Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

В профессиональной деятельности риэлтора акт просмотра (осмотра) объекта недвижимости — это не просто формальность, а ключевой документ, фиксирующий факт ознакомления покупателя с квартирой, домом или коммерческим помещением. Грамотно составленный акт защищает агентство от претензий в духе «мне не показывали трещину в стене» или «состояние не соответствовало фото», а также подтверждает выполнение агентом своих обязательств по договору.

Ниже представлен подробный разбор структуры документа, отличий от акта приема-передачи, актуальных образцов на 2026 год и рекомендаций по заполнению.

Зачем нужен акт просмотра: правовое значение

Согласно ГК РФ и практике судебной практики, акт просмотра выполняет три критические функции:

Подтверждение факта ознакомления. Покупатель подписывает, что видел объект в реальности, оценил планировку, состояние инженерных сетей, отделочные работы (или их отсутствие).
Фиксация состояния на момент показа. В акте прописываются видимые дефекты: сколы плитки, следы протечек, состояние окон/дверей, работа сантехники. Это исключает споры о том, кто и когда повредил имущество — до или после сделки.
Защита интересов риэлтора/агентства. Документ служит доказательством того, что агент выполнил услугу по организации показа (п. 1 ст. 781 ГК РФ), что важно при взыскании вознаграждения, если сделка не состоялась по воле клиента.

Важно: Акт просмотра не заменяет акт приема-передачи при покупке (который подписывается при передаче ключей по ДКП/ДДУ) и не является основанием для перехода права собственности (ст. 223 ГК РФ). Это исключительно служебный документ этапа переговоров.

Структура акта: обязательные реквизиты (по ст. 9 ФЗ «О бухгалтерском учете» и деловому обороту)

Унифицированной государственной формы (как у первичных учетных документов) для акта просмотра не существует. Риэлторы используют собственные бланки, разработанные юристами агентства. Однако обязательным минимумом являются:

Наименование документа: «Акт осмотра объекта недвижимости» или «Акт просмотра квартиры/дома/помещения».
Место и дата составления: Город, (улица/район маскируем), (число, месяц, год). Время начала и окончания осмотра — желательно.
Стороны (состав комиссии/присутствующих):
- Представитель агентства: ФИО, должность, основание (доверенность № от / трудовой договор).
- Потенциальный покупатель(и): ФИО, паспортные данные (серия/номер выдан ), контактный телефон .
- Продавец / Уполномоченное лицо продавца (при наличии): ФИО, паспорт .
- При необходимости: технический специалист, оценщик, нотариус.
Объект осмотра: Полный адрес: (регион, город, улица, дом, корпус, квартира/помещение). Кадастровый номер: :::*. Вид объекта (квартира, доля, дом, земельный участок, ОНС). Площадь (общая/жилая/кухня) по ЕГРН/БТИ.
Основание для осмотра: Договор возмездного оказания услуг (агентского/комиссионного) № от г. между ООО «» и г-ном/г-жей .
Описательная часть (самое важное): Детальное описание состояния (см. раздел 4).
Замечания и заявления сторон: Кто что заметил, с чем согласился, с чем, нет.
Подписи всех присутствующих с расшифровкой (ФИО) и датой.

Отличие акта просмотра от акта обследования и акта приема-передачи

В интернете часто путают эти документы. Таблица ниже поможет не ошибиться при выборе бланка:

Документ	Цель	Когда подписывается	Юридическая сила
Акт просмотра (осмотра)	Фиксация факта показа покупателю, состояния на этапе выбора	Во время/сразу после показа (до задатка/ДКП)	Доказательство выполнения услуг риэлтором; доказательство осведомленности покупателя о дефектах
Акт обследования (комиссионный)	Оценка технического состояния, пригодности для проживания, выявление скрытых дефектов	По инициативе собственника, ЖЭК, суда, страховой, банка (под залог)	Основание для признания аварийным, перепланировки, страхового случая, снятия с кадастрового учета
Акт приема-передачи	Фиксация передачи владения и ключей по ДКП/ДДУ	День расчетов / передачи ключей (после госрегистрации или по ДКП)	Основание для перехода риска случайной гибели (ст; 458 ГК РФ), взыскания неустоек за задержку передачи

Детальное заполнение описательной части: чек-лист для риэлтора

Именно здесь совершают больше всего ошибок; Фраза «Состояние удовлетворительное, претензий нет» — профессиональный риск. Нужно описывать конкретно. Используйте следующий чек-лист при заполнении бланка:

Конструктивные элементы

Стены/перегородки: материал (кирпич, панель, газоблок), наличие трещин (указать локализацию: «вертикальная трещина в углу стены между комн. 1 и 2, длина ~30 см»), следы грибка/плесени.
Потолки: высота, тип (плиты, монолит, натяжной), пятна от протечек (указать координаты: «пятно диаметром 20 см над окном кухни»).
Полы: тип перекрытий, наличие «гуляки», разница высот (перепады), состояние стяжки.
Окна/балконы: материал профиля (ПВХ/дерево/алюминий), стеклопакеты (1/2-камерные), работа фурнитуры (открываются/закрываются/режим проветривания), наличие москитных сеток, утепление балкона/лоджии.
Входная дверь: металл/дерево, замки (количество, тип), состояние коробки, наличие домофона (работает/нет).

Инженерные системы (визуальный осмотр без разборки)

Водоснабжение/канализация: материал труб (сталь/пропилен/металлопластик), наличие счетчиков (показания: ХВС м³, ГВС м³), состояние смесителей, сливной бачок, подключение стиралки/посудомойки.
Отопление: тип (центр/автономное), радиаторы (чугун/биметалл/алюминий), количество секций, наличие терморегуляторов, следы течей под радиаторами.
Электрика: тип проводки (алюминий/медь, открытая/скрытая), щиток (автоматы, РЦД/УЗО, счетчик — показания * кВт·ч), количество розеток/выключателей, работа освещения.
Вентиляция: тяга в вентиляционных шахтах (проверка зажигалкой/листом бумаги), наличие вентиляторов/бризеров.
Газ: наличие газовой плиты/колонки/котла, дата последней проверки (пломба на счетчике/шланге).

Отделочные работы и мебель

Покрытия: ламинат/паркет/плитка/линолеум (состояние: сколы, щели, набухание).
Стены: обои/покраска/декор. штукатурка (слои, отслоения).
Мебель/техника, остающаяся в квартире: перечень с описанием состояния (например: «Кухонный гарнитур «», цвет белый, встроенная духовка — работает, вытяжка — шумная»).

Юридические/фактические обстоятельства (фиксируются словно)

Кто проживает на момент показа: собственник, арендаторы, родственники (ФИО ).
Наличие зарегистрированных лиц (по словам продавца / по выписке из домовой книги).
Обременения: ипотека (банк ), арест, обременение в пользу третьих лиц (по словам продавца).
Наличие ключей: полный комплект (входная, межкомнатные, почтовый ящик, домофон, подвал/чердак/гараж).

Образец заполнения акта просмотра (текстовый шаблон для Word)

Ниже приведен универсальный текст бланка. Скопируйте в Word, настройте поля, добавьте логотип агентства и таблицы для удобства.

 АКТ ОСМОТРА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
 г. , «___» _________ 202_ г. Мы, нижеподписавшиеся:
 Представитель ООО «» (Название агентства), риэлтор __________________ /ФИО/,
 действующий на основании Доверенности № * от * / Трудового договора № * от ,
 именуемый в дальнейшем «Агент»,
 Потенциальный покупатель: __________________ /ФИО полностью/,
 паспорт: серия № , выдан ..* г., код подразделения ,
 проживающий по адресу: , тел.: ,
 именуемый в дальнейшем «Покупатель»,
 (При наличии) Продавец / Уполномоченное лицо: __________________ /ФИО/,
 паспорт: серия № *, выдан *, тел.: ,
 именуемый в дальнейшем «Продавец»,
СОСТАВИЛИ НАСТОЯЩИЙ АКТ О ТОМ, ЧТО:
В исполнение Договора возмездного оказания услуг (агентского) № от * г.
 между ООО «» и Покупателем, Агент организовал и провел осмотр объекта недвижимости:
Объект: ⸺ комнатная квартира / жилой дом / нежилое помещение.
 Адрес: .
 Кадастровый номер: : : : .
 Площадь общая/жилая/кухня: / * / кв.м. (по выписке ЕГРН / паспорту БТИ).
 Этаж/Этажность: / *.
 Тип дома: * (кирпичный, панельный, монолитный, деревянный и т.д.).
 Год постройки: *.
ОСМОТР ПРОВЕДЕН: «___» _________ 202_ г. с ___:___ до ___:___
СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА НА МОМЕНТ ОСМОТРА (ОПИСАНИЕ):
Общее состояние: [например: Требует косметического ремонта / В хорошем состоянии / После капитального ремонта 202_ г.].
 Планировка: Соответствует техническому паспорту БТИ / Имеет неутвержденную перепланировку (описание: снесена перегородка между кухней и комнатой, перенесена ванная комната).
 Стены, потолки, полы: [Детальное описание по чек-листу п. 4.1].
 Окна, балконы/лоджии, входная дверь: [Описание по чек-листу п. 4.1].
 Инженерные коммуникации: [Описание по чек-листу п. 4.2. Обязательно: показания счетчиков ХВС/ГВС/Эл.энергия].
 Отделочные материалы и мебель, остающаяся в собственности продавца и передающаяся покупателю: [Перечень или ссылка на Приложение № 1 — Ведомость имущества].
 Выявленные дефекты и недостатки (приняты к сведению Покупателем):
 7.1. * 7.2. *
 7.3. *
 Информация о проживающих/зарегистрированных лицах (по словам Продавца): .
 Информация об обременениях (по словам Продавца / по выписке ЕГРН от ): *.
ЗАМЕЧАНИЯ И ЗАЯВЛЕНИЯ СТОРОН:
Покупатель: «С состоянием объекта ознакомлен(а) полностью. Претензий к качеству проведения осмотра со стороны Агента не имею. Об выявленных дефектах (п. 7) информирован(а). Готов(а) рассматривать приобретение данного объекта при условии устранения Продавцом п.п. 7.1, 7.2 до сделки / с учетом скидки в размере * руб.».
 Подпись _____________ /ФИО/
Продавец: «С описанием состояния объекта в акте согласен(на). О выявленных дефектах знаю. Обязуюсь устранить п.п. 7.1, 7.2 до дня подписания ДКП / передаю в текущем состоянии («как есть»)».
 Подпись _____________ /ФИО/
Агент: «Осмотр проведен в моем присутствии. Сторонам разъяснено значение данного акта. Ключи от объекта на момент осмотра были у Продавца / в сейфе агентства / в шлюзке (забрал Покупатель для повторного просмотра — отдельная квитанция)».
 Подпись _____________ /ФИО/
ПРИЛОЖЕНИЯ:
 Выписка из ЕГРН на объект № * от * (копия).
 Технический паспорт БТИ / План квартиры (копия).
 Ведомость имущества, остающегося в квартире (Приложение № 1).
 Квитанция о получении ключей для повторного осмотра (если применимо). 

Типичные ошибки риэлторов и как их избежать

Ошибка	Последствие	Как правильно
Подписание акта только Покупателем (без Агента/Продавца)	Сложно доказать, что показ вообще был, и что Агент выполнил работу.	Собирать подписи всех присутствующих. Если Продавец отказался — пишем «Продавец Иванов И.И. отказ в подписании получил уведомление о проведении осмотра» + подпись Агента и свидетеля.
Формулировка «Состояние нормальное», «Дефектов нет»	Покупатель после сделки находит трещину/протечку → иск к Агентству за скрытие информации.	Писать максимально детально: «На стене кухни вертикальная трещина 40 см», «Под ванной следы старой протечки, сухие на момент осмотра». Фотофиксация (см. ниже).
Отсутствие даты/времени или адреса	Документ может быть признан неидентифицированным судом.	Обязательные реквизиты: Дата, время начала/окончания, точный адрес до квартиры.
Незаполненные графы счетчиков	Споры о долгах по КУ при передаче ключей.	Обязательно снимать фото счетчиков с показаниями и вписывать цифры в акт.
Использование акта приема-передачи вместо акта просмотра	Юридическая путаница: Покупатель может считать, что сделка уже состоялась.	Использовать строго свой бланк с заголовком «АКТ ОСМОТРА / ПРОСМОТРА». В преамбуле ссылаться на Договор услуг, а не на ДКП.

Фото- и видеофиксация: неотъемлемая часть акта 2026 года

В 2026 году суды все чаще требуют визуальных доказательств. Акт без приложения фото/видео теряет вес.

Фотофиксация: Сфотографируйте каждый угол каждой комнаты, все дефекты (в крупном плане с линейкой/спичкой для масштаба), счетчики (видно цифры и дату на экране телефона/камеры), вид из окон, входную группу, подъезд, двор.
Видеоосмотр (рекомендуется): Запишите непрерывное видео прохода по квартире с голосовыми комментариями («Здесь трещина, здесь пятно, счетчик показывает 12345»). Сохраните файл в облаке/на флешке с хеш-суммой (SHA-256) для подтверждения неизменности.
Приложение к акту: Сделайте коллаж или вставьте миниатюры ключевых фото прямо в Word-документ акта (2-3 на страницу) или оформите отдельным Приложением «Фотофиксация от ..202 г.». Подпишите приложение теми же лицами.

Электронный документооборот (ЭДО) и подпись ЭЦП

Если агентство работает через CRM/ЭДО (СБИС, Диадок, Контур, 1С-Документооборот), акт просмотра можно оформить в электронном виде:

Подписи сторон, Квалифицированная электронная подпись (КЭП) или Простая электронная подпись (ПЭП) (по соглашению сторон в Договоре услуг, п. 2 ст. 160 ГК РФ).
Для Покупателя, у которого нет токена КЭП, удобно использовать ПЭП через SMS/Email-код в личном кабинете CRM агентства.
Такой документ имеет равную с бумажным юридическую силу (ст. 6, 9 ФЗ-63 «Об электронной подписи») и удобен для удаленной работы с инвесторами из других городов.

Специфика для разных типов объектов

Квартира в новостройке (ДДУ / ДКП с застройщиком)

Акт просмотра здесь часто называют «Акт приемки квартиры от застройщика» (но это уже другой этап, передача по ДДУ).
На этапе выбора (показ менеджером ДСК) риэлтор заполняет свой Акт просмотра, фиксируя: соответствие планировки ДДУ, качество «коробки», высоту потолков, наличие предчистовой отделки (если по проекту), работу вентиляции.
Критично: замер реальной площади лазерным дальномером (сравнение с ДДУ/проектом).

Вторичное жилье (собственник/наследство/ипотека)

Максимальный акцент на скрытых дефектах (проводка за штукатуркой, трубы в коробе, состояние перекрытий).
Проверка документов на месте: выписка ЕГРН (свежая, не старше 3-5 дней), паспорт продавца, справка о зарегистрированных (Форма 9/Выписка из домовой книги), согласие супруга/опеки (если есть дети/доли).
Фиксация факта наличия/отсутствия мебели и техники в акте (приложение «Ведомость имущества»).

Коммерческая недвижимость (Офис, склад, торговое помещение)

Добавляются разделы: категория пожарной опасности, класс помещения (А, Б, В, Г, Д), мощность электрики (кВт), нагрузка на пол (т/м²), высота потолков, наличие вентиляции/кондиционирования/пожарной сигнализации/СКУД, парковка, вход для грузовиков.
Арендаторы на месте: фиксируем наличие арендаторов, сроки договоров аренды (передаются ли Покупателю).

Дома / Участки (ИЖС / ЛПХ / СНТ)

Обязательно: Акт осмотра земельного участка (границы по забору/межеванию, категория земель, ВРИ, коммуникации на границе: газ, свет, вода, канализация, центральная/септик/скважина).
Акт осмотра дома: фундамент (видимая часть), стены, кровля (состояние, течи), перекрытия, подвал/цоколь (влажность, вентиляция), отопление (печь/котельная/газ), водоснабжение/канализация (колодец/скважина/центр, септик/центр/глина).
Наличие постройок на участке (баня, гараж, сарай) — капитальные/некапитальные, в ЕГРН/не в ЕГРН.

Хранение и сроки действия акта

Срок хранения в агентстве: Минимум 5 лет (по архивному делу агентства / ст. 29 ФЗ «Об архивном деле»), лучше — до истечения срока исковой давности по обязательствам (3 года) + запас. Рекомендую хранить 10 лет.
Хранение оригинала: Оригинал (бумажный) — в деле сделки / договора услуг. Копия — Покупателю, Продавцу (по требованию).
Электронная копия: Обязательно в CRM/облаке агентства с правами доступа только у руководства и юриста.

Чек-лист риэлтора перед/во время/после показа (шпаргалка)

[ ] Распечатать бланк Акта (2-3 экз.) или открыть в планшете/CRM для ЭП.
[ ] Взять ручку (синюю/черную), линейку/рулетку, лазерный дальномер, фонарик, зажигалку/листок бумаги (проверка тяги).
[ ] Заранее запросить у продавца/застройщика свежую выписку ЕГРН, технический паспорт, планы.
[ ] На месте: заполнить «Шапку» акта (дата, время, адрес, стороны, основание).
[ ] Пройтись по чек-листу п. 4 (Конструктивы, Инж. системы, Отделка, Юр. факты).
[ ] Сфотографировать/снимать видео ВСЕ (общий план + дефекты + счетчики + документы продавца).
[ ] Прочитать Покупателю и Продавцу заполненный Акт (в т.ч. п. «Выявленные дефекты»).
[ ] Получить подписи всех сторон с расшифровкой.
[ ] Выдать копию/отправить PDF Покупателю (в мессенджер/email/CRM).
[ ] Загрузить оригинал/скан в CRM в карточку сделки/клиента.
[ ] Сделать запись в отчете по клиенту: «Осмотр проведен, Акт № * подписан, дефекты зафиксированы, клиент готов/не готов делать задаток».

Акт просмотра объекта недвижимости — это «страховка» риэлтора от рисков профессиональной ответственности и инструмент прозрачности сделки для клиента. В 2026 году стандарт де-факто: подробное текстовое описание + фото/видеофиксация + подписи всех сторон (бумажные или ЭП) + привязка к Договору услуг. Не пренебрегайте деталями — в суде (или при претензии клиента) выигрывает тот, у кого на руках документ, где «черным по белому» записано: «Покупатель И.И. Иванов ознакомлен с трещиной на стене кухни и согласился приобретать объект в таком состоянии».

Совет: Разработайте единый корпоративный бланк с юристом агентства, внедрите его в CRM как обязательный этап воронки сделки («Показ проведен -> Акт загружен»), и это снимет 90% вопросов от руководства и клиентов.

Статья подготовлена на основе актуальной судебной практики, ГК РФ, ФЗ «Об оценке деятельности в области недвижимости» и типовых документооборотов ведущих агентств РФ на 2026 год. Данная информация носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста по конкретной сделке.