Соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, это основной правовой инструмент, позволяющий уполномоченному органу и правообладателю договориться о добровольном отчуждении имущества без судебного разбирательства․ Данный документ регулируется статьей 56․9 и 56․10 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), а также статьей 281 Гражданского кодекса РФ․ Ниже представлен подробный разбор структуры договора, обязательных условий и актуальных нюансов на 2026 год․

Правовое основание и суть документа

Согласно п․ 1 ст․ 56․10 ЗК РФ, соглашение заключается в письменной форме между:

• Правообладателем (собственником, обладателем права пожизненного наследуемого владения, правельцем постоянного (бессрочного) пользования, арендатором и др․);
• Уполномоченным органом (органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), уполномоченным на изъятие․

Важно: Соглашение является альтернативой принудительному изъятию через суд (ст․ 56․11 ЗК РФ)․ После подписания и нотариального удостоверения (при необходимости) оно становится основанием для прекращения прав на изымаемую недвижимость и перехода права собственности к государству/муниципалитету․

Обязательные условия соглашения (ч․ 2 ст․ 56․9 ЗК РФ)

Закон устанавливает исчерпывающий перечень условий, которые обязательно должны быть зафиксированы в документе․ Отсутствие хотя бы одного делает соглашение недействительным․

1. Срок передачи объектов недвижимости․ Устанавливается сторонами, но не может превышать 6 месяцев с момента прекращения прав прежнего правообладателя (п․ 2 ст․ 56․9 ЗК РФ)․
2. Размер и порядок выплаты возмещения (выкупа)․ Сумма определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости, утвержденного в порядке, установленном законодательством; Выплата производится до передачи недвижимости, если иное не предусмотрено соглашением․
3. Предоставление взамен изымаемых — равноценных земельных участков или иных объектов недвижимости (при их наличии и согласии правообладателя)․ Это реализует право на обмен (п․ 3 ст․ 281 ГК РФ, пп․ 3, 4 ст․ 56․9 ЗК РФ)․
4. Порядок расчета с застройщиками/подрядчиками (если на участке велось строительство)․
5. Условия об освобождении изымаемой недвижимости от обременений (ипотеки, арестов, сервитутов) за счет средств возмещения․

Типовая структура соглашения (Образец заполнения)

Ниже приведена структура документа, основанная на типовых формах, используемых органами местного самоуправления (например, в Приложении № 2 к постановлениям администраций муниципальных образований)․ Персональные данные сторон скрыты в соответствии с политикой конфиденциальности․

Преамбула (Шапка документа)

СОГЛАШЕНИЕ об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд

г․  «___» _________ 202__ г․

Орган местного самоуправления  (наименование органа), именуемый в дальнейшем «Уполномоченный орган», в лице  (ФИО руководителя/уполномоченного лица), действующего на основании  (Устав, Положение, Доверенность № * от ), с одной стороны,

и

 (ФИО правообладателя полностью),  (число, месяц, год года рождения), паспорт: серия  № , выдан  «___» _________ 20__ г․, код подразделения , проживающий по адресу: , именуемый(ая) в дальнейшем «Правообладатель», с другой стороны,


вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст․ 56․9, 56․10 ЗК РФ, ст․ 281 ГК РФ, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

Предмет соглашения (Пункт 1)

• Уполномоченный орган на основании (наименование и реквизиты правового акта, Постановление администрации/распоряжение главы округа о изъятии, дата, №) изымает у Правообладателя:
  • Земельный участок площадью кв․ м, кадастровый номер: , расположенный по адресу: ;
  • Объект(ы) недвижимого имущества, расположенный(е) на указанном участке:
    • Жилой дом / Нежилое здание / Сооружение (подчеркнуть нужное), кадастровый номер: , площадь кв․ м, назначение: *;
    • Иные постройки (гараж, баня, забор и т․д․) — по перечню в Приложении № 1․
• Правообладатель подтверждает, что указанные объекты не обременены правами третьих лиц (ипотекой, залогом, арестом), за исключением: (указать «отсутствуют» или перечислить обременения с реквизитами)․

Возмещение стоимости и порядок расчетов (Пункт 2)

• Размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости составляет (________________________) рублей 00 копеек․ Сумма определена на основании Отчета об определении рыночной стоимости № от «___» _________ 20__ г․, составленного оценщиком (ФИО/название СРО, реестровый номер )․
• Выплата производится путем перечисления денежных средств на банковский счет Правообладателя:
  • Банк: ;
  • БИК: ;
  • Номер счета: ;
  • Корр․ счет: ․
• Срок выплаты: не позднее «___» _________ 20__ г․ (в течение рабочих дней после нотариального удостоверения соглашения / госрегистрации перехода права)․
• При наличии обременений (ипотека) Уполномоченный орган вправе произвести погашение задолженности кредитору напрямую за счет суммы возмещения, а остаток, перечислить Правообладателю;

Сроки передачи и освобождения (Пункт 3)

• Правообладатель обязуется передать изымаемую недвижимость Уполномоченному органу в срок до «___» _________ 20__ г․ (не позднее 6 месяцев с даты прекращения права собственности)․
• Передача оформляется Актом приема-передачи (Приложение № 2), подписываемым Сторонами․ К акту прилагается опись движимого имущества, оставленного в помещениях (если применимо)․
• Правообладатель гарантирует освобождение жилых помещений от зарегистрированных/проживающих лиц к моменту передачи․

Предоставление взамен равноценного имущества (Пункт 4 — при наличии)

• Взамен изымаемого жилого помещения (если оно является единственным жильем) Уполномоченный орган предоставляет Правообладателю равноценное жилое помещение по адресу: , площадью кв․ м, кадастровый номер: (Договор мены / Акт передачи)․
• Равнозначность стоимости подтверждается отчетом об оценке № ․ Разница в стоимости (если есть) урегулируется денежной выплатой․

Ответственность сторон и порядок разрешения споров (Пункты 5-6)

• За нарушение сроков передачи недвижимости — штраф *% от стоимости за каждый день просрочки․
• За нарушение сроков выплаты возмещения — Уполномоченный орган выплачивает неустойку (проценты) в размере ключевой ставки ЦБ РФ от суммы долга за каждый день просрочки (ст․ 395 ГК РФ)․
• Споры разрешаются в судебном порядке по месту нахождения недвижимости․

Заключительные положения и реквизиты сторон

Настоящее Соглашение составлено в 3 (три) экземплярах: по одному для каждой Стороны и один для регистрирующего органа (Ростреестр)․
Соглашение вступает в силу с момента подписания его Сторонами (и нотариального удостоверения — при необходимости)․

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
УПОЛНОМОЧЕННЫЙ ОРГАН:
Наименование: 
Адрес: 
ИНН/КПП:  / 
ОГРН: 
Телефон: 
E-mail: 
Подпись: _____________ /  /

ПРАВООБЛАДАТЕЛЬ:
ФИО: 
Адрес регистрации: 
Паспорт: *
ИНН: 
Телефон: 
E-mail: 
Подпись: _____________ /  /

Особенности оформления в 2026 году: актуальные нюансы

Нотариальное удостоверение

Согласно п․ 2 ст․ 56․10 ЗК РФ, соглашение подлежит нотариальному удостоверению в случаях, предусмотренных законом (например, если изымается доля в праве общей собственности, или при изъятии прав, подлежащих госрегистрации, если иное не установлено ФЗ)․ На практике большинство органов власти требуют нотариальной формы для исключения рисков оспаривания․

Государственная регистрация

Основанием для прекращения права собственности Правообладателя и возникновения права у государства/муниципалитета является запись в ЕГРН, вносимая на основании:

• Нотариально удостоверенного соглашения;
• Решения об изъятии (в части, не урегулированной соглашением);
• Заявления уполномоченного органа․

Обмен на равноценное жилье (Мена аварийного/изымаемого фонда)

Если изымаемое жилое помещение является единственным жильем гражданина (члены его семьи), Уполномоченный орган обязан предложить равноценное жилое помещение в собственности (п․ 3 ст․ 281 ГК РФ)․ В соглашении это оформляется как условие о предоставлении жилого помещения взамен (см․ Приложение № 2 к типовым постановлениям администраций)․ Это исключает выплату денежного возмещения за жилье, заменяя её натуральным обеспечением․

Оценка стоимости

Рыночная стоимость определяется независимым оценщиком, включенным в реестр СРО․ Отчет об оценке должен быть актуален на дату заключения соглашения (срок действия отчета обычно 6 месяцев)․ Стороны имеют право заказатьcontre-экспертизу при разногласиях․

Риски и рекомендации для правообладателя

Принудительное изъятие: последствия отказа от соглашения

Если Стороны не пришли к консенсусу (не согласовали сумму, сроки или порядок обмена), Уполномоченный орган обращается в суд с иском о принудительном изъятии (ст․ 56․11 ЗК РФ)․

• Суд устанавливает размер возмещения на основании судебной экспертизы (часто ниже, чем можно договориться мирно)․
• Срок передачи устанавливает суд (обычно 3–6 месяцев)․
• Судебные издержки (госпошлина, экспертиза, адвокат) взыскиваются с Уполномоченного органа, но процесс затягивается на месяцы/годы․
• После вступления решения в силу — принудительное исполнение через приставов (в т․ч․ выселение)․

Чек-лист документов для подготовки соглашения

1. Паспорт правообладателя (оригинал + копия)․
2. Свидетельство о праве / Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней)․
3. Решение об изъятии (копия, заверенная органом)․
4. Отчет об оценке рыночной стоимости (оригинал)․
5. Технический паспорт / План помещения (БТИ)․
6. Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9 / выписка из домовой книги)․
7. Согласие супруга(и) (нотариальное, если имущество в совместной собственности)․
8. Согласие органов опеки (если собственники/проживающие, несовершеннолетние/нетрудоспособные)․
9. Документы на постройки (разрешения на строительство, декларации о постройке)․
10. Банковские реквизиты для зачисления средств․