В деловой практике ситуации, когда условия заключенного договора аренды земельного участка требуют корректировки, возникают регулярно; Законодательство (ст. 310 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ) допускает изменение условий договора по соглашению сторон. Для оформления таких изменений юридически грамотно составляется Дополнительное соглашение. В данной статье мы подробно разберем, когда оно требуется, как его правильно составить, какие нюансы учитывать при регистрации в Росреестре и предоставим структурированный образец документа.

Правовое основание и суть документа

Дополнительное соглашение — это самостоятельный документ, который неотъемлемую часть составляет с основным договором аренды. Согласно пункту 4 статьи 310 ГК РФ, изменение договора допускается по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Для земельных участков ключевым нормативным актом является Земельный кодекс РФ (ст; 22) и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ.

Важно: Само по себе подписание соглашения сторонами вступает в силу с момента подписания (если иное не указано в тексте), но для третьих лиц и для возникновения правовых последствий в отношении обременения участка (если аренда долгосрочная — от 1 года) требуется государственная регистрация в Росреестре.

Основные основания для заключения соглашения

На практике стороны чаще всего обращаются к составлению дополнительного соглашения в следующих случаях:

• Пролонгация (продление) срока аренды: Истекает срок действия основного договора, стороны хотят продолжить отношения.
• Изменение арендной платы: Перерасчет ставки, изменение порядка/сроков оплаты, внесение индексации.
• Изменение площади или границ участка: Увеличение/уменьшение площади, уточнение границ после межевания.
• Смена назначения земельного участка: Требует согласия арендодателя и часто, согласования с органами власти.
• Замена арендатора или арендодателя: Цессия договора (переуступка прав) или смена собственника земли.
• Изменение реквизитов сторон: Наименование юрлица, ИНН, адрес, ФИО физлица (паспортные данные).
• Досрочное расторжение: Оформление условий выхода из договора до истечения срока.
• Внесение изменений в особые условия: Порядок использования, право подаренды, строительство объектов и т.д.

Обязательные реквизиты дополнительного соглашения

Хотя единой утвержденной формы (бланка) не существует (свобода договора по ст. 421 ГК РФ), документ должен содержать обязательные элементы, чтобы его приняли в Росреестре и признал суд:

1. Наименование документа: «Дополнительное соглашение № ___ к Договору аренды земельного участка № ___ от ___».
2. Дата и место составления: Город/населенный пункт, число, месяц, год.
3. Ссылка на основной договор: Номер, дата заключения, стороны (Арендодатель и Арендатор) с полными реквизитами.
4. Предмет соглашения: Четкое перечисление каких именно пунктов основного договора меняются, исключаются или добавляются. Формулировка: «Пункт X.Х Договора изложить в следующей редакции: …» или «Дополнить Договор пунктом X.Х следующего содержания: …».
5. Срок действия изменений: С какого момента вступают в силу (момент подписания, момент регистрации или конкретная дата).
6. Порядок регистрации: Кто и за чей счет подает документы в Росреестр (для аренды от 1 года).
7. Подписи сторон с расшифровкой и печатями (при наличии).

Нюансы государственной регистрации (Росреестр)

Это критический момент. Согласно статье 16 № 218-ФЗ, подлежат государственной регистрации:

• Договоры аренды земельных участков, заключенные на срок 1 год и более.
• Дополнительные соглашения, изменяющие условия таких договоров (продление срока, изменение площади, платы и т.д.).

Пакет документов для подачи в МФЦ/Росреестр:

1. Заявление по установленной форме (при подаче через МФЦ заполняет сотрудник).
2. Дополнительное соглашение в 3 экземплярах (2 для сторон + 1 для регистратора) — оригиналы или нотариально заверенные копии.
3. Основной договор аренды (копия, если оригинал уже в архиве Росреестра, но лучше иметь под рукой).
4. Документы на личность представителей (паспорт, доверенность, выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП).
5. Квитанция об оплате госпошлины (размер уточняйте на госуслугах или сайте Росреестра на день подачи).

Срок регистрации: Обычно 9 рабочих дней (при подаче через МФЦ + 2-3 дня на передачу). Результат — запись в ЕГРН (выписка), подтверждающая внесенные изменения.

Типовая структура и образец заполнения (Шаблон)

Ниже приведен универсальный образец. Текст в квадратных скобках [ ] и данные, помеченные * — подлежат обязательной замене на реальные данные сторон.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № [Номер]
к Договору аренды земельного участка № [Номер основного договора] от [Дата основного договора] г.

г. [Населенный пункт] «___» ___________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Арендодатель: [Полное наименование юрлица / ФИО ИП/Физлица], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице [Должность, ФИО руководителя ], действующего на основании [Устав / Доверенность № от *], с одной стороны,

и

Арендатор: [Полное наименование юрлица / ФИО ИП/Физлица], именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице [Должность, ФИО руководителя ], действующего на основании [Устав / Доверенность № от *], с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 310, 420, 421 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, а также условиями Договора аренды земельного участка № [Номер] от [Дата] (далее, «Договор»), заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

Стороны договорились внести в Договор следующие изменения:

1. Пункт [Номер пункта] Договора изложить в следующей редакции:
   «[Новый текст пункта полностью. Например: «Срок аренды составляет 5 (пять) лет, начиная с «___» ________ 202_ г. по «___» ________ 202_ г.»]»
2. Исключить пункт [Номер пункта] Договора.
3. Дополнить Договор пунктом [Новый номер] следующего содержания:
   «[Текст нового условия. Например: «Арендная плата устанавливается в размере * руб. в год с ежегодной индексацией на уровень инфляции по данным Росстата»]»

Во всех остальных отношениях условия Договора остаются без изменений и продолжают действовать.

СРОК ДЕЙСТВИЯ И ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами / с момента государственной регистрации в Росреестре / с «___» ________ 202_ г. (выбрать нужное, зачеркнуть лишнее);

Срок действия настоящего Соглашения определяется сроком действия Договора.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

Стороны признают, что настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ № 218-ФЗ, так как Договор заключен на срок 1 год и более / подлежит регистрации.

Документы для государственной регистрации подает [Арендодатель / Арендатор / Стороны совместно] за свой / за счет Арендатора / за счет Арендодателя / поровну.

Расходы по оплате госпошлины и услуг МФЦ/нотариуса несет [кто несет].

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЬ СТОРОН

Арендодатель:
[Полное наименование / ФИО]
ИНН/КПП: * /
ОГРН/ОГРНИП:
Адрес: [Юридический адрес: г. , ул. , д. , пом. ]
Тел.:
E-mail:
Р/с:
Банк:
БИК: *
К/с:

Арендатор:
[Полное наименование / ФИО]
ИНН/КПП: / *
ОГРН/ОГРНИП: *
Адрес: [Юридический/Фактический адрес: г. , ул. , д. , кв. ]
Тел.:
E-mail:
Р/с:
Банк:
БИК: *
К/с:

ПОДПИСИ СТОРОН

Частые ошибки и советы по составлению

• Нессылка на регистрацию: Если аренда долгосрочная, но в соглашении не прописан порядок регистрации, Росреестр может приостановить регистрацию, запросив уточнение воли сторон.
• Противоречия с основным договором: Всегда перечитывайте основной договор. Нельзя в соглашении написать условие, которое прямо запрещает основной договор (например, запрет на подаренду), не исключив этот запрет явно.
• Изменение площади без межевания: Если меняете площадь/границы, к соглашению обязательно приложите схему расположения границ (актуализированный межевой план/выписку из ЕГРН), иначе регистрация будет невозможна.
• Индексация платы: Не пишите просто «индексация ежегодно». Укажите конкретный механизм: «на уровень потребительской инфляции за прошлый год по данным Росстата», «на 5% ежегодно», «по согласованию сторон не позднее чем за 30 дней до даты индексации».
• Подпись не уполномоченного лица: Проверьте доверенность/устав. Подпись директора без печати (если печать есть в уставе) или подпись менеджера без доверенности аннулирует документ.
• Нумерация соглашений: Ведите сквозную нумерацию (Доп. соглашение № 1, № 2…), чтобы не запутаться в истории изменений.

Особенности для конкретных ситуаций

Пролонгация (продление) срока

Самый частый кейс. Важно: если срок аренды истек, а стороны продолжают пользоваться участком, договор считается продленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), но для фиксации нового срока и регистрации обязательно нужно доп. соглашение. Укажите новую дату окончания.

Изменение арендной платы (государственная/муниципальная аренда)

Если арендодатель — орган власти, плата устанавливается по нормативным правовым актам (постановлениям администраций). В соглашении сошлитесь на конкретный акт: «В соответствии с Постановлением Администрации г. № от *». Свободная договоренность по цене здесь ограничена.

Смена арендатора (Цессия)

Это не просто доп. соглашение, а Договор цессии (переуступки прав аренды). Требуется письменное согласие арендодателя (если не предусмотрено иное в договоре/законе). Регистрируется как переход права аренды.

Грамотно составленное дополнительное соглашение, залог спокойствия и обеих сторон. Оно фиксирует новую волю сторон, предотвращает споры о «устных договоренностях» и позволяет легализовать изменения в ЕГРН. Используйте приведенный выше образец как базу, но обязательно адаптируйте его под вашу конкретную ситуацию. В сложных случаях (споры о границах, крупные суммы, смена назначения земли, участие в торгах на выкуп) настоятельно рекомендуется консультация с земельным юристом перед подписанием.

Дата актуальности информации: . Нормативная база: ГК РФ, ЗК РФ, 218-ФЗ.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Реquisites сторон (адреса, телефоны, ИНН, ФИО) в образце скрыты маской * в целях безопасности. При подготовке реального документа вставьте актуальные данные.