Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Расторжение договора аренды — процесс сложный, а наличие задолженности по арендной плате делает его еще более насыщенным правовыми рисками. Простое устное соглашение или съем ключей не прекращает обязательства сторон. Для законного завершения отношений и фиксации порядка погашения долга необходимо оформить двустороннее соглашение о расторжении договора.

В данной статье мы подробно разберем структуру такого документа, ключевые условия, которые защитят интересы и арендодателя, и арендатора, а также предоставим универсальный образец с комментариями.

Правовые основания расторжения при наличии долгов

Согласно ст. 619 ГК РФ, договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Это самый безопасный способ (пункт 1 ст. 619 ГК РФ). Альтернатива — судебное расторжение (пункт 2 ст. 619 ГК РФ) по основаниям, предусмотренным законом или договором (например, ст. 618 ГК РФ — неуплата аренды более двух раз подряд).

Преимущества соглашения перед судебным процессом:

Скорость: не нужно ждать месяцев рассмотрения дела в суде.
Гибкость: стороны сами определяют график погашения долга, порядок возврата залогового обеспечения, сроки освобождения помещения.
Экономия: нет судебных издержек, госпошлины, расходов на адвокатов.
Сохранение деловых отношений: минимизация конфликта.

Обязательные условия соглашения (Чек-лист)

Чтобы соглашение не было оспорено в суде как сделка, заключенная под давлением или не отражающая истинную волю сторон, оно должно содержать следующие блоки:

Реквизиты сторон: Полные наименования (для юрлиц/ИП) или ФИО (для физлиц), паспортные данные/ОГРН/ИНН, адреса регистрации. (В образце ниже чувствительные данные замаскированы).
Ссылка на основной договор: Номер, дату заключения, предмет аренды (адрес объекта — г. , ул. , д. , пом. ).
Факт задолженности: Признание арендатором существования долга на конкретную дату. Указание точной суммы: * руб. * коп. (в т.ч. НДС, пени, штрафы, коммунальные услуги).
Порядок погашения долга:
- Одноразовая выплата до даты подписания / в день подписания.
- Рассрочка/план платежей (с конкретными датами и суммами).
- Зачет залогового депозита (обеспечительного платежа) в счет долга.
- Передача имущества в счет погашения (дация в исполнении) — требует описи и оценки.
Срок и порядок освобождения помещения: Конкретная дата (например, «не позднее *..* г.»). Процедура подписания Акта приема-передачи.
Расчеты по залоговому обеспечению: Вернуть арендатору / зачесть в счет долга / удержать за порчу имущества (требуется Акт осмотра).
Отсутствие претензий: Формула «Стороны подтверждают, что на дату подписания настоящего Соглашения взаимных претензий нет, за исключением обязательств, указанных в п. X».
Последствия неисполнения: Штрафные санкции за просрочку погащения долга по графику из соглашения.
Подписи и печати: Подписи уполномоченных лиц с расшифровкой, дата, места подписания (Мягкие копии/сканы часто не имеют силы без оригиналов).

Критически важные нюансы (На что обратить внимание)

Признание долга — основа всего

Если арендатор отказывается подписывать соглашение с указанием точной суммы долга, арендодателю остается только путь в суд. В соглашении фраза «Стороны договорились расторгнуть договор» без фиксации суммы долга лишает арендодателя права требовать этот долг в будущем (риск трактовки как безвозмездного прощения долга).

Зачет залогового депозита

Самый частый сценарий: Залог = Долг. В соглашении нужно четко прописать: «Арендодатель зачитывает обеспечительный платеж в размере * руб. в счет погаждения задолженности по арендной плате. Денежные средства арендатору не возвращаются». Если долг больше залога — прописывается остаток к оплате. Если меньше — разница возвращается арендатору.

Пени и неустойки по основному договору

Расторжение договора не отменяет начисленные к дате расторжения пени/штрафы, если иное не прописано в соглашении. Часто стороны пишут: «В целях урегулирования спора стороны согласовали окончательную сумму долга в размере * руб., включающую арендную плату, пени и неустойку. Дальнейшие начисления пени прекращаются с .. г.».

Налоговые риски (для юрлиц/ИП на ОСНО/УСН «Доходы-Расходы»)

Если арендодатель прощает часть долга (скидка) или зачитывает имущество — это может образовать налоговую базу по НДС (п. 3 ст. 154 НК РФ — стоимость товаров/работ/услуг, используемых для неэнтерпрайз целей) и доход по налогу на прибыль. Формулировка «Стороны согласовали сумму долга с учетом скидки» требует консультации бухгалтера.

Государственная регистрация (для долгосрочной аренды)

Если исходный договор аренды подлежал госрегистрации в Росреестре (срок аренды 1 год и более), то и соглашение о расторжении подлежит регистрации. Договор считается расторгнутым с момента регистрации (п. 2 ст. 619, ст. 651 ГК РФ). В соглашении нужно указать, кто и в какой срок подает документы.

Образец Соглашения о расторжении договора аренды с задолженностью

СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ №

г. «___» _____________ 20 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Арендодатель: * (наименование/ФИО), именуемое в дальнейшем «Арендодатель», действующее на основании Устава / доверенности № * от *..* г., в лице (ФИО, должность), с одной стороны,

Арендатор: (наименование/ФИО), именуемое в дальнейшем «Арендатор», действующее на основании Устава / доверенности № * от .. г., в лице (ФИО, должность), с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

Стороны договорились расторгнуть по соглашению сторон Договор аренды № от *..* г. (далее — «Договор»), предметом которого является нежилое помещение назначения , общей площадью кв.м., расположенное по адресу: г. , ул. , д. , пом. , кадастровый номер * (далее — «Помещение»), в связи с истечением срока действия / досрочно по соглашению сторон.

Датой расторжения Договора является .. г. (далее — «Дата расторжения»). С указанной даты права и обязанности Сторон по Договору прекращаются, за исключением обязательств, предусмотренных настоящим Соглашением.

ПРИЗНАНИЕ ЗАДОЛЖЕННОСТИ И ПОРЯДОК ЕЕ ПОГАШЕНИЯ

Арендатор признает, что на дату подписания настоящего Соглашения перед Арендодателем имеет задолженность по оплате арендной платы и иных платежей по Договору в общей сумме * (________________________) рублей 00 копеек (в т.ч. НДС руб.).

Указанная сумма задолженности сформирована за период с ..* г. по *..* г. включительно и включает в себя:

Арендную плату за *..* – *..* г. — * руб.;
Оплату коммунальных услуг / эксплуатационные расходы за .. – *..* г. — * руб.;
Пени (неустойку) за просрочку платежей на .. г., * руб..

Стороны установили следующий порядок погашения задолженности:

Вариант А (Зачет залогового депозита): Арендодатель зачитывает обеспечительный платеж (залог), переданный Арендатором по Договору аренды № * от .. г., в размере * руб., в счет полного/частичного погащения задолженности, указанной в п. 2.1. Остаток задолженности в размере * руб. Арендатор обязуется оплатить путем безналичного перевода на расчетный счет Арендодателя не позднее *..* г.

Вариант Б (Рассрочка): Арендатор обязуется погасить задолженность частями:

* руб. — не позднее .. г.
* руб. — не позднее .. г.
* руб. — не позднее .. г.

Вариант В (Одноразовая оплата): Арендатор обязуется погасить задолженность в полном объеме (* руб.) путем безналичного перевода на расчетный счет Арендодателя не позднее .. г.

(Выберите нужный вариант и удалите остальные)

Реквизиты для оплаты: Получатель: , ИНН , КПП , р/с , БИК , к/с , Банк *.

Начисление пени (неустойки) по Договору прекращается с .. г. (даты расторжения / даты подписания соглашения). За просрочку платежей по графику п. 2.3 настоящего Соглашения Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере *% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

ОСВОБОЖДЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЯ И ПРИЕМКА-ПЕРЕДАЧА

Арендатор обязуется освободить Помещение и передать его Арендодателю в состоянии, соответствующем условиям Договора (с учете нормального износа), не позднее *.;* г.

Приемка-передача Помещения оформляется двусторонним Актом приема-передачи Помещения при расторжении договора аренды (Приложение № 1 к настоящему Соглашению), который является неотъемлемым приложением к настоящему Соглашению.

Ключи (электронные пропуска, брелоки) от Помещения в количестве шт. передаются Арендодателю при подписании Акта приема-передачи.

РАСЧЕТЫ ПО ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОМУ ПЛАТЕЖУ (ЗАЛОГУ)

Обеспечительный платеж (залог) по Договору аренды № от ;. г. в размере * руб. распоряжается следующим образом:

* руб. — зачтено в счет погащения задолженности по арендной плате (п. 2.3);
* руб. — удержано Арендодателем в счет возмещения ущерба, причиненного Помещению (согласно Акту осмотра Приложение № 2);
* руб. — подлежит возврату Арендатору на банковский счет (реквизиты: ) в течение рабочих дней после подписания Акта приема-передачи.

ОТСУТСТВИЕ ПРЕТЕНЗИЙ

Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего Соглашения у них нет взаимных претензий и требований по Договору аренды № , за исключением обязательств, прямо указанных в настоящем Соглашении.

Подписание настоящего Соглашения означает полный и безусловный расчет Сторон по всем обязательствам, вытекающим из Договора аренды № .

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Соглашению Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ и условиями настоящего Соглашения.

В случае неисполнения Арендатором обязательства по погашению задолженности в сроки, установленные п. 2.3, Арендодатель имеет право обратиться в суд с иском о взыскании суммы долга, неустойки (п. 2.5) и судебных издержек.

ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ (ЕСЛИ ПРИМЕНИМО)

Стороны признают, что Договор аренды № подлежал государственной регистрации в ЕГРН (номер записи ).

Обязанность по подготовке и подаче пакета документов для государственной регистрации расторжения договора возлагается на Арендодателя / Арендатора / Стороны совместно. Расходы по госпошлине несет Арендодатель / Арендатор / поровну.

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его Сторонами, однако права и обязанности Сторон по Договору аренды прекращаются с момента государственной регистрации расторжения.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящее Соглашение составлено в экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой из Сторон, — для подачи в Росреестр (при необходимости).

Все споры и разногласия, возникающие из настоящего Соглашения, стороны разрешают путем переговоров, а в случае недостижения согласия — в судебном порядке по месту нахождения Арендодателя / местоположению Помещения.

Настоящее Соглашение регулируется законодательством Российской Федерации.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АРЕНДОДАТЕЛЬ:

Наименование/ФИО: *

Адрес: г. , ул. , д. , кв./оф.

ИНН / КПП / ОГРН(ИП)

р/с к/с в АО «» (БИК )

Тел.: +7 () *— | E-mail: *@*.*

Подпись: _______________ / /

М.П. (при наличии)

АРЕНДАТОР:

Наименование/ФИО:

Адрес: г. , ул. , д. , кв./оф.

ИНН / КПП / ОГРН(ИП)

р/с к/с в АО «» (БИК )

Тел.: +7 () *— | E-mail: *@*.*

Подпись: _______________ / * /

М.П. (при наличии)

Необходимые приложения к соглашению

Соглашение редко существует в вакууме. Для полноценной защиты интересов к нему обязательно прилагаются:

Акт приема-передачи Помещения при расторжении договора аренды — фиксирует состояние стен, полов, потолков, инженерных сетей, наличие/отсутствие имущества арендатора, показания счетчиков (ХВС, ГВС, ЭЭ, Газ) на дату передачи. Подписывается двумя сторонами.
Акт сверки взаиморасчетов, подписывается главными бухгалтерами/ИП/физлицами. Подтверждает итоговую сумму долга на дату расторжения. Без акта сверки арендатор может позже оспорить сумму в суде.
Квитанция о получении ключей / денежных средств — если оплата производится наличными или ключи передаются в день подписания соглашения.
Уведомление подзаемщиков (если есть) — если Арендатор сдавал в субаренду, необходимо уведомить подарендаторов о расторжении головного договора.

Пошаговая инструкция: как оформить всё правильно

Проведите инвентаризацию: За 3-5 дней до предполагаемой даты расторжения осмотрите объект. Составьте предварительный акт осмотра (фото/видеофиксация обязательна).
Сформируйте точный расчет долга: Рассчитайте аренду, КУ, пени до дня передачи ключей включительно. Согласуйте цифры с арендатором (письменно: почта, мессенджеры — как доказательства).
Подготовьте проект соглашения: Используйте образец выше, заполните все * реальными данными. Выберите один вариант п. 2.3.
Встреча для подписания: Лучше всего подписать в 3 экземплярах (Арендодатель, Арендатор, Росреестр). Присутствие свидетелей не обязательно, но желательно для крупных сумм.
Подписание Акта приема-передачи: Сразу после подписания соглашения (или в указанную в нем дату) подписывается Акт. Ключи передаются только под роспись в Акте.
Подача в Росреестр (если нужно): В течение рабочего дня после подписания (или по согласованию) пакет документов сдается в МФЦ/Росреестр. Срок регистрации — до 9 рабочих дней.
Контроль оплаты: Если предусмотрена рассрочка — контролируйте поступления по графику. При нарушении — сразу в суд (иск о взыскании долга по соглашению рассматривается по упрощенному производству/заявлению на судебный приказ, если сумма позволяет).

Типичные ошибки, которые стоят денег

Ошибка	Последствие	Как избежать
Не указана точная сумма долга («Стороны рассчитаются позже»)	Невозможно взыскать долг через суд; риск признания сделки фиктивной.	Обязательно пропишите сумму в цифрах и прописью, приложите Акт сверки.
Нет даты освобождения помещения	Арендатор задерживается, пользоваться помещением бесплатно.	Четкая дата в п. 1.2 и 3.1 + неустойка за каждый день задержки ключей.
Забыли про пени по основному договору	Потеря значительной части дохода (пени часто превышают сам долг).	Включите пени в общую сумму долга (п. 2.1) или пропишите отдельный пункт об их сохранении.
Не оформили зачет залога	Арендатор требует вернуть залог наличными, а долг не платит.	П. 4.1 соглашения: прямое указание «Зачет в счет долга».
Не зарегистрировали расторжение в Росреестре (для сроков > 1 года)	Договор считается действующим для третьих лиц; арендодатель не может сдать другому.	Подача документов в Росреестр обязательна. Пропишите ответственного в п. 7.

Грамотно составленное Соглашение о расторжении договора аренды с задолженностью — это не просто формальность, а главный инструмент защиты ваших финансовых интересов. Ключ к успеху, детализация: каждая копейка долга, каждый день просрочки, каждый ключ и каждый дефект стены должны быть зафиксированы на бумаге с подписями сторон.

Совет: Даже если вы используете данный образец, перед подписанием документа с крупными суммами (от 100-300 тыс. руб.) рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на арендном праве, для учета специфики вашего объекта и отношений со стороны.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Закону могут быть внесены изменения. Проверяйте актуальность норм ГК РФ и НК РФ на момент оформления документов.