Аренда жилья, принадлежащего сразу нескольким собственникам,, распространенная практика на российском рынке недвижимости. Однако именно наличие двух и более арендодателей накладывает особый отпечаток на процесс составления договора. Ошибки в оформлении полномочий или распределении ответственности могут привести к судебным спорам, невозможности выселить недобросовестного арендатора или проблемам с получением арендной платы. В этой статье мы подробно разберем, как правильно составить договор аренды жилого помещения с двумя собственниками, на что обратить внимание и предоставим структурированный образец.

Правовые основы: статьи ГК РФ и ЖК РФ

Регулирование отношений между несколькими собственниками и арендатором базируется на нормах Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

• Статья 244 ГК РФ (Общая доля собственности): Если доли собственников не определены, они считаются равными. Распоряжение общей долевой собственностью (сдача в аренду) возможно только с согласия всех собственников.
• Статья 246 ГК РФ (Распоряжение долей): Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей, но сдача всего помещения в аренду требует единого волеизъявления всех долевладельцев.
• Статья 609 ГК РФ (Форма договора найма жилого помещения): Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Несоблюдение письменной формы не влечет недействительность договора, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания (кроме случаев, предусмотренных законом).
• Статья 675 ГК РФ (Сдача в субаренду и передача права найма): Арендатор не может без согласия арендодателей сдавать жилое помещение в субаренду или передавать свое право по договору найма другому лицу.
• Статья 67 ЖК РФ (Сдача жилых помещений в наем): Устанавливает, что сдача в наем жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, осуществляется на основании договора найма.

Ключевой вывод: Договор должен быть подписан обоими собственниками (или их уполномоченными представителями по нотариальной доверенности). Подпись только одного владельца делает договор оспоримым и создает риски для арендатора.

Особенности оформления: два варианта структуры

Существует два основных способа оформить договор с двумя собственниками. Выбор зависит от того, как собственники хотят получать платежи и распределять налоги.

Вариант А: Один договор — два арендодателя (Рекомендуемый)

В шапке договора и в преамбуле указываются оба собственника как «Арендодатель» (или «Арендодатель 1» и «Арендодатель 2»).

• Плюсы: Единый документ, единая ответственность арендатора перед обоими, простота учета.
• Нюансы: В договоре обязательно нужно прописать реквизиты для оплаты (можно указать два разных счета/карты с указанием долей, например, 50/50 или 60/40) и порядок принятия решений (например, претензии направляются обоим).

Вариант Б: Два отдельных договора на доли (Редко используется для жилья)

Заключается два договора: один на долю 1-го собственника, второй — на долю 2-го.

• Минусы: Юридически сложно разделить «пользование квартирой» на доли. Арендатор получает право пользования целым помещением. Сложности с регистрацией, выселением, оплатой коммунальных услуг. Для жилого найма этот вариант практически не применяется.

Обязательные условия договора (Чек-лист)

Помимо стандартных условий (предмет, срок, цена), при двух собственниках критически важны следующие пункты:

1. Полные паспортные данные обоих собственников: ФИО, серия/номер паспорта, кем выдан, код подразделения, дата выдачи, адрес регистрации (прописки). В публичных образцах данные маскируются: Иванов И.И., паспорт 45* , выдан *…
2. Документы-основание собственности: Номер и дата свидетельства о регистрации права (ЕГРН), или номер договора ДДУ/Купли-продажи/Дарения/Приватизации. Указать долю каждого (например, 1/2 или 30/70).
3. Полномочия на подписание: Если подписывает не собственник лично, а представитель — обязательна нотариальная доверенность с правом подписания договора аренды, получения денег, представления интересов в Росреестре. Копия доверенности прикладывается к договору.
4. Реквизиты для расчетов: Рекомендуется указать два счета/номера карт с распределением процентов (например: «Арендная плата выплачивается ежемесячно до 5-го числа: 50% на карту Арендодателя 1, 50% на карту Арендодателя 2»). Это снимает вопросы с налоговой и между собственниками.
5. Порядок взаимодействия: Кому арендатор сдает отчетность, кому передает ключи, кому направляет претензии. Лучше указывать: «Уведомления и претензии направляются обоим Арендодателям по адресам/почте…».
6. Солидарная ответственность арендодателей: Прописать фразу: «Арендодатели несут солидарную ответственность по обязательствам перед Арендатором». Это защищает арендатора: он может требовать исполнения от любого из них.
7. Условия расторжения: Основания для одностороннего отказа. Важно: отказ одного собственника от договора не расторгает его автоматически для второго, если иное не прописано. Лучше написать: «Расторжение возможно по соглашению сторон или в судебном порядке по основаниям ст. 619 ГК РФ».
8. Залог (обеспечительный платеж): Кому возвращается, от чьего имени выписывается квитанция. Указать: «Залог возвращается Арендатору совместно Арендодателями по истечении срока договора…».

Регистрация в Росреестре: когда она обязательна

Согласно ст. 609 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона № 218-ФЗ, договор аренды жилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок 1 год и более.

• Срок менее 1 года: Регистрация не требуется. Договор вступает в силу с момента подписания.
• Срок 1 год и более: Обязательная регистрация в Росреестре (через МФЦ или Госуслуги). До регистрации договор считается незаключенным для третьих лиц, а для сторон, обязательства возникают с момента подачи заявления.
• Подача документов: Могут подать как оба собственника совместно, так и один из них (с нотариальным согласием второго или доверенностью), либо арендатор. Плату за регистрацию (2000 руб. на 2026 год для физлиц) обычно оплачивает арендатор или стороны поровну — фиксируется в договоре.

Налоговые аспекты для двух собственников

Каждый собственник платит НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов) со своей доли дохода.

• Если в договоре указаны доли выплаты (50/50 или иные), налоговая примет их как основу.
• Если доли не указаны, налоговая может считать доход равным (1/2 каждый).
• Собственники могут применить налоговый вычет на доходы от сдачи имущества в аренду (до 1 млн руб. в год суммарно по всем объектам) или оформить самозанятость (НПД — 4% от физлиц), что часто выгоднее. Каждый собственник оформляет НПД самостоятельно.

Типовые риски и как их избежать

Образец договора аренды жилого помещения (Два собственника)

Ниже приведен структурированный образец. Данные сторон, адреса, телефоны и номера документов замаскированы символами * в целях безопасности. Перед использованием замените маски на реальные данные.

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. «___» _____________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Арендодатель 1: * (ФИО полностью), паспорт серии № *, выдан * г., код подразделения -, прописка по адресу: г. , ул. , д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Арендодатель 1», действующий на основании Свидетельства о регистрации права на недвижимость № * от (или Договора купли-продажи № от ), являющийся собственником доли * (% или дробь, напр. 1/2) в праве общей долевой собственности на жилое помещение,

Арендодатель 2: * (ФИО полностью), паспорт серии № *, выдан * г., код подразделения -, прописка по адресу: г. , ул. , д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Арендодатель 2», действующий на основании Свидетельства о регистрации права на недвижимость № * от , являющийся собственником доли * в праве общей долевой собственности на жилое помещение,

вместе именуемые «Арендодатели», с одной стороны, и

Арендатор: * (ФИО полностью), паспорт серии № *, выдан * г., код подразделения -, прописка по адресу: г. , ул. , д. , кв. , телефон: +7 () —*, email: *@.*, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Арендодатели сдают в аренду, а Арендатор принимает в аренду жилое помещение — квартиру (далее — «Помещение»), расположенную по адресу: г. , ул. , д. , кв. , общей площадью * кв. м., состоящую из * комнат, кухни, санузла, прихожей, балкона/лоджии.

Помещение принадлежит Арендодателям на праве общей долевой собственности в долях: Арендодатель 1 — %, Арендодатель 2 — % (Свидетельство ЕГРН № * от ).

Помещение сдается в аренду для проживания (жилых нужд) Арендатора и членов его семьи: (ФИО, родство, паспортные данные — опционально). Проживание иных лиц без письменного согласия Арендодателей не допускается.

К Договору прилагается Акт приема-передачи Помещения (Приложение № 1) и Опись имущества (Приложение № 2), составляемые в 3-х экземплярах (по одному для каждой Стороны).

СРОК ДОГОВОРА

Договор заключается на срок месяцев/лет, с «___» _____________ 202_ г. по «___» _____________ 202_ г. включительно.

По истечении срока Договор может быть продлен по соглашению Сторон путем подписания Дополнительного соглашения.

В случае продолжения Арендатором пользования Помещением после истечения срока Договора без возражений Арендодателей, Договор считается продленным на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).

АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Арендная плата устанавливается в размере * (* ) рублей 00 копеек в месяц.

Арендная плата выплачивается Арендатором ежемесячно не позднее * числа месяца, следующего за отчетным, следующим способом:

• Безналичным переводом на банковскую карту Арендодателя 1: (* ) рублей (составляющая % от арендной платы). Реквизиты: Номер карты * * * *, Получатель: *, Банк: ПАО «», БИК , № счета .
• Безналичным переводом на банковскую карту Арендодателя 2: * (* ) рублей (составляющая % от арендной платы). Реквизиты: Номер карты * * * *, Получатель: *, Банк: ПАО «», БИК , № счета .

Оплата коммунальных услуг (электричество, вода, газ, отведение стоков, капремонт) производится Арендатором самостоятельно на основании квитанций/показаний индивидуальных приборов учета (ИПУ). Арендатор обязан ежемесячно до числа предоставлять Арендодателям (фото/копии) квитанций об оплате и показания счетчиков.

Оплата услуг связи (интернет, ТВ), не включенных в КУ, производится Арендатором по своему усмотрению.

Арендная плата не подлежит индексации в течение срока действия Договора. (Или: «Индексация производится раз в год на уровень инфляции…»).

ЗАЛОГ (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ)

В обеспечение исполнения обязательств по Договору Арендатор передает Арендодателям залог (обеспечительный платеж) в размере * (* ) рублей 00 копеек (равный * месячной арендной плате).

Залог передается при подписании Договора/Акта приема-передачи следующим образом: руб. Арендодателю 1, * руб. Арендодателю 2. Квитанции о получении залога подписываются обеими Сторонами.

Залог возвращается Арендатору в течение дней после освобождения Помещения и возврата ключей, за вычетом сумм задолженности по аренде, КУ, ущерба имуществу (по Акту осмотра). Возврат производится на реквизиты Арендатора, указанные в преамбуле.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Арендодатели обязаны:

• Передать Помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания.
• Не препятствовать законному пользованию Арендатором Помещением.
• Производить капитальный ремонт Помещения (если иное не оговорено), а также ремонт инженерных систем, принадлежащих к общему имуществу МКД.
• Уведомлять Арендатора о намерении продать Помещение не позднее чем за * дней (предварительное право выкупа у Арендатора — ст. 617 ГК РФ, если договор зарегистрирован).

Арендодатели имеют право:

• Проводить осмотр Помещения не чаще * раз в месяц/квартал, уведомляя Арендатора за дней (в рабочее время с 10:00 до 18:00).
• Требовать соблюдения правил пользования Помещением и тишины (Закон о тишине региона).

Арендатор обязан:

• Своевременно оплачивать аренду и КУ.
• Содержать Помещение в чистоте и надлежащем состоянии, производить текущий ремонт (покраска, мелкие исправления) за свой счет, если иное не оговорено.
• Соблюдать правила внутреннего распорядка МКД и закон о тишине.
• Не переустраивать Помещение без письменного согласия Арендодателей.
• При обнаружении поломок инженерных систем немедленно уведомлять Арендодателей.

Арендатор имеет право:

• Пользоваться Помещением и общим имуществом дома в установленном законом порядке.
• Требовать от Арендодателей устранения дефектов, препятствующих проживанию.
• Вносить улучшения, отсоединяемые без ущерба, с согласия Арендодателей.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ и настоящим Договором.

Арендодатели несут солидарную ответственность перед Арендатором по обязательствам, вытекающим из Договора.

За просрочку платежей Арендатор выплачивает неустойку % от суммы долга за каждый день просрочки (не более ключевой ставки ЦБ РФ в год).

За порчу имущества (по Акту осмотра/приложению № 2) Арендатор возмещает ущерб в реальном размере (стоимость замены/ремонта) с удержанием из Заголовка или доплатой.

Арендодатели не несут ответственности за действия третьих лиц (соседи, управляющая компания), за исключением случаев, предусмотренных законом.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон в любое время.

Арендатор вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке, уведомив Арендодателей не позднее чем за дней (стандарт — 3 месяца, ст. 610 ГК РФ, если иное не оговорено).

Арендодатели вправе потребовать расторжения Договора в судебном порядке при основаниях ст. 619 ГК РФ (систематическая просрочка платежей более 2 раз подряд, порча имущества, использование не по назначению).

В случае продажи Помещения третьему лицу, Договор сохраняет силу для нового собственника (если зарегистрирован в Росреестре на срок > 1 года). Арендодатели уведомляют Арендатора о продаже за * дней.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

Споры решаются путем переговоров. Претензионный порядок обязателен. Срок ответа на претензию — * дней.

Неурегулированные споры передаются в суд по месту нахождения Помещения (г. *).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Договор составлен в экземплярах (рекомендуется 4: по одному каждому Арендодателю, Арендатору, и на регистрацию в Росреестре), имеющих равную юридическую силу.

Изменения и дополнения действуют только в письменной форме, подписанной всеми Сторонами.

Уведомления направляются по адресам/контактам, указанным в преамбуле. Изменение контактов Сторона уведомляет другую в течение 3 дней.

Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре (так как срок аренды * лет/месяцев > 1 года / < 1 года — подчеркнуть необходимое*). Расходы по регистрации несет Арендатор / Стороны поровну.

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1: АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. «___» _____________ 202_ г.

Мы, Арендодатели ( * и *) и Арендатор ( ), составили настоящий Акт о том, что Арендодатели передали, а Арендатор принял в аренду Помещение по адресу: г. , ул. , д. , кв. .

Состояние Помещения: Удовлетворительное / Хорошее / После ремонта. Дефекты не обнаружены / Обнаружены дефекты: *.

Показания приборов учета на момент передачи:

• ХВС: * м³ (Счетчик № )
• ГВС: м³ (Счетчик № )
• Электричество (день/ночь): / * кВт·ч (Счетчик № )
• Газ: м³ (Счетчик № )

Ключи переданы: Входная дверь — * шт., Межкомнатные, * шт., Почтовый ящик — * шт., Домофон — шт.

Претензий по качеству и комплектации Помещения Стороны не имеют.

ПРИЛОЖЕНИЕ № 2: ОПИСЬ ИМУЩЕСТВА (ОБСЛУЖИВАЕМОГО ФОНДА)

Квартира сдается с следующим имуществом (мебель, техника):

1. Диван (цвет , состояние ) — 1 шт.
2. Холодильник (марка , № ) — 1 шт.
3. Стиральная машина (марка ) — 1 шт.
4. — шт.

Состояние имущества: рабочее, без видимых повреждений. Арендатор обязуется вернуть имущество в том же состоянии (с учетом естественного износа).

Подписи Сторон: (Аналогично Акту приема-передачи).

Пошаговая инструкция: от черновика до регистрации

1. Сбор документов: Свежие выписки из ЕГРН на обоих собственников (не старше 1 месяца), паспорта собственников, паспорт арендатора. Проверьте отсутствие обременений (залог, арест, ипотека) — если есть ипотека, нужно письменное согласие банка.
2. Согласование условий: Обсудите с арендатором сумму, срок, дату платежа, реквизиты двух карт, размер залога, правила жизни с животными/курением.
3. Заполнение шаблона: Внесите реальные данные вместо *. Проверьте паспортные данные, адреса, номера счетов ЕГРН.
4. Подписание: Встреча всех трех лиц (или представителей по доверенностям). Подпись на каждом листе (или пронумерованных/сшитых). Распечатайте 4 экземпляра.
5. Передача ключей и Акт приема-передачи: Сразу при подписании заполняйте Акт (Приложение 1), снимайте фото счетчиков, состояния стен, мебели. Подпишите Акт в 3-х экземплярах.
6. Перевод первого платежа и залога: Арендатор переводит деньги по реквизитам из договора. Арендодатели выдают квитанции (простую письменную форму с указанием «За аренду за месяц», «Залог», дата, подпись, ФИО).
7. Регистрация (если срок ≥ 1 года): В течение рабочего дня после подписания (или по согласованию) подача документов в МФЦ/Росреестр: Заявление, Договор (2 экз.), Акт приема-передачи, Квитанция об оплате госпошлины (2000 руб.), Паспорта сторон. Срок регистрации, до 9 рабочих дней (через МФЦ) или 7 (электронно).
8. Учет налогов: Каждый собственник в течение года задекларирует доход (до 30 апреля след. года) или будет платить НПД ежемесячно через приложение «Мой налог».

Частые вопросы (FAQ)

Можно ли указать в договоре только одного собственника, а второго оформить через доверенность?

В преамбуле Договора обязательно должны быть указаны оба собственника» как стороны (Арендодатели). Подписать может представитель по доверенности, но в тексте договора он действует «от имени Арендодателя 2». Скрыть существование второго собственника нельзя — это риск оспаривания.

Что если один собственник не может приехать на подписание?

Оформите нотариальную доверенность на второго собственника или третье лицо с правом: «Подписание договора аренды жилого помещения по адресу…, получение арендной платы, подписание акта приема-передачи, представление в Росреестре». Доверенность должна быть нотариальной (простая письменная для Росреестра не подходит).

Нужно ли согласование с опекой, если у собственников есть несовершеннолетние дети-собственники долей?

Да, обязательно. Если у одного из собственников (или у обоих) есть дети-собственники долей в этой квартире, сдача в аренду на срок более 1 года требует разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 28 Закона о опеке). Без разрешения сделка может быть anulирована.

Как быть, если собственники разведены и враждебны?

Лучший вариант — договор в одном экземпляре с двумя подписями (или одна подпись + нотариальная доверенность/согласие второго). Платежи — строго по двум разным счетам в договоре. Претензии, обоим заказными письмами. Если договориться нельзя — только через суд (раздел доли, определение порядка пользования).

Можно ли не регистрировать договор на 11 месяцев, а потом продлить?

Можно (так называемая «цепочка» договоров на 11 месяцев). Но: 1) Арендатор теряет защиту от продажи квартиры (новый хозяин может не уважать нерегистрированный договор). 2) Налоговая может сочтить это уклонением от регистрации (штрафы не предусмотрены для физлиц, но риски для арендатора высоки). 3) Банки/визы часто требуют именно зарегистрированный договор.

Составление договора аренды жилого помещения с двумя собственниками требует внимательности к деталям: правильное отражение долевой собственности, четкие реквизиты для раздельных платежей, солидарная ответственность сторон и обязательная регистрация при сроке от года. Использование грамотного образца (как приведенный выше) и соблюдение процедуры подписания/передачи акта приема-передачи — залог спокойствия и для арендодателей, и для арендатора.

Рекомендация: При сложных ситуациях (ипотека, несовершеннолетние собственники, споры между владельцами, иностранные граждане) настоятельно рекомендуется привлечь юриста-недвижимостника для подготовки индивидуального проекта договора и сопровождения сделки.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Законодательство может меняться. Актуальность нормативных актов проверена на .