Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, одна из наиболее социально значимых и одновременно рискованных сфер экономики. Именно поэтому государство уделяет особое внимание контролю и надзору за деятельностью застройщиков. В данной статье мы подробно рассмотрим‚ как устроен строительный надзор в сфере долевого строительства‚ какие органы его осуществляют‚ какие проверки проводятся и как застройщику избежать нарушений.

Понятие и виды строительного надзора

Под строительным надзором понимается совокупность мероприятий‚ направленных на проверку соответствия выполняемых строительно-монтажных работ требованиям законодательства‚ проектной документации‚ технических регламентов и градостроительного плана земельного участка.

В области долевого строительства выделяют несколько видов контроля:

• Государственный строительный надзор (ГСН) — осуществляеться уполномоченными органами исполнительной власти на основании статьи 54 Градостроительного кодекса РФ;
• Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства — регулируется статьёй 23.5 Закона № 214-ФЗ и направлен на проверку деятельности застройщика‚ привлекающего средства дольщиков;
• Технический (заказчика) надзор — осуществляется самим застройщиком или привлечённой им специализированной организацией;
• Авторский надзор — проводится проектной организацией‚ разработавшей проектную документацию.

Государственный строительный надзор: правовая основа

Ключевым нормативным актом является статья 54 Градостроительного кодекса РФ‚ которая определяет порядок организации и проведения государственного строительного надзора. Согласно законодательству:

1. Порядок формирования и изменения программы проверок устанавливается положением о федеральном государственном строительном надзоре и общими требованиями к организации регионального надзора.
2. После завершения строительства или реконструкции объекта капитального строительства надзор завершается выдачей заключения о соответствии построенного объекта требованиям законодательства и проектной документации.
3. Контрольные (надзорные) мероприятия проводятся в соответствии с общими требованиями‚ утверждёнными для регионального государственного строительного надзора.

Региональный надзор в области долевого строительства (статья 23.5 Закона № 214-ФЗ)

Особое место занимает региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Его задачи включают:

• анализ ежеквартальной отчётности застройщика об осуществлении деятельности‚ связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
• проверку бухгалтерской отчётности (в т.ч. годовой);
• контроль целевого использования средств дольщиков‚ размещённых на эскроу-счетах и счетах проектного финансирования;
• выявление признаков нецелевого расходования привлечённых средств и признаков банкротства застройщика;
• проверку соблюдения сроков строительства и передачи объектов участникам долевого строительства.

При выявлении нарушений уполномоченный орган вправе выдать предписание об их устранении‚ привлечь застройщика к административной ответственности‚ а в отдельных случаях, инициировать внесудебное или судебное банкротство.

Технический надзор застройщика

Помимо государственного контроля‚ застройщик обязан организовать технический надзор за ходом строительства. Инструкциями и техническими кодексами установлен порядок его осуществления‚ который включает:

• освидетельствование скрытых работ (армирование‚ гидроизоляция‚ фундаментные работы и т.д.) с составлением соответствующих актов;
• приёмку выполненных строительных работ и конструкций;
• проверку объёмов выполненных подрядчиком строительно-монтажных работ;
• контроль соответствия применяемых материалов и изделий проектной документации;
• проверку совместно с заказчиком соответствия законченного строительством объекта проектной и рабочей документации‚ результатам инженерных изысканий‚ требованиям градостроительного плана и технических регламентов.

Периодичность проверок определяется техническим кодексом и договором (контрактом) на осуществление функций технического надзора. При этом строительный контроль рекомендуется осуществлять в форме постоянного контроля на протяжении всего периода строительства‚ реконструкции или капитального ремонта.

Этапы строительного контроля и надзора

Строительный контроль и надзор осуществляется в несколько этапов:

1. Подготовительный этап, проверка разрешительной документации (разрешение на строительство‚ документы на землю‚ проектная документация с положительным заключением экспертизы);
2. Входной контроль — проверка качества поступающих материалов‚ конструкций и оборудования;
3. Операционный контроль — текущая проверка выполнения работ на каждой стадии строительства;
4. Приёмочный контроль — итоговая проверка готового объекта‚ оформление исполнительной документации;
5. Завершающий этап — получение заключения о соответствии (ЗОС) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Как застройщику избежать проблем с надзорными органами

Чтобы минимизировать риски и затраты‚ застройщикам и подрядчикам рекомендуется действовать на опережение:

• Шаг 1. Проверьте документы: убедитесь‚ что все разрешения (на строительство‚ землепользование) актуальны;
• Шаг 2. Заблаговременно заключите договор с организацией‚ осуществляющей технический надзор‚ — у неё должно быть соответствующее разрешение (членство в СРО) на данный вид деятельности;
• Шаг 3. Ведите исполнительную документацию параллельно с производством работ‚ а не «задним числом»;
• Шаг 4. Своевременно сдавайте ежеквартальную и годовую отчётность в уполномоченный орган контроля в сфере долевого строительства;
• Шаг 5. Проводите внутренние аудиты соответствия работ проектной документации до визита проверяющих.

Чем раньше заказчик позаботится о контролирующих мероприятиях‚ поиске и утверждении исполнителей‚ тем меньше рисков и затрат он понесёт в ходе строительства.

Контакты уполномоченных органов (пример оформления)

Обращаться по вопросам строительного надзора следует в региональные органы исполнительной власти. Пример оформления контактных данных (с частичным сокрытием персональных сведений):

• Руководитель инспекции государственного строительного надзора: Иванов А. С. ()
• Адрес: г. Москва‚ ул. Строителей‚ д. ‚ офис
• Телефон: +7 (4) —
• E-mail: nadzor@**.ru

Строительный надзор в области долевого строительства — это многоуровневая система‚ включающая государственный строительный надзор (ст. 54 ГрК РФ)‚ региональный контроль за деятельностью застройщиков (ст. 23.5 Закона № 214-ФЗ)‚ а также технический и авторский надзор. Её цель, защита прав дольщиков‚ обеспечение качества и безопасности возводимого жилья. Застройщику‚ который заблаговременно организует контрольные мероприятия и поддерживает документацию в порядке‚ надзорные проверки не страшны — напротив‚ они становятся подтверждением надёжности компании на рынке.