК РФ): налог и капитальный ремонт — на Ссудодателе, коммуналка и текущий ремонт — на Ссудополучателе.
Право регистрации: Явное условие о праве Ссудополучателя (и членов семьи) на регистрацию по месту жительства/пребывания без согласия Ссудодателя (ст. 70 Жилищного кодекса РФ).
Акт приема-передачи: Неотъемлемое приложение с описанием состояния дома, показаниями счетчиков, дефектами.

Образец Договора безвозмездного пользования жиловым домом (2026 г.)

Ниже приведен универсальный шаблон. Текст в квадратных скобках [ЗАПОЛНИТЬ] подлежит замене. Персональные данные замаскированы символами *.

 ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ДОМОМ
 г. [ГОРОД] «___» _____________ 202__ г. СТОРОНЫ
 Ссудодатель: * * (Фамилия Имя Отчество), гражданин(ка) РФ,
 дата рождения: .., место рождения: ,
 паспорт: серия № , выдан * .., код подразделения -,
 проживающий(ая) по адресу: г. , ул. , д. , кв. ,
 действующий(ая) от своего имени / на основании доверенности № * от ..*,
 именуемый(ая) в дальнейшем «Ссудодатель»,
Ссудополучатель: * * (Фамилия Имя Отчество), гражданин(ка) РФ / иностранного государства,
 дата рождения: ..*, место рождения: ,
 паспорт: серия № , выдан * .., код подразделения -,
 проживающий(ая) по адресу: г. , ул. , д. *, кв. *,
 именуемый(ая) в дальнейшем «Ссудополучатель».
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА (п. 1 ст. 689 ГК РФ)
 Ссудодатель передает Ссудополучателю в безвозмездное пользование жилой дом (далее — Дом), принадлежащий Ссудодателю на праве собственности:
Адрес (местоположение): г. *, с. , ул. , д. * (или: СНТ «», участок № );
Кадастровый номер: :::;
Общая площадь: кв.м. (жилая: кв.м.);
Количество этажей: ; Материал стен: (кирпич, дерево, газоблок и т.д.);
Инвентарный номер (по БТИ): ;
Свидетельство о праве собственности (или выписка ЕГРН) № * от …
Дом передается вместе с пристроенными постройками (гараж, баня, terrasa — указать при наличии) и земельным участком, на котором он расположен (если участок в собственности Ссудодателя), на праве безвозмездного пользования для нужд Дома;
СРОК ДОГОВОРА (п. 2 ст. 610 ГК РФ)
 Договор заключается на срок с «___» _____________ 202__ г. по «___» _____________ 202__ г.
 По истечении срока Договор может быть продлен по взаимному согласию Сторон путем подписания Дополнительного соглашения.
 В случае истечения срока и продолжения фактического пользования Домом Ссудополучателем с согласия Ссудодателя, Договор считается продленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
 Ссудодатель обязуется:
Передать Дом в состоянии, пригодном для проживания, в соответствии с Актом приема-передачи (Приложение № 1).
Не препятствовать пользованию Домом Ссудополучителем и проживающими совместно с ним членами семьи.
Нести расходы на уплату налога на имущество физических лиц за Дом и земельный участок.
Нести расходы на капитальный ремонт Дома (замена кровли, фундамента, несущих стен, инженерных сетей), если иное не установлено п. 4.2 договора.
Своевременно уведомить Ссудополучателя о намерении продать, заложить или иным образом отчуждать Дом (не позднее чем за 30 дней).
Ссудополучатель обязуется:
Использовать Дом исключительно в жилых целях (для проживания своей семьи).
Содержать Дом в надлежащем состоянии, производить текущий ремонт за свой счет (покраска, мелкий ремонт сантехники/электрики, уборка прилегающей территории).
Своевременно и полностью оплачивать коммунальные услуги (электричество, газ, водоснабжение, водоотведение, отопление, вывоз ТКО) по счетчикам/нормативу.
Оплачивать услуги связи (интернет, телефония) при необходимости.
Не передавать Дом в субаренду (найм, суссуду) третьим лицам без письменного согласия Ссудодателя.
Не производить перепланировку и переустройство Дома без письменного согласия Ссудодателя и получения необходимых разрешений.
Возвратить Дом по окончании срока договора в состоянии, соответствующем Акту приема-передачи, с учетом нормального износа.
Обеспечить доступ Ссудодателя в Дом для осмотра состояния (не реже 1 раза в квартал/полугодие) с предварительным уведомлением за 3 дня.
Право регистрации (ст. 70 ЖК РФ):
 Ссудодатель дает согласие на регистрацию Ссудополучателя и членов его семьи (супруга, дети, родители) в переданном Доме по месту жительства (для граждан РФ) или по месту пребывания (для инострацев) на весь срок действия Договора без дополнительного получения согласия Ссудодателя.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За порчу или гибель Дома по вине Ссудополучателя (пожар, затопление, разрушение несущих конструкций) — полная материальная ответственность за стоимость восстановления/ремонта.
За неуплату коммунальных услуг — Ссудополучатель несет ответственность перед ресурсоснабжающими организациями и Ссудодателем (взыскание долга через суд).
Ссудодатель не несет ответственности за сохранность имущества Ссудополучателя внутри Дома.
Штраф (пени) за просрочку исполнения обязательств: 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки (при наличии денежных обязательств, напр., компенсация ущерба).
ПРЕКРАЩЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА (ст. 691, 693 ГК РФ)
Договор прекращается по истечении срока (п. 3.1).
Досрочное расторжение по соглашению Сторон (в письменной форме).
Досрочное расторжение в одностороннем порядке: Ссудодателем: при систематическом нарушении условий использования (п. 4.2), порче имущества, неуплате коммуналки более 3 месяцев подряд, использовании в коммерческих целях.
Ссудополучателем: если Дом непригоден для проживания (аварийное состояние) по вине Ссудодателя, или Ссудодатель препятствует пользованию.
 
При расторжении Ссудополучатель обязан освободить Дом и вернуть его Ссудодателю в течение 30 (тридцати) календарных дней с подписанием Акта возврата.
ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
 До обращения в суд обязателен досудебный претензионный порядок. Ответ на претензию — в течение 30 дней. Подведомственность: районный суд по месту нахождения недвижимости (альтернативная подведомственность — по месту жительства ответчика).
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Договор составлен в 3 (трех) экземплярах (по одному для каждой Стороны и для Росреестра при регистрации права), имеющих равную юридическую силу.
Приложения: Акт приема-передачи Дома (Приложение № 1), Выписка из ЕГРН (Приложение № 2), Копии паспортов Сторон (Приложение № 3), Согласие супруга(и) Ссудодателя (Приложение № 4 — при необходимости).
Изменения и дополнения действуют только в письменной форме и при подписании обеими Сторонами.
АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН
   ССУДОДАТЕЛЬ
 _________________ / * * /
 М.П. (при наличии печати)
 Тел.: +7 () —
 Email: @.   ССУДОПОЛУЧАТЕЛЬ
 _________________ / * /
 М.П. (при наличии печати)
 Тел.: +7 () —
 Email: @*.  

Приложение № 1: Акт приема-передачи жилого дома (Обязателен!)

Без акта доказать состояние дома при передаче практически невозможно. Акт подписывается одновременно с договором.

 АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОГО ДОМА
 г. [ГОРОД] «___» _____________ 202__ г. Мы, нижеподписавшиеся, Ссудодатель * * и Ссудополучатель * , действующие на основании Договора безвозмездного пользования жиловым домом № от .., составили настоящий Акт о том, что:
Передан Дом по адресу: г. , ул. , д. *, кадастровый номер :::*.
Состояние Дома на момент передачи:
Фундамент: (без дефектов / есть трещины в участке…);
Стены/Перекрытия: ;
Кровля: (материал: , течь отсутствует / есть течь в месте…);
Окна/Двери: (деревянные/ПВХ, состояние: );
Отопление: (печная/газовая/электрическая, состояние: );
Водоснабжение/Канализация: (централизованная/скважина/септик, состояние: );
Электропроводка: (состояние: );
Внутренняя отделка: *.
Показания индивидуальных приборов учета (счетчиков) на момент передачи:
  Ресурс Тип/Модель Заводской № Показания Дата поверки 
 Хол. вода * .. 
 Гор. вода * .. 
 Электроэнергия * .. 
 Газ * .. 
Переданные ключи: от входной двери ( шт.), от ворот/калитки ( шт.), от гаража/сарая ( шт.).
Мебель и техника, остающаяся в Доме (при наличии): (составить отдельную ведомость-приложение с фото).
Претензий по качеству и комплектации Дома у Сторон нет.
ПОДПИСИ:
Ссудодатель: _________________ / * * /
Ссудополучатель: _________________ / * * / 

Ресурс	Тип/Модель	Заводской №	Показания	Дата поверки
Хол. вода	*	..
Гор. вода	*	..
Электроэнергия	*	..
Газ	*	..

Регистрация договора в Росреестре: когда обязательна, когда нет

Срок договора	Регистрация в Росреестре (ЕГРН)	Последствия отсутствия регистрации
Менее 1 года	НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНА (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Договор действует между сторонами с момента подписания.	Право пользования не оponяется третьим лицам (покупателям дома, кредиторам Ссудодателя). При продаже дома новый собственник может не уважать договор (ст. 617 ГК РФ — «покупка не ломает ссуду» работает слабо для краткосрочных не зарегистрированных прав).
1 год и более (или неопределенный срок)	ОБЯЗАТЕЛЬНА (ст. 22 ФЗ-218). Подача документов через МФЦ, Госуслуги или нотариуса.	Договор считается незаключенным (ничтожным) в отношении третьих лиц. Ссудополучатель теряет право требовать регистрации прописки, защиту от выселения новым собственником. Госпошлина: 2000 руб. (для физлиц, ст. 333.33 НК РФ).

Пакет документов для регистрации (срок 7-9 рабочих дней через МФЦ):

Заявление по форме (заполняется на месте или заранее на Госуслугах).
Договор в 3 экземплярах (оригиналы).
Акт приема-передачи.
Выписка из ЕГРН на дом и землю (не старше 30 дней).
Паспорта сторон (оригиналы для предъявления).
Квитанция об оплате госпошлины 2000 руб.
Нотариальное заверение подписей не требуется для подачи через МФЦ/Госуслуги, но нотариус может заполнить заявление и подать электронно (ускоряет до 3-5 дней).

Налоговые последствия для сторон (НК РФ)

Для Ссудодателя (собственника):

НДФЛ: Дохода нет → налог не платится. Но если в договоре зафиксирована компенсация расходов (коммуналка, ремонт), превышающая документированные затраты, разница облагается 13% (15/18/20/22% для прогрессивной шкалы).
Налог на имущество: Платит собственник (Ссудодатель). Льготы (пенсионеры, инвалиды и т.д.) сохраняются.
Продажа дома: Если дом в собственности > 5 лет (3 года — по особым основаниям: наследство, приватизация, единственное жилье) — продажа без НДФЛ. Наличие договора ссуды не сбивает срок владения.

Для Ссудополучателя:

НДФЛ: Экономия на жилье (имputed income) не облагается налогом для физлиц (п. 17 ст. 217 НК РФ, доходы в натуральной форме не входят в базу, если не связаны с предпринимательством).
Вычет за покупку жилья: Не распространяется, так как покупки не было.
Коммунальные платежи: Оплачивает сам. Квитанции выписываются на собственника (Ссудодателя), но платить может кто угодно. Важно: переоформить ЛС (лицевые счета) на Ссудополучателя в УК/РСО/Горгазе — по договору ссуды (требуется оригинал/копия договора + паспорт).

Типичные ошибки и риски (Чек-лист перед подписанием)

Ошибка 1: Написание «Договор аренды» с нулевой платой. Риск: налоговая может доначислить НДФЛ с «рыночной» аренды (ст. 40 НК РФ — контроль цен), Ссудополучатель не получит право на прописку без согласия хозяина.
Ошибка 2: Отсутствие Акта приема-передачи. Риск: Ссудодатель потребует капитальный ремонт за счет Ссудополучателя за износ, который был до заселения. Фото/видеофиксация + подписанный Акт — обязательны.
Ошибка 3: Непрописка расходов на капитальный ремонт. По закону (ст. 692 ГК РФ) он на Ссудодателе. Если хотите переложить на Ссудополучателя — пишите прямо: «Капитальный ремонт за счет Ссудополучателя». Иначе суд взыщет с Ссудодателя.
Ошибка 4: Игнорирование согласия супруга Ссудодателя. Дом — общая собственность (если не ДКС/брачный контракт). Нотариус при регистрации потребует нотариальное согласие второго супруга. Без него Росреестр приостановит регистрацию.
Ошибка 5: Срок «на неопределенное время» без условия расторжения. Расторгнуть такой договор можно только через суд или по соглашению (п. 2 ст. 610 ГК РФ — за 3 месяца). Всегда прописывайте конкретный срок (например, 5 лет) с правом продления.
Ошибка 6: Передача дома с ипотекой/обременением без согласия банка. Банк-кредитор имеет право требовать досрочного погашения или запретить обременение (передачу в пользование). Нужно запросить согласие банка заранее.

Особенности для ДОМА (в отличие от квартиры)

Земельный участок. Дом не существует без земли. Если земля в собственности Ссудодателя — право пользования домом влечет за собой право пользования землей (ст. 271 ГК РФ). В договоре обязательно укажите кадастровый номер участка и вид права (собственность/аренда). Если земля в аренде — нужна субаренда/согласие арендодателя (администрации).
Пристроенные постройки. Гараж, баня, колодец, септик — перечислите в Предмете договора и Акте. Иначе споры: «Я баню не сдавал».
Инженерные сети. В частном секторе часто: скважина/колодец, септик, печное отопление, газгольдер. Пропишите: кто чистит септик, заказывает газ/дрова, чинит насос. Это главные расходы.
Пожарная безопасность. Для деревянных домов: обязательное условие о наличии огнетушителей, исправной электрике, запрете на печи «буран» без основания.
Страхование. Рекомендуется условие: «Ссудодатель страхует дом от полной гибели/пожара за свой счет. Ссудополучатель страхует имущество и гражданскую ответственность (запл. ущерба соседей при затоне) за свой счет»;

Пошаговая инструкция: от черновика до регистрации

Подготовка документов: Выписка ЕГРН на дом и землю (проверить обременения: ипотека, арест, залог), паспорта сторон, свидетельство о праве (старое) или выписка (новая).
Согласование текста: Используйте образец выше. Обсудите: срок, кто платит за газ/дрова/септик, капитальный ремонт, право субаренды, условия досрочного выхода.
Согласие супруга(и) Ссудодателя: Если дом общий — нотариальное согласие (стоит ~1500-3000 руб. + госпошлина 500 руб.). Без него сделка оспорима.
Подписание: Встреча сторон (желательно с двумя свидетелями, хотя законом не требуется). Подписание Договора (3 экз.) + Акта приема-передачи (2 экз;) + Ведомости имущества (если есть мебель). Фото/видео процесса.
Переоформление ЛС (лицевых счетов): Ссудополучатель идет в УК/РСО/Горгаз/МособлЭнерго/Сбербанк (для оплаты) с копией договора и паспортом — пишет заявление на перерасчет/переоформление платежей на себя.
Регистрация в Росреестре (если срок ≥ 1 года): Подача через МФЦ или Госуслуги. Ожидание 9 дней. Получение выписки ЕГРН с записью об обременении (праве безвозмездного пользования).
Регистрация по месту жительства (Прописка): Ссудополучатель идет в МФЦ/МВД с паспортом, договором (оригинал), выпиской ЕГРН (если регистрировали право), заявлением. Согласие Ссудодателя не требуется (уже дано в договоре, ст. 70 ЖК РФ). Срок: 3-8 дней.

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить договор на 11 месяцев, чтобы не регистрировать в Росреестре?

Можно. Это легальный способ избежать госпошлины 2000 руб. и очередей. Но: право Ссудополучателя слабее — при продаже дома новый собственник может не признать договор (хотя ст. 617 ГК РФ говорит обратное, на практике суды по-разному трактуют для краткосрочных не зарегистрированных прав). Плюс: нельзя прописаться по месту жительства (только по месту пребывания), так как МВД часто требует регистрацию права в ЕГРН для прописки «навсегда». Для временной регистрации (до 5 лет) договора в простой письменной форме достаточно.

Нужно ли платить налог, если родственник живет бесплатно?

Нет. Ни Ссудодатель (нет дохода), ни Ссудополучатель (экономия не облагается НДФЛ для физлиц) не платят налог. Важно: в договоре не должно быть пункта «Ссудополучатель платит Ссудодателю вознаграждение за содержание» — это превратит ссуду в наем с налоговыми последствиями.

Может ли Ссудодатель выселить Ссудополучателя до конца срока?

Только по основаниям ст. 691 ГК РФ (порча имущества, неуплата коммуналки, субаренда без согласия, использование не по назначению), через суд. Просто «хочу дом обратно», основанием не является, если срок не истек. Если срок неопределенный — уведомление за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Что если Ссудодатель умрет?

Договор ссуды не прекращается по смерти Ссудодателя (п. 3 ст. 693 ГК РФ). Права и обязанности переходят к наследникам. Наследники становятся новыми Ссудодателями. Они не могут выселить Ссудополучателя до конца срока договора (если только в договоре нет условия «Договор прекращается при смерти Ссудодателя» — такое условие допустимо).

Может ли Ссудополучатель сделать перепланировку?

Только с письменного согласия Ссудодателя (собственника) и получения разрешения в администрации/МФЦ (если затрагиваются несущие конструкции). Без согласия — самоустройство, подлежит сносу за счет Ссудополучателя (ст. 222 ГК РФ).

Грамотно составленный Договор безвозмездного пользования жиловым домом — это гарантия спокойствия и для собственника (имущество под контролем, налоги платит он, но расходы на содержание может переложить), и для жильца (защита от внезапного выселения, право на прописку, четкие правила игры).

Ключевые правила 2026 года:

Называйте вещи правильно: Ссуда / Безвозмездное пользование.
Обязательно Акт приема-передачи с фото и показаниями счетчиков.
Пропишите распределение расходов (кап. ремонт / текущий / коммуналка / септик / дрова).
Если срок ≥ 1 года — регистрируйте в Росреестре (госпошлина 2000 руб.).
Включите условие о праве на регистрацию (прописку) без доп. согласия.
Получите нотариальное согласие супруга собственника (если дом в совместной собственности).

Используйте приведенный выше образец как базу, адаптируйте под свою ситуацию (газ/дрова/скважина/септик/земля) и при необходимости проконсультируйтесь с юристом по недвижимости перед подписанием.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Законуодательство может меняться. Актуальность норм ГК РФ, НК РФ, ЖК РФ, ФЗ-218 проверена на .