Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Акт обследования технического состояния — это основной документ, фиксирующий результаты комплексной оценки состояния несущих и ограждающих конструкций здания или сооружения. Он является необходимым основанием для принятия решений о реконструкции, капитальном ремонте, сносе, приведении в соответствие нормативным требованиям или снятии с кадастрового учета; В данной статье подробно разберем структуру акта, нормативную базу, порядок заполнения и предоставим комментируемый образец.

Нормативная правовая основа

Проведение обследований и оформление результатов регулируется иерархией нормативных документов. Незнание этих требований часто приводит к недействительности документа в суде или при согласовании в надзорных органах.

Гражданский кодекс РФ (ст. 216, 751) — определяет обязанности собственника по содержанию имущества в состоянии, пригодном для использования.
ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» — базовый документ, устанавливающий требования безопасности.
ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» (заменил ГОСТ 31937-2011) — главный методический стандарт, регламентирующий состав работ, классификацию дефектов и форму отчетности.
СП 13-102-2003 — свод правил по обследованию и осмотру зданий (действует в части, не противоречащей ГОСТ 31937-2024 и ТР).
Постановление Правительства РФ № 87 — порядок признания жилых домов аварийными (для жилого фонда).
Региональные законы — могут устанавливать особенности обследования объектов культурного наследия, уникальных зданий или объектов социальной инфраструктуры.

Основания для проведения обследования

Инициаторами могут выступать собственник, арендатор, инвестор, управляющая компания или орган государственной строительной экспертизы. Основные основания:

Плановое обследование (сроки установлены ГОСТ 31937-2024: обычно через 2 года после ввода в эксплуатацию, далее раз в 10 лет; для неблагоприятных условий — раз в 5 лет).
Внеплановое обследование (после стихийных бедствий, пожаров, аварий, выявления видимых дефектов, при планировании реконструкции/перепланировки).
Обследование для снятия с кадастрового учета (если объект разрушен или не существует).
Судебная экспертиза (назначение суда для разрешения споров о качестве стройки, причин аварий).

Кто имеет право проводить обследование и подписывать Акт?

Критически важный момент: Акт, составленный неуполномоченным лицом, не имеет юридической силы.

Самостоятельно (SRO): Юридические лица или ИП, входящие в СРО проектировщиков или СРО изыскателей (в зависимости от вида работ), имеющие допуск к выполнению работ по обследованию технического состояния (вид деятельности по реестру НОСТРО/НОПРИЗ).
Комиссия: При обследовании жилых домов для признания аварийными — комиссия администрации муниципального образования (постановление № 87).
Экспертные организации: При судебных экспертизах — аккредитованные судебно-технические лаборатории.

В акте обязательно должны быть указаны: название СРО, номер свидетельства о допуске, ФИО ответственного исполнителя (руководителя работ) с указанием его квалификационного аттестата.

Структура Акта обследования (согласно ГОСТ 31937-2024)

Документ состоит из обязательных разделов. Ниже приведена детализированная структура с пояснениями.

Титульный лист

Наименование документа: «Акт обследования технического состояния здания/сооружения».
Уникальный номер акта и дата составления (место: город ).
Основание для проведения (договор № от *..202, предписание органа надзора № , заявление собственника).
Заказчик: ФИО/Наименование (ИНН , ОГРН ), адрес: .
Исполнитель: ООО «» (Свидетельство СРО № * от *..202), адрес: .
Объект обследования: Полное наименование, адрес: г. , ул. , д. , кадастровый номер: :::, назначение объекта, количество этажей, год постройки, серия проекта (если известна).

Акт обследования (Основная часть / Протокол осмотра)

Это самая объемная часть. Она оформляется в виде таблиц по каждому осматриваемому элементу (фундамент, стены, колонны, перекрытия, кровля, лестницы, балконы, инженерные системы).

Обязательные колонки протокола:

Наименование конструктивного элемента (например: «Стена внешняя осевая 1-5, 1-2 этажи»).
Материал, сечение, марка (например: «Кирпич керамический М-150, толщина 510 мм»).
Выявленные дефекты и повреждения (подробное описание: трещины, прогибы, коррозия, биологические поражения, отслоение штукатурки). Обязательно указание характера (проходящая/непроходящая), размеров (длина, ширина раскрытия в мм), локализации (ось, отметка).
Причины возникновения дефектов (проектные ошибки, нарушение технологии стройки, эксплуатационные нагрузки, грунтовые процессы, износ).
Категория технического состояния элемента (по ГОСТ 31937-2024: Нормальное, Работоспособное, Ограниченно работоспособное, Аварийное).
Мероприятия по устранению дефектов / рекомендации (укрепление, замену, заделку трещин, снижение нагрузок, проведение дополнительных изысканий).

Результаты инструментальных измерений и испытаний

Если визуального осмотра недостаточно, прикладываются протоколы:

Замеры геометрических параметров (прогибы, отклонения от вертикали/горизонтали, толщина слоев).
Определение прочности материалов (онтрон/ударный импульс для бетона, измерение толщины металла УЗК, пробная срезка дерева).
Результаты геолого-геофизических изысканий (если проводились).
Тепловизионный контроль (термограммы с расшифровкой).

Расчетная часть (Верификация несущей способности)

Обязательна для категорий «Ограниченно работоспособное» и «Аварийное», а также при планировании реконструкции/настройки. Содержит:

Расчетную схему здания/элемента.
Сбор нагрузок (снег, вес, эксплуатационные, сейсмичность района).
Расчет несущей способности с учетом реального состояния (коэффициенты состояния γ_c, γ_b по СП 13-102).

Присваивается одна общая категория для всего здания по худшему из элементов (принцип «слабого звена»):

Нормальное — дефектов нет, эксплуатация без ограничений.
Работоспособное — есть незначительные дефекты, не влияющие на несущую способность (требуется текущий ремонт).
Ограниченно работоспособное — дефекты снижают несущую способность, требуется капитальный ремонт/укрепление с ограничением эксплуатации.
Аварийное, угроза обрушения, дальнейшая эксплуатация запрещена. Требуется снос или комплексная реконструкция с усилением всех несущих систем.

Графические приложения (Обязательные!)

Планы этажей/подвала/чердака с нанесенной схемой дефектов (обозначения по ГОСТ 21.1101 или условные с легендой).
Фасады с указанием трещин, участков влажности, коррозии.
Схемы раскроя конструкций (где брали пробы/замеры).
Фотографический отчет (каждое фото с датой, ориентацией, описанием «Вид на трещину в стене оси 3…»).

Подписи и печать

Подпись руководителя работ (Инженера-обследователя) с расшифровкой ФИО и номером аттестата.
Подпись технического директора / генерального директора исполнителя.
Печать СРО (или печать организации-члена СРО), обязательна для акта, используемого в кадастре/суде/ГАСН.
Подпись заказчика (по согласованию) — подтверждает ознакомление.

Образец заполнения фрагмента протокола (Пример)

Элемент	Материал / Марка	Выявленные дефекты (Описание, размеры, локализация)	Причина	Категория состояния	Рекомендации
Фундамент ленточный под стенами осей А-Б / 1-4	Бетон тяжелый В22,5 (М300), арматура А-III	Вскрытие в 3-х шахтах (Ш-1, Ш-2, Ш-3). Обнаружены вертикальные трещины проходящие шириной 0,5-1,2 мм на высоте 0,3-0,5 м от подошвы. В шахте Ш-2 (ось 2) — отслабление бетона глубиной до 30 мм с обнажением арматуры (коррозия 15% сечения).	Неравномерные осадки фундамента из-за подтопления подвального пространства (разрыв гидроизоляции), превышение расчетных нагрузок на 15%.	Ограниченно работоспособное	Устройство обвалочной гидроизоляции основания. Укрепление фундамента ж/б обкладкой (проект укрепления разработать отдельно). Восстановление защитного слоя бетона в шахте Ш-2 ремонтными составом класса Р4.
Перекрытие 2-го этажа (панельные ПК 42.15-4)	Бетон В25, предварительно напряженная арматура	На потолке квартиры № * (ось 3-4 / Б-В) пятна влажности площадью 1,2 кв.м, следы плесневых грибков. Прогиб в середине пролета 18 мм (допуск по СП 164, L/250 = 24 мм). Трещин в зоне опор не выявлено.	Протечка с кровли/санузла этажа выше (неисправность гидроизоляции/трубопровода).	Работоспособное	Устранить причину увлажнения (ремонт кровли/труб). Просушить перекрытие, обработать биозащитным составом. Контрольный замер прогиба через 6 мес.
Кровля плоская, экономерная	Кровельный карболит на бит. минвате	Множественные пузыри на покрытии (до 50 шт. на 100 кв.м), разрывы в стыках на парапетах. Слой утеплителя влажный (по данным термовизора и пробы). Срок службы превышен на 8 лет.	Естественный износ, нарушение технологии укладки (отсутствие вентиляционных клапанов), отсутствие ТО.	Аварийное (как элемент ограждения)	Капитальный ремонт кровли со полным демонтажем «пирога» до несущей плиты, устройство нового парогерметизирующего и теплоизоляционного слоев, вентиляционных клапанов. Проект работ обязателен.

Типичные ошибки при составлении Акта (Чек-лист для проверки)

Отсутствие расчетной части при категории «Ограниченно работоспособное» или «Аварийное» — акт не будет принят экспертизой/судом.
Общие фразы вместо факторов: «Стены в трещинах», неверно. Верно: «Трещина вертикальная проходящая шириной 2 мм, длина 1,5 м, ось 5, отм. +4.200».
Игнорирование ГОСТ 31937-2024: использование старых категорий («Хорошее», «Неудовлетворительное») вместо новых («Нормальное», «Аварийное» и т.д.).
Нет схем дефектов / фотофиксации, документ считается неполным.
Подпись лица без допуска СРО или отсутствие печати СРО.
Несоответствие заключения протоколу: в протоколе трещины 5 мм, в заключении категория «Работоспособное» без обоснования.

Электронный документооборот и сроки действия

С 2024-2025 гг. активно внедряется передача результатов обследований в ИС ОГС (Информационная система обследования зданий) и взаимодействие с Росреестром через ЕГРН.

Срок действия акта не регламентирован жестко законом, но для кадастровых целей (снятие с учета, изменение характеристик) актуальность обычно не более 6-12 месяцев на момент подачи документов.
Для получения разрешения на реконструкцию/капремонт акту требуется актуальность на момент экспертизы проектной документации.
Электронная подпись (КЭП) руководителя исполнителя обязательна при сдаче в ИС ОГС / Росреестр.

Особенности для разных целей использования Акта

Для снятия с кадастрового учета (Объект разрушен/не существует)

Акт составляется комиссией (в т.ч. представителем кадастрового инженера/органа власти). Фиксируется: остатки фундамента, отсутствие надземных частей, невозможность восстановления. Обязательны фотофиксация с привязкой к координатам (ГНСС) и схеме межевания.

Для признания жилого дома аварийным (Пост. № 87)

Для судебных споров (Некачественное строительство, Аварии)

Акт обследования технического состояния — это не формальность, а инженерный документ, от качества которого зависит безопасность людей и имущественная ответственность собственников.

Рекомендации:

Выбирайте исполнителя с актуальным свидетельством СРО и опытом работы с вашим типом объектов (панельные, кирпичные, металлокаркасные, УНИО).
Требуйте предварительного ТЗ (технического задания), согласованного с заказчиком и, при необходимости, с экспертизой/надзором.
Проверяйте черновик акта на соответствие ГОСТ 31937-2024 до подписания.
Храните оригинал акта (или нотариально заверенную копию/электронный оригинал с КЭП) неограниченное время — это история жизни здания.

Данная статья носит информационный характер и не заменяет консультацию квалифицированного специалиста (инженера-обследователя, юриста по строительству). Нормативная база может меняться, актуальность документов (ГОСТ, СП, Постановления) необходимо проверять на официальных ресурсах (protect.gost.ru, docs.cntd.ru, consultation.gov.ru) на дату использования.