Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Расторжение договора найма жилого или нежилого помещения по соглашению сторон — это самый простой, быстрый и безопасный способ прекратить обязательства арендодателя и нанимателя․ В отличие от одностороннего отказа или судебного разбирания, данный способ исключает риски нарушения сроков уведомления, штрафных санкций и длительных споров․

В данной статье мы подробно разберем правовые основы, обязательные условия, порядок составления документа и предоставим универсальный образец соглашения о расторжении договора найма, который можно адаптировать под вашу ситуацию․

Правовые основы расторжения по соглашению сторон

Основой для составления документа служат статьи Гражданского кодекса РФ:

Статья 450 ГК РФ — Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон․ Стороны могут определить в соглашении о расторжении договора последствия его расторжения․
Статья 451 ГК РФ — Последствия расторжения договора (обязанность вернуть полученное в натуре или возместить его стоимость в денежной форме)․
Статья 619 ГК РФ — Особенности расторжения договора найма жилого помещения (требуется письменная форма, уведомление не позднее чем за 3 месяца, если иное не установлено договором)․ Важно: при расторжении по соглашению сторон срок уведомления (3 месяца) стороны могут исключить или сократить своей волей․
Статья 674 ГК РФ — Расторжение договора найма нежилого помещения (предприятия)․

Ключевой момент: Соглашение о расторжении должно быть заключено в той же форме, в какой заключен основной договор найма (письменная)․ Если договор найма подлежит государственной регистрации (срок найма 1 год и более), то и соглашение о его расторжении подлежит регистрации в Росреестре․

Когда и почему стоит выбрать этот способ?

Сроки: Договор считается расторгнутым с момента подписания соглашения (или с даты, указанной в нем), а не через 3 месяца, как при одностороннем уведомлении․
Финансовые условия: Стороны могут договориться о возврате залогового обеспечения, перерасчете за последнее время проживания, отсутствии претензий по коммунальным платежам․
Сохранение отношений: Минимизирует конфликты, что важно для получения положительных рекомендаций в будущем․
Юридическая чистота: Правильно составленный документ не дает оснований для оспаривания расторжения в суде․

Обязательные реквизиты соглашения

Чтобы документ имел юридическую силу, он должен содержать:

Наименование документа: «Соглашение о расторжении договора найма № [Номер] от [Дата]»․
Место и дата составления: Город, дата (число, месяц словами, год)․
Сведения о сторонах: Полные ФИО (для физлиц) или наименование/реквизиты (для юрлиц/ИП), паспортные данные / данные о госрегистрации, адреса регистрации/место нахождения․ (В образце ниже чувствительные данные замаскированы)․
Ссылка на основной договор: Номер, дату заключения договора найма, адрес сдаваемого помещения․
Предмет соглашения: Четкая формулировка: «Стороны договорились о расторжении Договора найма №․․․ от․․․ до [даты расторжения] по соглашению сторон»․
Расчеты между сторонами: Условия возврата залогового депозита (обеспечительного платежа), перерасчет арендной платы и коммунальных услуг на дату расторжения, отсутствие/наличие долгов․
Акт приема-передачи: Ссылка на составление Акта приема-передачи помещения (приложение к соглашению) с описанием состояния и показаниями счетчиков․
Отсутствие претензий: Пункт о том, что на дату подписания у сторон нет взаимных претензий по договору․
Порядок регистрации (если применимо): Кто подает документы в Росреестр и кто платит госпошлину․
Подписи сторон: Расшифровка подписей (ФИО)․

Образец соглашения о расторжении договора найма по соглашению сторон

Ниже приведен универсальный шаблон․ Текст в квадратных скобках [․․․] подлежит замене на ваши данные․ Персональные данные (адреса, телефоны, серии паспортов) в примере скрыты маской * в соответствии с правилами конфиденциальности․

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения по соглашению сторон

г․ [Название города] «___» _____________ 20__ г․

Мы, нижеподписавшиеся:

Наниматель: [ФИО полностью], паспорт серия № , выдан * г․, код подразделения , прописка по адресу: , тел․: *, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и

Наймодатель (Собственник): [ФИО полностью], паспорт серия № , выдан * г․, код подразделения , прописка по адресу: , тел․: *, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст․ 450, 451, 619 ГК РФ, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

Стороны подтверждают, что между ними заключен Договор найма жилого помещения № [Номер договора] от [Дата договора] (далее — Договор), по которому Наймодатель сдал, а Наниматель принял во временное владение и пользование жиловое помещение: [Адрес квартиры: город, улица, дом, квартира]*, общей площадью кв․м․, кадастровый номер: *․

Стороны договорились расторгнуть Договор найма № [Номер] от [Дата] по соглашению сторон с «___» _____________ 20__ г․ (далее — Дата расторжения)․

РАСЧЕТЫ СТОРОН И ВОЗВРАТ ЗАЛОГА

Наниматель обязуется оплатить Наймодателю арендную плату за период фактического пользования помещением до Даты расторжения включительно в размере [Сумма прописью и цифрами] рублей не позднее Даты расторжения․

Наниматель обязуется погасить задолженность по коммунальным услугам (электричество, вода, газ, отведение стоков и др․) за период до Даты расторжения на основании показаний индивидуальных приборов учета (счетчиков), зафиксированных в Акте приема-передачи (Приложение № 1)․

Наймодатель возвращает Нанимателю залоговое обеспечение (обеспечительный платеж), полученное по Договору в размере [Сумма прописью и цифрами] рублей, в течение [Количество, напр․ 3 (трех)] рабочих дней со дня подписания настоящего Соглашения и передачи ключей, за вычетом сумм долга по п․ 2․1 и 2․2 (при их наличии)․

Стороны подтверждают, что иных взаимных денежных претензий по Договору на дату подписания настоящего Соглашения не имеют․

ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ И КЛЮЧЕЙ

Передача жилого помещения Наймодателю и приемка его Нанимателем оформляются Актом приема-передачи жилого помещения при расторжении договора найма (Приложение № 1 к настоящему Соглашению), который является неотъемлемым частью данного Соглашения․

Наниматель передает Наймодателю все комплекты ключей от входной двери помещения (в количестве [Количество] шт․), а также ключи от [почтовый ящик / межкомнатные двери / иное] — [Количество] шт․

ОСВОБОЖДЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЯ ОТ ЛИЦ

Наниматель гарантирует, что на Дату расторжения в помещении не проживает и не зарегистрировано по месту жительства/пребывания ни одного лица, кроме Нанимателя [или: кроме Нанимателя и следующих лиц: [ФИО членов семьи]*>]․

Наниматель обязуется вывезти свое имущество и освободить помещение к Дате расторжения․

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ (ЕСЛИ ПРИМЕНИМО)

(Данный пункт включается, если Договор найма был зарегистрирован в Росреестре — срок найма 1 год и более)

Стороны согласовали, что заявление о государственной регистрации расторжения Договора найма в ЕГРН подает [Наймодатель / Наниматель / Стороны совместно]․

Расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию расторжения Договора несет [Наймодатель / Наниматель / поровну]․

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами․

Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах (по одному для каждой Стороны и один для Росреестра — при необходимости регистрации), имеющих равную юридическую силу․

Споры и разногласия, возникающие из настоящего Соглашения, стороны разрешают путем переговоров, а в случае не достижения согласия — в судебном порядке по месту нахождения недвижимости․

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

НАЙМОДАТЕЛЬ:
ФИО: [ФИО полностью]
Паспорт: № , выдан
Адрес регистрации:
Тел․:
Email:
Подпись: _______________ / [ФИО] /

НАЙМАТЕЛЬ:
ФИО: [ФИО полностью]
Паспорт: № , выдан
Адрес регистрации:
Тел․:
Email:
Подпись: _______________ / [ФИО] /

Приложение № 1: Акт приема-передачи (Обязательный элемент)

Соглашение о расторжении без Акта приема-передачи неполноценно․ Именно Акт фиксирует:

Состояние помещения (наличие/отсутствие повреждений, мебели, техники)․
Показания счетчиков (ХВС, ГВС, Электричество, Газ) на момент передачи․
Количество переданных ключей․
Отсутствие претензий по состоянию имущества․

Краткий образец структуры Акта:

 АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА НАЙМА № [Номер] от [Дата] г․ [Город] «___» _____________ 20__ г․
Составлена настоящим Актом комиссией в лице Наймодателя [ФИО]* и Нанимателя [ФИО]* по Договору найма № [Номер] от [Дата]․
Состояние помещения: Помещение осмотрено․ [Описание: удовлетворительное / есть повреждения: список]․ Мебель и техника: [перечень остающегося / отсутствует]․
Показания приборов учета на момент передачи:
  ХВС (кухня/санузел): * м³ / * м³
  ГВС (кухня/санузел): * м³ / * м³
  Электричество (день/ночь): * кВт·ч / * кВт·ч
  Газ: * м³
Ключи переданы: Входная дверь — * компл․ (по * ключей в каждом)․
Претензий по состоянию имущества и расчетам нет․
НАЙМОДАТЕЛЬ: _______________ / [ФИО]* /
 НАЙМАТЕЛЬ: _______________ / [ФИО]* / 

Особенности регистрации в Росреестре (для долгосрочного найма)

Если Договор найма заключался на срок 1 год и более, он подлежал обязательной государственной регистрации (ст․ 609, 674 ГК РФ)․ Соответственно, расторжение такого договора также подлежит регистрации․

Пакет документов для подачи в МФЦ/Росреестр:

Заявление по установленному форме (заполняется на месте или через Госуслуги)․
Соглашение о расторжении (оригинал + копия для каждой стороны)․
Акт приема-передачи (копия)․
Паспорта сторон (оригиналы для предъявления)․
Квитанция об оплате госпошлины (на 2024 год: 2 000 руб․ для физлиц, 22 000 руб․ для юрлиц — за запись об окончании права аренды/найма)․
Доверенность (если подает представитель)․

Срок регистрации: 7 рабочих дней (через МФЦ) или 9 рабочих дней (напрямую в Росреестр)․ Результат, выписка из ЕГРН с записью об окончании права найма․

Типичные ошибки и риски (Чек-лист)

Ошибка	Последствия	Как избежать
Не указана конкретная дата расторжения	Споры о моменте прекращения платы за аренду/КУ	Прописать дату в п․ 1;2 Соглашения явно
Отсутствие пункта о возврате залога	Наймодатель может задержать возврат денег	Указать сумму, срок и способ возврата (перевод на карту *)
Нет Акта приема-передачи / счетчиков	Невозможно доказать отсутствие долгов по КУ, списать показания	Обязательно подписывать Акт одновременно с Соглашением
Не учтена регистрация в Росреестре (для сроков > 1 года)	Право найма не прекратится юридически, нагрузка на налоги/КУ останется	Подать документы в Росреестр в течение срока действия соглашения
Подпись только одной стороны	Документ недействителен (двусторонняя сделка)	Собирать подписи лично или по нотариальной доверенности

Налоговые последствия для наймодателя (физлица)

Расторжение договора не является продажей имущества, поэтому НДФЛ с дохода не удерживается по факту расторжения․ Однако:

Доходы от найма за период фактической сдачи (до даты расторжения) подлежат объявлению в декларации 3-НДФЛ (если наймодатель не на УСН/НПД и не платит налог иным способом)․
Возврат залогового обеспечения нанимателю — не является доходом наймодателя․
Если наймодатель удерживал залог в счет последнего месяца аренды — это считается доходом на дату удержания․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли расторгнуть договор найма досрочно, если в договоре написано «на 11 месяцев»?

Да, ст․ 450 ГК РФ позволяет расторгнуть любой договор по соглашению сторон в любое время, независимо от срока, на который он заключен․ Срок «11 месяцев» часто выбирают именно для избежания регистрации, но расторгнуть по соглашению можно и через неделю после подписания․

Что делать, если наниматель прописан в квартире, но не выезжает?

Соглашение о расторжении договора найма не являеться основанием для снятия с регистрационного учета (выписки)․ Если наниматель отказывается выписаться добровольно после расторжения, наймодателю придется обращаться в суд с иском о признании утратившим право пользования жилым помещением и выписке (ст․ 31 ЖК РФ, ст․ 83 ЖК РФ)․ В Соглашении стоит прописать обязательство нанимателя выписаться в установленный срок (например, за 14 дней) под штрафом․

Нужно ли нотариальное заверение соглашения?

Общего правила о нотариальном заверении соглашения о расторжении найма в ГК РФ нет․ Достаточно простой письменной формы (подписей сторон)․ Нотариат нужен, если: 1) сами стороны хотят большей гарантии; 2) одна из сторон не может явиться лично и выдает нотариальную доверенность; 3) требуется исполнительная надпись для взыскания долга без суда (редко применимо к расторжению)․

Можно ли составить соглашение в электронном виде (ЭДО/Госуслуги)?

Да, если основной договор предусматривал работу в ЭДО или стороны используют сервисы типа «Госуслуги․ Недвижимость» / СБИС / Диадок с квалифицированной ЭП․ Для регистрации в Росреестре через МФЦ все равно могут потребоваться бумажные оригиналы или усиленная квал․ ЭП․

Соглашение о расторжении договора найма по соглашению сторон — это документ, который экономит время, нервы и деньги обеим сторонам․ Главное правило: фиксируйте всё на бумаге․ Устные договоренности «вернем залог потом», «пересчитаем счетчики в следующем месяце» в суде доказать практически невозможно․

Алгоритм безопасного расторжения:

Договориться устно о дате выезда и сумме возврата залога․
Подготовить два экземпляра Соглашения (три — если нужна регистрация) и Акт приема-передачи․
Встретиться в квартире, снять фото/видео состояния, зафиксировать показания счетчиков в Акте․
Подписать Соглашение и Акт․ Передать ключи․
Наймодатель переводит залог (минус долги по КУ/аренде) на карту нанимателя по реквизитам, указанным в Соглашении․
При необходимости, подать документы в Росреестр (МФЦ) в течение 7 дней․

Используя приведенный выше образец соглашения о расторжении договора найма и следуя рекомендациям статьи, вы сможете корректно и юридически грамотно завершить арендные отношения․

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией․ При сложных спорах, крупных суммах залога или проблемах с выпиской жильцов рекомендуется обратиться к практикующему юристу по жилищному праву для подготовки индивидуального проекта документа․