Вопросы землепользования в столице регулируются сложной системой нормативных актов. Особое место в этой системе занимают вспомогательные виды разрешенного использования (ВРИ). Понимание их сути‚ порядка выбора и правовых последствий критически важно для собственников‚ арендаторов и инвесторов. В данной статье мы подробно разберем‚ что такое вспомогательные ВРИ‚ как они работают в Москве на 2026 год и какие преимущества они дают.

Законодательная база: Статья 37 ГК РФ

Фундаментальное определение содержится в статье 37 Земельного кодекса РФ. Согласно ей‚ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства делится на три вида:

1. Основные виды разрешенного использования, определяют главное назначение участка (например‚ жилое строительство‚ размещение производственных объектов).
2. Условно разрешенные виды использования — требуют проведения публичных слушаний и принятия решения органом местного самоуправления (например‚ размещение торгового объекта в жилой зоне).
3. Вспомогательные виды разрешенного использования, допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам и осуществляются исключительно совместно с ними.

Ключевой момент: Вспомогательный ВРИ не может существовать сам по себе. Он всегда «привязан» к основному или условно разрешенному виду.

Специфика Москвы: Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

В Москве действуют Правила землепользования и застройки города Москвы‚ утвержденные Законом города Москвы. Именно в ПЗЗ для каждой территориальной зоны устанавливаются:

• Список основных видов разрешенного использования;
• Список условно разрешенных видов;
• Список вспомогательных видов разрешенного использования.

Согласно актуальной информации на ‚ порядок присвоения ВРИ зависит от даты постановки участка на кадастровый учет:

• Если участок поставлен на учет до марта 2017 года (до вступления в силу действующих ПЗЗ): ВРИ присваивался Распоряжением Департамента городского имущества (ДГИ) города Москвы.
• Если участок поставлен на учет после марта 2017 года: Вид разрешенного использования не присваивается актом органа власти‚ а выбирается правообладателем самостоятельно из перечня видов‚ предусмотренных ПЗЗ для данной территориальной зоны.

Главное преимущество: Экономика и отсутствие бюрократии

Согласно данным из открытых источников и практике применения норм‚ вспомогательный вид разрешенного использования не нужно указывать в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) как отдельную запись о праве/ограничении.

Это влечет за собой критически важные финансовые и административные последствия:

• Нет роста кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость участка не пересчитывается с учетом вспомогательного использования.
• Нет роста земельного налога. Налог рассчитывается на базе кадастровой стоимости без учета вспомогательных ВРИ.
• Нет роста арендной платы. Для арендаторов городской земли плата не индексируется из-за добавления вспомогательного вида.
• Исключение из налога на имущество по кадастровой стоимости. Объекты‚ построенные в рамках вспомогательного ВРИ‚ не включаются в Перечень объектов‚ облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости (если они не подпадают под иные основания).
• Отсутствие согласований. При наличии утвержденных ПЗЗ выбор основных и вспомогательных ВРИ для участков в частной собственности осуществляется правообладателем самостоятельно‚ без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления (ссылка на ст. 39.20 ГК РФ / п. 7‚ 8).

Типичные примеры вспомогательных ВРИ в Москве

Перечень вспомогательных ВРИ жестко привязан к территориальной зоне (ТЗ). Примеры для самых распространенных зон:

Жилые зоны (Ж-1‚ Ж-2‚ Ж-3 и др.)

• Размещение объектов инженерной инфраструктуры (подстанции‚ насосные станции‚ колодцы);
• Размещение гаражей‚ стоянок‚ гаражей-боксов;
• Размещение малых архитектурных форм (беседки‚ навесы‚ детские площадки);
• Хозяйственные постройки (сараи‚ теплицы) — для ИЖС/ЛПХ;
• Объекты социального назначения (детские сады‚ школы‚ поликлиники) — если предусмотрено градостроительным регламентом зоны.

Зоны делового и производственного назначения (Д‚ П‚ С и др.)

• Размещение вспомогательных производственных помещений (склады‚ мастерские‚ ремонтные зоны);
• Административно-хозяйственные здания;
• Объекты охраны и пропускного режима (будки КПП‚ ограждения);
• Стоянки и гаражи для служебного транспорта;
• Инженерные сети и сооружения (венткамеры‚ тепловые пункты).

Зоны рекреационного назначения (Р)

• Павильоны проката‚ торговые павильоны (малоформатные);
• Туалеты‚ раздевалки‚ пункты проката;
• Навигационные знаки‚ малые архитектурные формы.

> Важно: Точный перечень для вашего участка можно посмотреть в Градостроительном регламенте соответствующей территориальной зоны на официальном портале mos.ru в разделе «Градостроительство» -> «Правила землепользования и застройки» или через сервис «Публичная кадастровая карта» (ПКК) Росреестра.

Порядок оформления и использования

Поскольку внесение записи в ЕГРН не требуется‚ процедура «оформления» вспомогательного ВРИ сводится к фактическому началу использования и (при необходимости) получению разрешения на строительство.

Алгоритм действий:

1. Определите территориальную зону. Используйте ПКК или выписку из ЕГРН на участок (раздел «Сведения о зоне с особыми условиями использования территории» или «Территориальная зона»).
2. Откройте Градостроительный регламент зоны. Найдите раздел «Виды разрешенного использования». Выпишите список вспомогательных ВРИ.
3. Проверьте основной ВРИ. Убедитесь‚ что у участка уже есть основной или условно разрешенный ВРИ (он должен быть указан в выписке из ЕГРН). Вспомогательный выбираеться только к нему.
4. Проектирование. При проектировании объекта (например‚ гаража на участке ИЖС) в пояснительной записке укажите: «Объект размещается в соответствии с вспомогательным ВРИ «Размещение гаражей‚ стоянок» для зоны Ж-2 согласно ПЗЗ Москвы».
5. Разрешение на строительство (если нужно). Для капитальных объектов получите разрешение на строительство в Мосгорэкспертизе или через МФЦ. В заявлении укажите основной ВРИ‚ а в проекте — обоснуйте вспомогательный.
6. Ввод в эксплуатацию. После стройки объект вводится в эксплуатацию. В техническом плане/объяснительной записке к техническому плану указывается функциональное назначение‚ соответствующее вспомогательному ВРИ.

Ограничения и риски

Несмотря на привлекательность‚ существуют строгие ограничения:

• Запрет на самостоятельное существование. Нельзя использовать участок только под вспомогательный ВРИ (например‚ построить только гараж на пустом поле без жилого дома‚ если основной ВРИ — ИЖС‚ а дом не построен и не планируется).
• Параметры строительства. Для вспомогательных объектов действуют те же предельные параметры (высота‚ отступы от границ‚ плотность застройки)‚ что установлены в Градостроительном регламенте для данной зоны.
• Соответствие классификатору. Наименование вспомогательного ВРИ должно в точности соответствовать записи в ПЗЗ. Произвольные формулировки недопустимы.
• Смена основного ВРИ. Если вы измените основной ВРИ (например‚ с ИЖС на коммерческое)‚ список доступных вспомогательных ВРИ изменится в соответствии с новой зоной/регламентом.

Разница с «Условно разрешенным» использованием

Часто возникает путаница. Сравнительная таблица:

Частые ошибки собственников

1. Игнорирование ПЗЗ. Строят сарай/гараж/баню‚ не проверив‚ есть ли такой вспомогательный ВРИ в регламенте их зоны. Результат — объект признаеться неузаконенным строем (самостроем) с риском сноса.
2. Попытка «зарегистрировать» вспомогательный ВРИ в ЕГРН. Подача заявления в Росреестр на внесение вспомогательного ВРИ в раздел «Виды разрешенного использования» участка. Росреестр откажет‚ так как закон не предусматривает такую запись для вспомогательных видов.
3. Использование без основного ВРИ. Приобретение участка без основного ВРИ (например‚ земля сельхозназначения без ВРИ) и попытка построить что-то по вспомогательному виду. Нельзя — сначала нужно установить основной ВРИ (через выбор из ПЗЗ или изменение ПЗЗ).
4. Несоответствие параметров. Превышение высоты‚ нарушение отступов (красных линий) для вспомогательного объекта. Это ведет к невозможности внесения объекта в ЕГРН (уведомление о ).

Полезные ресурсы и контакты для проверки

• Портал Госуслуг Москвы (mos.ru): Раздел «Направление предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы» — для отслеживания изменений в ПЗЗ.
• Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru): Проверка территориальной зоны и границ участка.
• Сайт Департамента градостроительства Москвы (dg.mos.ru / mos.ru): Актуальные тексты ПЗЗ и Градостроительных регламентов по зонам.
• МФЦ «Мои Документы»: Получение выписок из ЕГРН‚ подача уведомлений о /начале стройки.
• КонсультантПлюс / Гарант: Для отслеживания изменений в ст. 37 ГК РФ и региональном законодательстве.

Примечание: Контактные данные конкретных инспекторов Департамента градостроительства‚ сотрудников МФЦ или кадастровых инженеров (* * )‚ а также адреса конкретных участков ( * *) в данной статье не приводятся в открытом виде в целях безопасности персональных данных. Обращайтесь в официальные органы по опубликованным на mos.ru реквизитам.

Резюме

Вспомогательные виды разрешенного использования в Москве — это мощный юридический инструмент‚ позволяющий легально расширить функционал участка без бюрократии и налоговых издержек. Главное правило: читайте Градостроительный регламент вашей территориальной зоны. Если нужный вид есть в списке вспомогательных, используйте его смело‚ проектируйте и стройте‚ соблюдая предельные параметры. Никаких доп. согласований‚ доп. платежей и записей в ЕГРН не требуется.

Статья подготовлена на основе актуального законодательства (ГК РФ‚ Закон Москвы о ПЗЗ) и судебной практики на . Информация носит справочный характер. Для принятия решений по конкретному участку рекомендуется консультация с кадастровым инженером или юристом по земельному праву.