Покупка или владение земельным участком, расположенным вблизи реки, озера или водохранилища, нередко сопровождается неприятным открытием: участок попадает в водоохранную зону. Это означает, что на территории действует особый правовой режим, а любое строительство требует соблюдения специальных требований и, в ряде случаев, согласования с уполномоченными органами. Разберём подробно, что это значит и как действовать собственнику.

Что такое водоохранная зона

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Водного кодекса РФ, водоохранные зоны — это территории, примыкающие к береговой линии водных объектов, на которых устанавливается специальный режим хозяйственной и иной деятельности. Цель такого режима — предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, а также сохранение среды обитания водных биологических ресурсов.

Размеры водоохранных зон

Ширина водоохранной зоны зависит от протяжённости водного объекта (ч. 4 ст. 65 ВК РФ):

• реки протяжённостью до 10 км — водоохранная зона 50 метров;
• реки протяжённостью от 10 до 50 км, 100 метров;
• реки протяжённостью 50 км и более — 200 метров.

Для рек длиной менее 10 километров водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой, а радиус зоны вокруг истока реки составляет 50 метров. Для озёр и водохранилищ ширина зоны, как правило, составляет 50 метров.

Как узнать, входит ли участок в водоохранную зону

Прежде чем планировать строительство, необходимо проверить статус участка. Сделать это можно несколькими способами:

1. Публичная кадастровая карта Росреестра, на ней отображаются внесённые в ЕГРН водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы.
2. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — заказывается в местной администрации и содержит сведения обо всех зонах с особыми условиями использования территории.
3. Запрос в бассейновое водное управление (например, Московско-Окское БВУ) — официальный ответ о нахождении участка в границах водоохранной зоны.
4. Выписка из ЕГРН — в ней могут содержаться сведения об ограничениях и обременениях.

Что можно и что нельзя строить в водоохранной зоне

Важно понимать: нахождение участка в водоохранной зоне не запрещает строительство полностью. Согласно ч. 16 ст. 65 ВК РФ, строительство и эксплуатация объектов допускаются при условии оборудования их сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод.

Основные ограничения

• запрещено размещение отходов производства и потребления, в т.ч. захоронение радиоактивных и химических веществ;
• запрещено строительство без организованного отвода ливневых и хозяйственно-бытовых стоков;
• в прибрежной защитной полосе дополнительно запрещены распашка земель, размещение отвалов, выпас скота и строительство (за редкими исключениями);
• в границах общего пользования береговой полосы (20 метров для водных объектов общего пользования) строительство капитальных объектов практически невозможно.

Требования к жилому дому в водоохранной зоне

При строительстве частного жилого дома необходимо обеспечить:

• подключение к централизованной канализации, либо установку индивидуальных очистных сооружений (современных станций биологической очистки);
• устройство приёмников из водонепроницаемых материалов для ливневых и хозяйственно-бытовых стоков;
• исключение попадания плодородного слоя почвы, строительного мусора и отходов в водный объект в период строительства;
• организацию водоотведения с территории участка.

Согласование с Росрыболовством

Если водный объект является рыбохозяйственным (а это большинство рек и озёр России), проект строительства в водоохранной зоне подлежит согласованию с Федеральным агентством по рыболовству (Росрыболовством) и его территориальными управлениями.

Порядок согласования

1. Подготовка проектной документации, включающей раздел с мероприятиями по охране водного объекта и водных биоресурсов.
2. Подача заявления в территориальное управление Росрыболовства (лично, через МФЦ, почтой или в электронном виде через Госуслуги).
3. Рассмотрение документов — стандартный срок составляет до 30 дней (в отдельных случаях может продлеваться).
4. Получение согласования либо мотивированного отказа с указанием замечаний, которые можно устранить и подать документы повторно.

Примерный перечень документов

• заявление установленной формы;
• копия документа, подтверждающего право на земельный участок;
• проектная документация с разделом охраны окружающей среды;
• ситуационный план расположения участка относительно водного объекта;
• сведения о предполагаемых источниках стоков и способах их очистки.

Что будет, если построиться без согласования

Строительство без необходимых согласований чревато серьёзными последствиями:

• отказ в регистрации права собственности на построенный объект;
• административная ответственность по ст. 8.13 КоАП РФ (штрафы для граждан, должностных и юридических лиц);
• требование о сносе самовольной постройки по решению суда;
• возмещение вреда, причинённого водному объекту.

Практические рекомендации

• Проверяйте участок до покупки — закажите выписку из ЕГРН и проверьте объект на публичной кадастровой карте.
• Закажите ГПЗУ, это официальный документ, который покажет все ограничения.
• Заранее заложите в бюджет расходы на локальные очистные сооружения.
• При сомнениях обратитесь к профильному юристу по земельным и водным вопросам, консультацию можно получить по телефону +7 () -*- или по адресу: г. Москва, ул. , д. (консультирует специалист Иванов И. И.*).

Нахождение земельного участка в водоохранной зоне — это не приговор для строительства, а необходимость соблюдать особый порядок. Главное — заранее выяснить статус территории, правильно подготовить проект с мероприятиями по защите водного объекта, получить согласование Росрыболовства и обеспечить надлежащую организацию водоотведения. Соблюдение этих требований позволит законно построить дом, зарегистрировать право собственности и избежать штрафов и судебных споров.