Акт осмотра — это основной документ, фиксирующий результаты визуального и инструментального обследования технического состояния недвижимости. В 2026 году актуальность правильного оформления этого документа остается крайне высокой, поскольку единой обязательной формы для всех случаев жизни не существует (согласно информации Минстроя и судебной практике). Однако для конкретных целей (кадастровый учет, приемка работ, экспертиза безопасности) применяются утвержденные ведомственные формы или свободные бланки, разработанные организациями.

Нормативная база и виды актов осмотра

Перед составлением документа необходимо определить его правовую природу, от этого зависит выбор формы:

• Приказ Минэкономразвития РФ от № 627 — утверждает форму акта обследования и требования к его подготовке. Обязателен для проведения обследования объектов недвижимости в целях кадастровой оценки, а также при выявлении правообладателей ранее учтенных объектов (Приложение № 2).
• ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003 — регламентируют технический осмотр (инженерное обследование) зданий и сооружений для определения их технического состояния (эксплуатационная пригодность, необходимость капитального ремонта/сноса).
• Внутренние документы организаций (ТСЖ, ЖСК, Управляющие компании) — для плановых весенне-осенних осмотров, приемки скрытых работ, акта освидетельствования.
• Судебная/Независимая экспертиза — акт составляется экспертом по результатам обследования для суда или досудебного урегулирования.

Ключевое различие: Осмотр vs Обследование vs Экспертиза

Структура и обязательные реквизиты акта (Общий случай)

Независимо от вида осмотра, юридически значимый акт должен содержать реквизиты, предусмотренные ст. 9 ФЗ № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (если используется для учета) и общеделовым требованиям делопроизводства:

1. Наименование документа: «Акт осмотра здания/сооружения/объекта незавершенного строительства».
2. Дата и место составления: Указывается дата проведения осмотра (число, месяц, год, часы, минуты) и населенный пункт.
3. Основание: Приказ, договор, заявление, план работ, распоряжение. Например: «На основании приказа директора ООО «СтройКонтроль» № * от ..2026 г.».
4. Состав комиссии: ФИО, должности, подписи председателя и членов комиссии (не менее 2-х лиц). Персональные данные подписавших в публичных образцах маскируются: Иванов И.И. → Ив* И.И.
5. Объект осмотра: Полное наименование, адрес (маскируем детали: г. Москва, ул. Ленина, д. 10 → г. , ул. , д. ), кадастровый номер (если есть), назначение объекта.
6. Описание процесса и результатов: Пункт за пунктом: что осматривалось, какие дефекты выявлены (трещины, протечки, коррозия, нарушения геометрии), фотофиксация (приложение).
7. Подписи: Всех членов комиссии, представителя собственника/арендатора/ответственного лица. При несогласии — особое мнение.

Особенности заполнения по Приказу Минэкономразвития № 627 (Приложение № 2)

Эта форма используется при выявлении правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости. Она имеет строгую структуру:

Настоящий акт составлен в результате проведенного (указывается дата и время осмотра: число, месяц, год, часы, минуты) комиссией в составе:

• Председатель: * * (должность, организация, подпись)
• Члены: * * ; *

Объект: здание/сооружение/ОНС, расположенный по адресу: , кадастровый номер: :.:.

Результаты осмотра: объект существует / не существует; соответствует / не соответствует данным ЕГРН; выявлены следующие несоответствия: .

Важно: В акте обязательно фиксируется наличие/отсутствие признаков незавершенного строительства (для ОНС) — степень готовности, консервация, возможность эксплуатации.

Пошаговая инструкция: Как составить акт в 2026 году

Шаг 1. Формирование комиссии

Выдается приказ/распоряжение об создании комиссии. Минимальный состав, 2 человека (председатель + член). Для технического обследования — специалисты с допуском СРО. В приказе фиксируются ФИО (в рабочем документе полностью, в публикуемом — *).

Шаг 2. Подготовка к осмотру

• Изучение проектной документации, предыдущих актов, технического паспорта БТИ.
• Подготовка оборудования: лазерные дальномеры, термовизоры, влагомеры, фотоаппарат, бланки актов.
• Уведомление заинтересованных сторон (собственник, арендатор, УК) за 3-5 рабочих дней.

Шаг 3. Проведение осмотра (полевые работы)

1. Внешний осмотр: фасады, кровля, фундамент (если доступен), прилегающая территория.
2. Внутренний осмотр: несущие конструкции (стены, колонны, перекрытия), перегородки, инженерные системы (ВК, ВС, ЭО, ОВ), отделочные работы.
3. Фиксация дефектов: фото/видео с указанием даты/времени (EXIF-данные), замеры ширины трещин, прогибов, площадей протечек.
4. Опрос ответственных лиц (квартиросъемщиков, техперсонала) о скрытых дефектах.

Шаг 4. Заполнение бланка акта

Заполняется на месте или в течение 1-3 дней. Рекомендуется использовать электронные шаблоны (Word/Excel) с автозаполнением реквизитов организации.

Шаг 5. Подписание и распределение экземпляров

• Минимум 3 экземпляра: Заказчик, Исполнитель (организация-осмотритель), Архив объекта.
• При несогласии участника, составляется протокол несогласия или пишется особое мнение в самом акте.
• Скан-копии с «живыми» подписями сохраняются в ЭДО/облаке.

Типовые ошибки и риски при составлении

• Отсутствие даты и времени начала/окончания осмотра. Критично для подтверждения факта проведения работ в суде.
• Общие фразы вместо дефектов. Плохо: «Кровля в плохом состоянии». Хорошо: «На участке кровли площадью 15 кв.м (сектор В) выявлены пробоины битумного покрытия диаметром 5-10 см, протечка в помещение 304».
• Нет фотофиксации или фото без привязки к месту. Каждое фото должно иметь подпись: «Фото 1. Трещина в стене 1 ось А-Б, ширина 3 мм».
• Подпись лиц, не включенных в приказ о комиссии. Акт может быть признан недействительным.
• Игнорирование скрытых работ. Если осмотр проводится при приемке, обязателен Акт освидетельствования скрытых работ (КС-2 / КС-3 или свободная форма) до укрытия конструкций.

Образец структуры акта (Шаблон для Word)

Ниже приведена универсальная структура, которую можно скопировать в Word и адаптировать под свою задачу (плановый осмотр, приемка, экспертиза).

АКТ ОСМОТРА ЗДАНИЯ / СООРУЖЕНИЯ / ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
№ ____ от «___» __________ 202_ г. г. *

НА ОСНОВАНИИ: Приказа Генерального директора ООО «*» №  от «___» ________ 202_ г.
«О создании комиссии для проведения осмотра объекта недвижимости»

КОМИССИЯ В СОСТАВЕ:
Председатель:  *  — ______________________ / ________________ / (должность, ФИО, подпись)
Член:  * , ______________________ / ________________ /
Член:  * * — ______________________ / ________________ /

ПРОВЕЛИ ОСМОТР ОБЪЕКТА:
Наименование: 
Адрес: , кадастровый номер: :.:.
Назначение:  (жилое/нежилое/производственное/ОНС).
Год постройки: * г. / Строительство начато: * г. (стадия готовности %).
Технический паспорт БТИ: серия * № * от *.

ХОД И РЕЗУЛЬТАТЫ ОСМОТРА (Дата осмотра: «___» ________ 202_ г. с : до :)

ОБЩЕЕ СОСТОЯНИЕ: Удовлетворительное / Неудовлетворительное / Аварийное / Незавершенное.
ВЫЯВЛЕННЫЕ ДЕФЕКТЫ И НЕСООТВЕТСТВИЯ:

 П/п | Наименование конструкции/элемента | Описание дефекта (характер, размеры, локализация) | Фото № | Категория опасности
 ----|-----------------------------------|---------------------------------------------------|--------|-------------------
 1 | Несущая стена (ось 1-3/А-Б) | Вертикальная трещина сквозная, шириной 4 мм, | 1-3 | Опасный
 | | проходящая через перекрытие 2 этажа. | |
 2 | Плоская кровля (сектор В) | Множественные пробоины битумного ковра, следы | 4-6 | Критический
 | | протечек в помещения 301, 302. | |
 3 | Система отопления (стояк 2) | Коррозия труб на 60% сечения, течь на муфте. | 7 | Опасный
 ... | ... | ... | ... | ...

ЗАМЕЧАНИЯ ПО ИНЖЕНЕРНЫМ СЕТЯМ: *
ОЦЕНКА СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ (для ОНС): % выполненных работ по проекту. Консервация: выполнена/не выполнена/требуется.

ВЫВОДЫ КОМИССИИ:
Объект в текущем состоянии: может / не может эксплуатироваться / требует немедленных мер по устранению аварийности.
Необходимо выполнить следующие работы в срок до «___» ________ 202_ г.:
 2.1. *
 2.2. *
Рекомендовать проведение детального инструментального обследования (экспертизы) конструкций: .

ОСОБОЕ МНЕНИЕ (при наличии): 

ПРИЛОЖЕНИЯ:
Фототаблица дефектов (* лист.).
Схема объекта с обозначением мест дефектов (* лист.).
Измерения приборов (протоколы замеров) — * лист.
Выписка из ЕГРН / Техпаспорт — * лист.

СОСТАВИЛ: * *  / ________________ /
ПРЕДСТАВИТЕЛЬ СОБСТВЕННИКА / АРЕНДАТОРА:  * * / ________________ / (согласен / не согласен)

Специфика акта для Объекта Незавершенного Строительства (ОНС)

При осмотре ОНС акцент смещается на:

• Стадию готовности: Соответствие фактического объема работ проектной документации (перепланировки, добавки).
• Качество консервации: Наличие временной кровли, гидроизоляции фундамента, вентиляции подвалов, защиты от вандализма.
• Документы на землю: Проверка соответствия границ застройки ГПЗУ.

Для ввода ОНС в эксплуатацию (получения заключения о соответствии) акт осмотра является частью пакета документов для экспертизы проектной документации или декларации о соответствии.

Электронный документооборот и хранение

В 2026 году стандарт де-факто, электронные акты с ЭЦП (квалифицированной электронной подписью).

• Платформы: СБИС, Диадок, Контур.Экстерн, Госуслуги (для госзаказчиков).
• Формат: PDF/A-1b (для долгосрочного архивирования) + XML-структурированные данные (для аналитики).
• Срок хранения: Не менее 5 лет (для УК/ТСЖ), 50-75 лет, для проектной/исполнительной документации капитальных объектов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Обязательно ли ноттариальное заверение акта?

Нет, для большинства целей (УК, ТСЖ, внутренний учет, налоговая) достаточно подписей комиссии. Нотариус нужен, если акт будет основанием для сделки с недвижимостью, подачи в суд без доп. доказательств или оформления наследства.

Можно ли использовать старый бланк КС-2/КС-3 (Госкомстат)?

Формы КС-2 (Акт приемки скрытых работ) и КС-3 (Акт приемки выполненных работ) не отменены, но их использование не обязательно для коммерческих организаций (ст. 9 402-ФЗ). Можно использовать свой бланк, закрепив его в учетной политике. Для госзаказов (44-ФЗ/223-ФЗ) часто требуют единые формы или формы по контракту.

Что делать, если арендатор/собственник отказался подписывать акт?

В акте делается отметка: «Представитель арендатора ООО «» г-н * * от подписания акта отказался, отказ зафиксирован в протоколе № * от «___» ________ 202_ г.». Члены комиссии подписывают акт. Отказ не лишает акт юридической силы, но фиксирует спор.

Какая ответственность за ложные данные в акте?

Административная (ст. 19.23 КоАП РФ — до 50 тыс. руб. для юрлиц), гражданская (возмещение ущерба), уголовная (ст. 292 УК РФ — подделка документов, если акт подделан для получения кредита/субсидии/ввода в эксплуатацию аварийного дома).

Грамотно составленный акт осмотра — это ваша главная защита при спорах с контролирующими органами, судебных разбирательствах с подрядчиками/арендаторами и при камеральном учете в Росреестре. В 2026 году ключевыми трендами являются: цифровизация (фотофиксация с геотегами, ЭЦП), обоснованность выводов (ссылки на СП/ГОСТ, приборные замеры) и прозрачность комиссии (приказы, допуски СРО).

Данная статья носит информационный характер. Для составления акта в конкретной ситуации (особенно для суда, Росреестра, госэкспертизы) рекомендуется привлечь кадастрового инженера, эксперта СРО или юриста, специализирующегося на недвижимости.