Тема земельных отношений на территориях особо охраняемых природных территорий (ООПТ) остается одной из самых сложных и актуальных в земельном праве РФ․ Свердловская область, обладая богатейшим природным потенциалом, имеет обширную сеть ООПТ разного уровня․ На 09 июня 2026 года понимание правового режима земель заповедников, заказников и природных парков критически важно для собственников, землепользователей, инвесторов и органов власти․

Нормативная правовая база: федеральный и региональный уровни

Регулирование земельных отношений на территориях заповедников Свердловской области строится на иерархии нормативных актов:

• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ): Базовый федеральный закон․ Статья 95 ЗК РФ «Земли особо охраняемых природных территорий» устанавливает, что к данной категории относятся земли государственных природных заповедников (в т․ч․ биосферных), государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических и ботанических садов, природных парков и иные виды ООПТ․
• Федеральный закон от № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»: Определяет категории ООПТ, режимы их охраны и использования․
• Закон Свердловской области от № 18-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области» (с изменениями на 14 октября 2020 года): Ключевой региональный акт․ Согласно п․ 4 данного закона, региональное законодательство устанавливает порядок отнесения земель к землям ООПТ областного значения и управления находящимися в государственной собственности области земельными участками, входящими в состав таких территорий․
• Закон Свердловской области от № 20-ОЗ: Внес изменения в Закон № 18-ОЗ, дополнив его нормами о предоставлении земельных участков и установлении сервитутов на территориях ООПТ․

Категории ООПТ в Свердловской области и их земельные участки

По состоянию на 1 января 2025 года на территории Свердловской области функционировало 538 особо охраняемых природных территорий общей площадью 1,5 млн га․ Они делятся по уровню значения:

ООПТ федерального значения

К ним относятся государственные природные заповедники (например, Висютский заповедник, Денежкин Камень — биосферный заповедник), национальные парки․ Земли этих территорий находятся в исключительной собственности Российской Федерации․ Любая деятельность, противоречащая задачам заповедника, запрещена (ст․ 9 ФЗ № 33-ФЗ)․ Предоставление земельных участков в собственность или аренду на этих территориях, как правило, не допускается, за исключением случаев, установленных федеральным законом (например, для нужд самой ООПТ)․

ООПТ регионального (областного) значения

Создаются законами Свердловской области․ К ним относятся государственные природные заказники, природные парки (например, «Оленьи Ручеи», «Чусовая» и др․), памятники природы․ Земли находятся в собственности Свердловской области․ Управление ими осуществляется уполномоченным органом области (Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области)․

ООПТ местного значения

Создаются органами местного самоуправления (ОМСУ) на земельных участках, находящихся в собственности соответствующего муниципального образования․ Это могут быть природные памятники, парки, заказники местного значения․

Режим особой охраны и ограничения прав землепользователей

Самое главное помнить: Наличие земельного участка в границах ООПТ или в ее охранной зоне накладывает строгие ограничения на права собственника/землепользователя․

На территории государственного природного заповедника (ст․ 9 ФЗ № 33-ФЗ)

Запрещается любая деятельность, противоречащая задачам заповедника и режиму особой охраны․ В частности:

• Любые виды хозяйственной деятельности (за исключением научных исследований, экологического просвещения, охраны территории)․
• Строительство зданий и сооружений, не связанных с функционированием заповедника․
• Загрязнение почв, вод, атмосферы․
• Посещение территории без разрешения администрации заповедника․

Охранные (буферные) зоны

Для предотвращения неблагоприятных антропогенных воздействий на заповедники, национальные и природные парки, памятники природы на прилегающих к ним земельных участках и водных объектах устанавливаются охранные зоны (ст․ 33 ФЗ № 33-ФЗ, ст․ 105 ЗК РФ)․

В охранных зонах устанавливается специальный режим использования земель, который может запрещать или ограничивать:

• Вырубку лесов (кроме уходовых/санитарных)․
• Применение пестицидов и агрохимикатов․
• Размещение свалок, полигонов ТБО․
• Строительство промышленных объектов․
• Межевание и изменение границ участков без согласования с администрацией ООПТ․

Кадастровый учет и Публичная кадастровая карта

Актуальность границ ООПТ и охранных зон в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — постоянная проблема․ По данным 8-й Международной научно-технической интернет-конференции «Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов», проблемы определения правового статуса ООПТ, постановки на кадастровый учёт их границ и охранных зон имеют повсеместный характер․

Как проверить участок на Публичной кадастровой карте (ПКК)

Публичная кадастровая карта Свердловской области (2026 год) на ресурсе Росреестра (pkk․rosreestr․ru) является основным инструментом первичной проверки․

1. Перейдите на ПКК․
2. В строке поиска введите кадастровый номер земельного участка (например, 66:::) или адрес․
3. Включите слой «Зоны с особыми условиями использования территории» (ЗОС) или слой «Границы ООПТ»․
4. Проверьте, попадает ли участок в границы ООПТ или в охранную зону․

Если участок прошел межевание и границы зафиксированы в ЕГРН, они отображаются на карте․ Можно заказать выписку из ЕГРН (ранее — кадастровый паспорт) в электронном формате для получения официальной информации об обременениях (зонах особого режима использования)․

Сведения ЕГРН о зоне с особыми условиями использования территории (ЗОС)

В выписке из ЕГРН в разделе «Сведения об обременениях и ограничениях прав» будет запись о попадании в ЗОС․ Обязательно уточните:

• Вид ЗОС (ООПТ, охранная зона ООПТ, водоохранная зона и т․д․)․
• Номер документа, установившего ЗОС (постановление Правительства РФ, закона области, решения ОМСУ)․
• Режим использования (ссылка на нормативный акт, устанавливающий ограничения)․

Оспаривание границ и правовой статус: судебная практика и проблемы

Частая ситуация: границы ООПТ или охранной зоны, введенные в ЕГРН, не совпадают с фактическими границами земельного участка, сформированного ранее (до создания ООПТ или установления зоны)․ Это ведет к спорам:

• Оспаривание границ ООПТ: Собственники пытаются признать недействительным введение границ ООПТ в ЕГРН, если процедура публичных слушаний или согласования была нарушена․
• Установление сервитутов: В соответствии с Законом Свердловской области № 20-ОЗ, на земельных участках, попавших в охранные зоны, могут устанавливаться публичные сервитуты (например, на проход/проезд сотрудников охраны, проведение научных наблюдений)․
• Выкуп участков: В исключительных случаях (если режим ООПТ делает невозможным использование участка по назначению) возможно выкуп участка государством по рыночной цене (ст․ 56․1 ЗК РФ, ст․ 281 ГК РФ)․

Практический алгоритм действий для собственника/покупателя участка

Если вы владеете участком или планируете приобретение в Свердловской области, действуйте по следующему алгоритму:

1. Проверка на ПКК: Введите кадастровый номер (66:::)․ Включите слои «ООПТ», «Охранные зоны ООПТ», «ЗОС»․
2. Заказ выписки из ЕГРН: Получите официальный документ (стоимость электронной выписки ~250-300 руб․)․ Изучите раздел «Обременения»․
3. Анализ нормативного акта: Найдите закон/постановление, установившее режим ЗОС (например, «Постановление Правительства Свердловской области № * от ․․»)․ Изучите приложение с координатами границ и текстом ограничений․
4. Консультация с кадастровым инженером / юристом: Если границы ЗОС «наезжают» на ваш участок частично или полностью, требуется экспертиза межевого плана и правовой анализ рисков․
5. Взаимодействие с администрацией ООПТ: Для согласования любых работ (даже капитального ремонта дома) на территории охранной зоны часто требуется согласие администрации заповедника/парка (контакты: тел․ +7 () -*-, адрес: г․ *, ул․ , д․ *, данные частично скрыты)․

Перспективы развития нормативной базы (актуально на 2026 год)

• Цифровая трансформация: Росреестр активно внедряет сервисы для автоматической проверки попадания в ЗОС при подаче документов на регистрацию прав․
• Уточнение границ: Продолжается работа по введению в ЕГРН точных границ ООПТ и охранных зон с привязкой к координатам (ГСК-2011 / МСК-* зона)․
• Экологическая реформа: Ужесточение контроля за соблюдением режима охранных зон (спутниковый мониторинг, дроны)․

Земельные участки, расположенные на территории заповедников Свердловской области или в их охранных зонах, подлежат строгому правовому режиму, определяемому ЗК РФ (ст․ 95), ФЗ № 33-ФЗ и Законом Свердловской области № 18-ОЗ․ Наличие 538 ООПТ общей площадью 1,5 млн га делает вероятность попадания в зону ограничений высокой․

Ключевой вывод: Любая сделка с землей (покупка, дарение, аренда, строительство) в регионе обязана начинаться с проверки на Публичной кадастровой карте и заказа выписки из ЕГРН․ Незнание о попадании в охранную зону не освобождает от ответственности за нарушение режима особой охраны (административная ответственность по ст․ 8․39 КоАП РФ, гражданско-правовые последствия)․

Данная статья носит информационный характер․ Для решения конкретных земельных споров или оформления сделок рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу по земельному праву и кадастровому инженеру․