Покупка земельного участка — серьёзное вложение средств‚ и одна из самых неприятных ситуаций для собственника, обнаружить после сделки‚ что участок расположен на территории заказника или иной особо охраняемой природной территории (ООПТ). В этой статье мы подробно разберём‚ что это означает с точки зрения закона‚ какие ограничения возникают и как проверить участок до покупки.

Что такое заказник и особо охраняемые природные территории

Согласно статье 95 Земельного кодекса РФ‚ к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли:

• государственных природных заповедников‚ в т.ч. биосферных;
• государственных природных заказников;
• национальных и природных парков;
• памятников природы;
• дендрологических парков и ботанических садов.

Заказник, это территория (или акватория)‚ имеющая особое значение для сохранения или восстановления природных комплексов и их компонентов. В отличие от заповедника‚ на территории заказника может допускаться ограниченная хозяйственная деятельность‚ однако режим использования земель всё равно существенно ужесточается.

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

Территория заказника относится к зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Согласно абз. 1 п. 2 ст. 56 ЗК РФ‚ одним из видов ограничений прав на землю являются именно ограничения использования земельных участков в ЗОУИТ.

Под ЗОУИТ понимаются территории‚ в границах которых в публично значимых целях устанавливаются ограничения использования земельных участков‚ направленные на:

1. охрану объектов капитального строительства и природных объектов;
2. особые условия охраны окружающей среды‚ в т.ч. животного и растительного мира‚ памятников природы‚ истории и культуры;
3. сохранение плодородного слоя почвы‚ естественной среды обитания‚ путей миграции диких животных;
4. обеспечение безопасной эксплуатации объектов в целях защиты жизни и здоровья граждан.

Статьёй 105 Земельного кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень видов ЗОУИТ: охранные‚ санитарно-защитные зоны‚ зоны охраны объектов культурного наследия‚ водоохранные зоны‚ зоны особо охраняемых природных территорий и другие.

Какие ограничения возникают для собственника

Если земельный участок находится на территории заказника‚ собственник сталкивается со следующими ограничениями:

• Запрет или существенное ограничение строительства. Возведение жилых домов‚ хозяйственных построек и иных объектов капитального строительства‚ как правило‚ запрещено либо требует специальных согласований.
• Ограничение хозяйственной деятельности. Запрещаются распашка земли‚ применение удобрений и пестицидов‚ вырубка деревьев‚ мелиоративные работы.
• Ограничения в обороте. Согласно ст. 27 ЗК РФ‚ земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий‚ находящиеся в государственной или муниципальной собственности‚ ограничиваются в обороте.
• Запрет на изменение целевого назначения. Перевод участка в другую категорию земель практически невозможен.
• Особый режим посещения. Может требоваться разрешение на пребывание на территории заказника.

Данные земли полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота и находятся под действием специального правового режима. Акт об установлении такого режима может издать орган государственной власти‚ субъекта РФ или местная администрация.

Типичная проблема: ограничения выявляются слишком поздно

К сожалению‚ на практике нередко выясняется‚ что участок попадает в границы заказника или иной ЗОУИТ уже на стадии подготовки градостроительных документов — когда собственник обращается за разрешением на строительство и обнаруживает‚ что на генеральном плане муниципального образования или в иных документах территориального планирования утверждён объект‚ границы ЗОУИТ которого обременяют его земельный участок.

Информация о наличии или отсутствии ЗОУИТ‚ несомненно‚ влияет на правовые риски при заключении договора купли-продажи земельного участка. Поэтому проверка участка до сделки — обязательный этап.

Как проверить участок перед покупкой

1. Закажите выписку из ЕГРН. В ней указываются сведения об ограничениях прав и обременениях‚ в т.ч. о нахождении участка в границах ЗОУИТ.
2. Изучите публичную кадастровую карту Росреестра. На ней отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий.
3. Запросите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в местной администрации — в нём отражаются все ограничения застройки.
4. Проверьте документы территориального планирования, генеральный план поселения‚ правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
5. Обратитесь в администрацию заказника или ООПТ‚ если участок находится вблизи охраняемой территории.

Можно ли оспорить установление ЗОУИТ

Важно понимать: в полномочия Росреестра не входит правовая оценка законности решений об установлении ЗОУИТ — ведомство лишь вносит сведения в ЕГРН. Как подчёркивал руководитель Управления Росреестра по Свердловской области Игорь Ц*‚ оспаривать нужно само решение об установлении зоны в судебном порядке.

Основаниями для оспаривания могут быть:

• нарушение процедуры установления зоны;
• отсутствие публичных слушаний‚ если они были обязательны;
• несоответствие решения требованиям отраслевого законодательства;
• непропорциональность ограничений публичным интересам.

Если оспорить решение не удаётся‚ собственник вправе требовать возмещения убытков (ст. 57 ЗК РФ)‚ а в ряде случаев, изъятия участка для государственных или муниципальных нужд с выкупом.

Практические рекомендации

• Никогда не покупайте участок‚ не проверив его по выписке из ЕГРН и публичной кадастровой карте.
• Обращайте внимание на подозрительно низкую цену — она может быть связана с обременениями.
• При обнаружении ограничений после покупки фиксируйте все документы и обращайтесь к юристу по земельным вопросам.
• Помните: продавец‚ умолчавший о существенных обременениях‚ может быть привлечён к ответственности‚ а сделка — оспорена.

Нахождение земельного участка на территории заказника накладывает серьёзные ограничения на его использование: от запрета строительства до ограничений в обороте. Правовой режим таких земель определяется Земельным кодексом РФ‚ законом об особо охраняемых природных территориях и актами об установлении конкретной зоны. Тщательная проверка участка до сделки — единственный надёжный способ избежать финансовых потерь и длительных судебных споров.

Статья носит информационный характер. Для решения конкретной ситуации рекомендуется обратиться к профильному юристу.