Сделка с недвижимостью всегда требует внимательности, но когда речь идет о передаче двух и более земельных участков в рамках одного договора, сложность возрастает многократно. В данной статье мы подробно разберем правовые основы, подготовим структуру договора, укажем на критические ошибки и объясним процедуру государственной регистрации в Росреестре на году.

Правовое регулирование: можно ли объединять?

Согласно статье 454 ГК РФ (в редакции от 29 мая, 30 октября 2007 г., 15 января, 25 марта, 24 июня, 18 ноября, 16 декабря 2008 г., 27 января, 30 июня 2009 г.), договор купли-продажи может иметь по предмету несколько вещей. Земельные участки являются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ), поэтому на сделку распространяются нормы ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Земельного кодекса РФ.

Важное условие: Закон не запрещает включать в один договор несколько объектов недвижимости. Однако Росреестр регистрирует переход права на каждый объект отдельно, присваивая каждому участку свой кадастровый номер и внося отдельные записи в ЕГРН.

Когда это удобно и выгодно

• Единая цена: Покупатель платит одну сумму, что упрощает расчеты (но требует четкого распределения стоимости в договоре для налоговых целей).
• Смежные участки: Если участки граничат и планируется их объединение (реорганизация) в будущем, одновременная покупка у одного продавца исключает риск «застревания» между чужими границами.
• Экономия на нотариуте: Если сделка требует нотариального удостоверения (например, доля в праве общей долевой собственности), оплачивается одна нотариальная операция.

Обязательные требования к участкам (ст. 25, 26 ЗК РФ)

Перед составлением договора необходимо убедиться, что оба участка соответствуют критериям обращаемости:

1. Имеют присвоенные кадастровые номера (прошли межевание).
2. Внесены в ЕГРН (есть записи о праве собственности продавца).
3. Не изъяты из обращения и не ограничены в обороте (не в зоне ОЗУ, не в лесфонде/водном фонде без разрешения, не под застройкой под МКД и т.д.);
4. Отсутствуют обременения (залог, арест, обременение в пользу третьих лиц), либо покупатель согласен принять их с обременением (п. 2 ст. 460 ГК РФ).

Структура договора купли-продажи двух участков (Образец)

Ниже приведена рекомендуемая структура договора. Внимание: Данный текст является образцом. Для конкретной сделки обязательно требуется юридическая экспертиза с учетом особенностей участков (категория земель, ВРИ, наличие строений).

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

г. , «___» _________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

ПРОДАВЕЦ: (ФИО полностью), паспорт серия * № , выдан .*.20 г., код подразделения -, прописка по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий на основании своего волеизъявления / доверенности № от *..20 г., выданной нотариусом г. , с одной стороны,

и

ПОКУПАТЕЛЬ: * (ФИО полностью), паспорт серия № , выдан .*.20 г., код подразделения -, прописка по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», действующий на основании своего волеизъявления / доверенности № от ..20 г., с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить два земельных участка (далее — «Участки») как единый комплекс имущества:

Участки передаются свободными от прав третьих лиц, обременений (залог, арест, сервитуты), не под арендой, без жилых и нежилых строений (либо: со строениями, указанными в Приложении № 1).

Продавец гарантирует, что границы участков на местности соответствуют данным ЕГРН, межевание проведено, соседей по границе нет претензий.

ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Общая цена Договора за оба участка составляет * (___________________________) рублей 00 копеек.

Критически важно для налога (НДФЛ) и споров: Стоимость распределяется между участками следующим образом:

• Участок № 1 (КН :::*) — * руб.
• Участок № 2 (КН :::*) — * руб.

Комментарий: Если распределение не указано, налоговая инспекция при продаже в течение минимального срока владения может признать доход по каждому участку пропорционально кадастровой стоимости, что невыгодно продавцу.

Порядок расчетов (выбрать нужное):

1. Полная предоплата: Покупатель переводит 100% стоимости (* руб.) на счет Продавца (реквизиты в Приложении № 2) не позднее «___» _________ 202_ г. Подтверждением является выписка со счета / квитанция.
2. Расчет через аккредитив / ячейку банка: Открывается неотзывный аккредитив в банке * (БИК ) на сумму руб. Условия средств: предоставление квитанции о получении документов и квитанции о подаче заявления в МФЦ/Росреестр.
3. Ипотека: Покупатель получает ипотечный кредит в банке . Первоначальный взнос руб. оплачивается собственными средствами до подписания Договора. Кредитные средства перечисляются Продавцу в течение рабочих дней после регистрации перехода права в Росреестре.

ПЕРЕДАЧА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И РИСКОВ

Право собственности на каждый из участков переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре (п. 1 ст. 223 ГК РФ, ст. 16 218-ФЗ).

Риск случайной гибели или повреждения участков переходит к Покупателю с момента подписания Акта приема-передачи (Приложение № 3), составленного в момент передачи документов и ключей (если есть строения/ворота).

Стороны подпишут Акт приема-передачи (Приложение № 3) в двух экземплярах на каждом участке отдельно или в одном акте с раздельной таблицей сразу после подписания Договора / после полной оплаты.

ОБЕСПЕЧЕНИЯ И ГАРАНТИИ ПРОДАВЦА

• Продавец является единственным собственником участков (или имеет нотариально заверенное согласие супруга/совладельцев).
• На участках не проживают лица, сохраняющие право пользования после продажи (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
• Нет неоплаченных налогов, арендных платежей, взносов в СНТ/ТСН.
• Участки не находятся в зоне изъятия для государственных нужд (проверить по ПП РФ, распоряжениям главы администрации).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За нарушение сроков оплаты, пени % в сутки от просроченной суммы.

За отказ от регистрации / непредоставление документов — штраф % от стоимости соответствующего участка.

Если один из участков не может быть зарегистрирован по вине Продавца (арест, ошибка кадастра, спор границ), Покупатель имеет право:

• Расторгнуть договор полностью (в отношении обоих участков) с возвратом всех денег и компенсацией убытков.
• Расторгнуть договор только в отношении проблемного участка с пропорциональным возвратом стоимости (если так предусмотрено п. 5.3 Договора). Рекомендуется прописать этот пункт явно.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже (если срок владения меньше минимального) платит Продавец самостоятельно.

Расходы по государственной регистрации (госпошлина) распределяются: Покупатель платит за регистрацию права, Продавец — за снятие обременений (если есть).

Договор составлен в экземплярах (по одному для каждой Стороны + один для Росреестра/МФЦ).

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

ПРОДАВЕЦ: * /__________________/ * (расшифровка подписи)

Тел.:

ПОКУПАТЕЛЬ: /__________________/ * (расшифровка подписи)

Тел.: *

Обязательные приложения к договору

При передаче двух участков пакет документов удваивается. Обязательно приложите:

• Приложение № 1: Перечень строений/посадок на каждом участке (если есть) с указанием кадастровых номеров объектов недвижимости (ОКС). Важно: Строения продаются вместе с землей (ст. 35 ЗК РФ), их нельзя «отделить» в разных договорах без разделения участка.
• Приложение № 2: Банковские реквизиты Продавца (для каждого участка можно указать разные счета, но удобнее один).
• Приложение № 3: Акт приема-передачи (два акта или один общий с таблицей по двум КН).
• Приложение № 4: Согласие супруга(ов) Продавца/Покупателя (нотариально заверенное), если участки приобретены в браке.
• Приложение № 5: Согласие органов опеки (если продавец/покупатель несовершеннолетний или участок в долевой собственности несовершеннолетнего).
• Приложение № 6: Выписки из ЕГРН на оба участка (свежие, не старше 30 дней на момент сделки).
• Приложение № 7: Квитанции об оплате госпошлины (по 2000 руб. на каждый участок для физлиц в 2026 г., итого 4000 руб.).

Процедура регистрации в Росреестре (2026 год)

Подача документов

Документы подаются через МФЦ или напрямую в Росреестр (электронно через Госуслуги/Кабинет пользователя Росреестра — наиболее быстро, срок 1 рабочий день).

Пакет для одного заявления (на два объекта):

1. Заявление по форме (заполняется إلكترонно или на бумаге) — указываются оба кадастровых номера.
2. Договор (оригинал + копия на каждый объект для архива МФЦ).
3. Акт приема-передачи.
4. Согласия (супруги, опека).
5. Доверенности (если действуют представители).
6. Квитанции об оплате госпошлины (2 шт. по 2000 руб. = 4000 руб.).
7. Паспорта сторон (оригиналы для предъявления).

Сроки и результат

• Срок: 3 рабочих дня (через МФЦ + 2 дня на передачу), 1 рабочий день (электронно), 9 рабочих дней (почта).
• Результат: Выписка из ЕГРН на каждого участка с записью о праве собственности Покупателя. При электронной подаче — электронные выписки с ЭЦП в личном кабинете.

Типичные ошибки, приводящие к приостановке/отказу (ч. 1, 2 ст. 27, 28 218-ФЗ)

• Несоответствие кадастровых номеров в договоре и ЕГРН (опечатка в одной цифре).
• Разные категории земель/ВРИ и отсутствие согласия на изменение ВРИ (если требуеться).
• Наличие ареста/обременения на одном из участков, о котором не было предупреждено. Росреестр приостановит регистрацию на оба объекта, если подано одно заявление, до снятия ареста. Совет: Проверяйте выписки за день до сделки.
• Несоответствие площади в договоре и ЕГРН (допуск ±10% для неомежеванных, но лучше точные цифры).
• Отсутствие согласия второго супруга на продажу одного из участков (если в браке).

Налоговые последствия (НДФЛ, Имущественный налог)

НДФЛ для Продавца (физлицо)

Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ (ст; 217.1 НК РФ):

• 5 лет — общий случай.
• 3 года, если участок получен по наследству, приватизирован, дарен близким родственником, выделен из общей доли.

Нюанс двух участков: Срок владения считается отдельно для каждого участка.

• Участок 1: владеет 6 лет -> налог 0 руб.
• Участок 2: владеет 2 года -> налог с дохода (Цена Уч.2 ― Вычет 1 млн руб. или документированные расходы на покупку) * 13% (или 15/18/20/22% для налоговых резидентов с доходом > 5 млн руб.).

Поэтому распределение цены в договоре (п. 2.2 образца) критически важно. Не занижайте цену «проблемного» участка искусственно — налоговая пересчитает по кадастровой стоимости * 0.7 (п. 4 ст. 214.7 НК РФ).

Имущественный налог земельного налога

С 1 января года, следующего за годом регистрации права, плательщиком становится Покупатель. Налог считается по кадастровой стоимости каждого участка отдельно. Ставки устанавливаются муниципалитетами (обычно 0.3% ― 1.5%).

Судебная практика и риски (обзор на 2026 год)

Анализ арбитражной практики (в т.ч. решений, подобных делу о землях в Нахабино Красногорского района, где суды признавали сделки недействительными из-за нарушения порядка изъятия/предоставления) показывает ключевые риски «двухвх участковых» сделок:

Риск «Все или ничего»

Если в договоре не прописано условие о возможности частичного расторжения (п. 5.3 образца), и на один участок накладывают арест после подписания, но до регистрации — сделка «зависает» целиком. Покупатель не получает ни один участок, деньги заморожены.

Скрытые обременения и сервитуты

На одном участке может быть публичный сервитут (проезд соседей, трубы), на другом, нет. Покупатель узнает об этом только после регистрации. Решение: Заказать расширенные выписки ЕГРН и проверить планы межевания на публичной кадастровой карте для обоих КН.

Несоответствие ВРИ плану территории

Частый случай: Участок 1 — ИЖС, Участок 2 — ЛПХ. Покупатель хочет построить дом на Участке 2. Это невозможно без перевода ВРИ (сложная процедура через МО/ГПЗУ). В договоре должно быть условие: «Продавец гарантирует, что ВРИ Участка 2 позволяет строительство жилого дома» — иначе основание для расторжения и взыскания убытков.

Проблема «Смежных участков» и объединения

Покупатель часто хочет сразу объединить два участка в один. Это невозможно сделать в рамках одного договора купли-продажи. Порядок действий:

1. Зарегистрировать право на два отдельных участка.
2. Нанять кадастрового инженера -> Составить межевой план объединения (присвоение нового КН, прекращение старых).
3. Подать на регистрацию объединения (отдельное заявление, госпошлина 350 руб. физлицу).

В договоре можно зафиксировать обязательство Продавца не препятствовать объединению (не ставить заборы на границе), но гарантировать само объединение Продавец не может — это компетенция администрации и кадастра.

Чек-лист безопасности сделки (перед подписанием)

Оформление двух участков в одном договоре — это юридически допустимая и часто удобная практика, но она требует двойной внимательности. Ошибка в описании одного участка, арест на втором или неверное распределение цены могут поставить под угрозу всю сделку.

Главные правила успеха:

1. Проводите полную правовую Due Diligence (проверку) по каждому кадастровому номеру отдельно.
2. Обязательно фиксируйте в договоре распределение общей цены по участкам.
3. Прописывайте механизм частичного расторжения/возврата денег, если проблемы возникнут только с одним объектом.
4. Используйте электронную регистрацию через Росреестр — это быстрее, дешевле (скидка 30% на госпошлину для физлиц при электронной подаче в 2026 г. сохраняется) и надежнее.
5. Не экономите на услугах юриста и кадастрового инженера на этапе проверки, стоимость ошибки в 10-100 раз выше.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Для подготовки конкретного договора и сопровождения сделки обратитесь к профессиональным юристам, специализирующимся на земельном праве в вашем регионе.

---

Статья подготовлена на основании ГК РФ, ЗК РФ, 218-ФЗ, НК РФ и судебной практики на дату . Персональные данные (ФИО, адреса, телефоны, кадастровые номера в примерах) замаскированы символами * в целях безопасности.