В деловой практике часто возникают ситуации, когда один земельный участок принадлежит нескольким юридическим лицам на праве совместной долевой собственности или когда одна компания нуждается в проходе/проезде через территорию другой без оформления сервитута. В таких случаях ключевым документом становится Соглашение о порядке пользования земельным участком.

Ниже представлена подробная статья, раскрывающая правовые основы, обязательные условия, отличия от похожих договоров (аренды, сервитута) и структуру типового образца такого соглашения.

Правовая природа и нормативная база

Основным законом, регулирующим данные отношения, является Гражданский кодекс РФ (ГК РФ). Ключевая норма — статья 247 ГК РФ «Порядок владения и пользования общей имуществом».

• Пункт 1 ст. 247 ГК РФ: Порядок владения и пользования общей собственностью определяется соглашением всех собственников.
• Пункт 2 ст. 247 ГК РФ: В случае отсутствия соглашения порядок определяется судом.
• Пункт 3 ст. 247 ГК РФ: Собственник, чья доля выделена натуре (в натуре), вправе пользоваться соответствующей частью имущества.

Важно: Статья 247 ГК РФ применяется не только к земельным участкам, но и к другим объектам недвижимости (зданиям, сооружениям), находящимся в общей долевой собственности.

Форма сделки

Соглашение заключается в простой письменной форме (п. 1 ст. 161 ГК РФ). Нотариальное удостоверение не требуется, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Государственная регистрация

Согласно судебной практике и положениям Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», само по себе соглашение о порядке пользования не подлежит государственной регистрации в Росреестре, так как оно не порождает, не переводит и не прекращает права на недвижимость, а лишь регламентирует реализацию уже существующего права общей собственности.

Примечание: Если соглашение закрепляет обременение (сервитут) или заключается на срочный срок свыше 1 года с передачей владения — могут возникнуть нюансы, требующие регистрации. В стандартном случае для долевых собственников — регистрация не нужна.

Стороны соглашения: кто может быть участниками?

Сторонами могут выступать:

1. Долевые собственники — юридические лица, которым принадлежит участок на праве общей долевой собственности (доли зафиксированы в ЕГРН).
2. Собственник и арендатор/непосредственный владелец — реже, но допустимо для регламентации пользования в пределах договора аренды/безвозмездного пользования.

Обязательное условие: Все собственники, внесенные в ЕГРН, должны быть сторонами соглашения. Исключение даже одного долевладельца делает документ оспоримым в суде.

Обязательные реквизиты и структура документа

Согласно ст. 247 ГК РФ и деловой практике, в соглашении обязательно должны быть указаны:

Шапка документа

• Наименование: «Соглашение о порядке пользования земельным участком».
• Место заключения (город/населенный пункт).
• Дата заключения (число, месяц, год словами и цифрами).

Сведения о сторонах (Полные реквизиты)

Для каждого юридического лица:

• Полное и сокращенное наименование.
• ОГРН, ИНН/КПП.
• Юридический адрес: г. *, ул. , д. , пом. (маскировка по требованию безопасности).
• ФИО представителя, действующего на основании Устава / Доверенности № * от *..** г.

Предмет соглашения (Описание объекта)

Максимально точная идентификация участка из ЕГРН:

• Кадастровый номер: ::*:.
• Адрес (расположение): , * район, с/о, д. .
• Общая площадь: * кв. м.
• Вид разрешенного использования (ВРИ): например, «Для ведения сельскохозяйственного производства», «Для размещения производственных объектов» и т.д.
• Сведения о праве собственности: Номер записи в ЕГРН *-/*/-* от *..*** г., доли сторон (например, ООО «Альфа» — 1/2, ООО «Бета» — 1/2).

Порядок пользования (Суть соглашения)

Это самый важный раздел. Он может быть оформлен двумя способами:

Вариант А: Зонирование (Выделение зон ответственности/пользования натуре)

Стороны договариваются, какая часть участка (с указанием границ по координатам или схеме) передается в исключительное пользование каждой из компаний.

Пример формулировки:
«1.1. ООО «Альфа» получает в исключительное пользование часть земельного участка площадью * * кв. м, расположенную в пределах границ точек с координатами * (согласно схеме-плану, Приложение № 1).
ООО «Бета» получает в исключительное пользование оставшуюся часть площадью  * кв. м...»

Вариант Б: Режим совместного пользования (Без выделения границ натуре)

Устанавливается режим: кто, когда и как может пользоваться общей территорией (проезды, складывание, парковка, инженерные сети).

Пример формулировки:
«2.1. Проездной двор и подъездные пути (обозначены на схеме Приложение № 1 зеленым цветом) используются Сторонами совместно на безвозмездной основе.
Размещение временных сооружений, контейнеров, хранение материалов допускается только по предварительному письменному согласованию с другой Стороной.
Обеспечение прохода/проезда к объектам недвижимости, принадлежащим Сторонам, гарантируется круглосуточно.»

Распоряжение участком

Ст; 246 ГК РФ: Распоряжение правом общей собственности (продажа, аренда, залог всей доли) возможно только по соглашению всех участников. В документе стоит закрепить:

• Порядок принятия решений по сдаче в аренду всей территории третьим лицам.
• Право преимущественной покупки доли при продаже (ст. 250 ГК РФ).
• Запрет на одностороннее создание обременений (залог, сервитут) без согласия второй стороны.

Обязанности сторон по содержанию и охране

• Кто и за чей счет осуществляет уборку, озеленение, ремонт ограждений, оплату налогов (налог платит каждый пропорционально доле, ст. 382 НК РФ, но удобно зафиксировать порядок перечисления).
• Обязанность не создавать препятствий для пользования другой стороной.
• Соблюдение санитарных норм, ПДД, правил пожарной безопасности.

Порядок разрешения споров и срок действия

• Претензионный порядок (обязателен для юрлиц по АПК РФ).
• Судебная инстанция (Арбитражный суд по месту нахождения участка).
• Срок действия: обычно бессрочно или до прекращения права общей собственности (продажи, выкупа доли, разделения участка).

Заключительные положения

• Соглашение вступает в силу с момента подписания.
• Изменения/дополнения — только письменной формой, подписанной обеими сторонами.
• Адреса и реквизиты для отправки уведомлений (юридические адреса, e-mail: *@.*, телефоны: +7 (**) —**).
• Подписи уполномоченных лиц с расшифровкой и печатями (при наличии).

Типовая структура образца (Схема для заполнения)

1. НАИМЕНОВАНИЕ ДОКУМЕНТА
2. ПРЕАМБУЛА (Кто, от имени чего, на каком основании подписывает).
3. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ (Кадастровые данные, доли, ЕГРН).
4. ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ (Зонирование ИЛИ Режим совместного пользования + Схема-план в приложении).
5. ПОРЯДОК РАСПОРЯЖЕНИЯ УЧАСТКОМ (Аренда, сервитуты, продажа доли).
6. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО СОДЕРЖАНИЮ (Налоги, коммуналка, ремонт, уборка).
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН (Штрафы за нарушение режима, ущерб).
8. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ (Претензия -> Арбитраж).
9. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ.
10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ (Адреса, реквизиты, подписи).
11. ПРИЛОЖЕНИЯ:
    • Схема-план участка с обозначением зон (необходима для наглядности и суда).
    • Выписки из ЕГРН на участок (актуальные на дату подписания).
    • Копии уставов и доверенностей представителей.

Критические отличия от похожих договоров

Судебная практика и типичные ошибки

Анализ дел (например, дело № 2-206/2024 и аналогичных) показывает, что суды отказывают в удовлетворении исков о определении порядка пользования или признают соглашение недействительным в следующих случаях:

• Отсутствие подписи одного из долевладельцев. Соглашение должно быть коллективным (все собственники из ЕГРН).
• Противоречие ЗУ и ВРИ. Если соглашение позволяет строить капитальный объект на земле ВРИ «Сельхозназначение» без перевода категории/вида — суд признает такое условие недействительным.
• Нарушение прав третьих лиц. Зоны пользования не должны блокировать доступ к коммунальным сетям или проезд соседей (сервитуты общего пользования).
• Попытка замаскировать аренду. Если одна сторона платит другой «за порядок пользования» регулярные платежи — налоговая и суд могут переквалифицировать в договор аренды с налоговыми последствиями (НДС, имущественный налог).
• Отсутствие графической части (схемы). Текстовое описание границ («от забора до дерева») неработоспособно. Нужен план-схема с координатами точек поворота границ зон.

Пошаговая инструкция по оформлению

1. Получите актуальную выписку из ЕГРН на участок (проверить собственников, доли, обременения, ВРИ, границы).
2. Закажите межевание / уточнение границ (если границы не уточнены или есть наложения). Без точных границ в ЕГРН схему зонирования сделать корректно невозможно.
3. Проведите переговоры и зафиксируйте устные договоренности в черновике.
4. Подготовьте схему-план зонирования (можно заказать у кадастрового инженера или сделать самостоятельно в GIS-системе, привязав к координатам ЕГРН).
5. Согласуйте текст с юристами/безопасностью обеих компаний (проверка полномочий подписантов, соответствие Уставам).
6. Подпишите в 3 экземплярах (по одному каждой стороне + один на хранении/в архив проекта).
7. При необходимости — нотариальное заверение (добровольно, для большей доказуемости в суде, но не обязательно по закону).

Соглашение о порядке пользования земельным участком между юридическими лицами — это инструмент управления рисками и предотвращения корпоративных конфликтов. Оно не требует регистрации в Росреестре, но требует ювелирной точности в описании зон, режима доступа и процедур принятия решений.

Главные правила успеха:

• Привлеките кадастрового инженера для подготовки графического приложения.
• Пропишите механизм выхода из спора (например, определение арбитра или эксперта по землеустройству).
• Учитывайте ВРИ и категорию земель — соглашение не легализует незаконное строительство.
• Храните оригиналы подписанных экземпляров и выписок ЕГРН на момент подписания.

Грамотно составленный документ сэкономит годы судебных разбирательств и миллионы рублей на юристах и экспертизах в будущем.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Для подготовки конкретного документа рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на земельном и корпоративном праве. Актуальность нормативной базы на .