Уступка прав требования (цессия) по договору долевого участия — распространённая сделка на рынке новостроек; Она позволяет дольщику продать ещё не построенную квартиру до момента подписания акта приёма-передачи и регистрации права собственности․ По данным Росреестра, число таких сделок в Москве исчисляется тысячами ежегодно: только за первое полугодие 2026 года зарегистрировано более 3 400 договоров уступки․
Правовая основа сделки
Переуступка прав по ДДУ регулируется:
- ст․ 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» — уступка допускается только после полной оплаты дольщиком цены ДДУ либо с одновременной передачей долга новому участнику;
- ст․ 382–390 ГК РФ, общие нормы о цессии;
- согласие застройщика требуется, только если это прямо предусмотрено договором (при ипотеке, также согласие банка)․
Важно: после подписания акта приёма-передачи квартиры уступка невозможна — оформляется уже купля-продажа․
Структура шаблона договора уступки
Преамбула
Гражданин Иванов Иван Иванович (паспорт 45* № 456, зарегистрирован: г․ Москва, ул․ Примерная, д․ , кв․ ), именуемый «Цедент», и гражданин Петров Пётр Петрович (паспорт 45 № *789), именуемый «Цессионарий», заключили договор о нижеследующем․
Предмет договора
- реквизиты ДДУ (номер, дата, регистрационный номер в Росреестре);
- описание объекта: проектный номер квартиры, площадь, этаж, адрес строящегося дома (г․ Москва, ЖК «», корп․ );
- перечень уступаемых прав и обязанностей․
Цена и порядок расчётов
Указывается цена уступки, порядок оплаты (до/после регистрации), подтверждение полной оплаты цены ДДУ цедентом (справка застройщика)․
Передача документов
Цедент обязуется передать оригинал ДДУ, платёжные документы, переписку с застройщиком․
Ответственность сторон и прочие условия
Гарантии цедента (отсутствие задолженности, залогов, споров), порядок разрешения споров, количество экземпляров (не менее трёх, для Росреестра)․
Порядок регистрации
- Получить справку застройщика о полной оплате ДДУ․
- При ипотеке — согласие банка (ПАО «Сбербанк», отделение по адресу: г․ Москва, ул․ , д․ , тел․ 8 (495) —)․
- Подписать договор уступки (нотариальная форма не обязательна, кроме сделок с долями и несовершеннолетними)․
- Подать документы в Росреестр через МФЦ (г․ Москва, ул․ *, д․ )․ Срок регистрации, 7–9 рабочих дней․
- Уведомить застройщика об уступке․
Риски и нюансы
- Налоги: цедент платит НДФЛ с разницы между ценой уступки и ценой ДДУ;
- проверка цедента: задолженность перед застройщиком, банкротство, семейное положение (согласие супруга);
- эскроу-счета: при расчётах через застройщика по новым правилам уступка имеет особенности — уточняйте условия у застройщика (ООО «Застройщик», ИНН 77, тел․ 8 (495) —)․
Шаблон договора уступки прав требования по ДДУ должен содержать точные реквизиты исходного ДДУ, описание объекта, цену и порядок расчётов, а также гарантии цедента․ Сделка подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре․ Перед подписанием рекомендуется юридическая проверка документов — это защитит цессионария от приобретения «проблемных» прав․