Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка — это ключевой параметр, определяющий правовой режим обращения с недвижимостью, ее кадастровую стоимость и налоговую нагрузку. В Москве, в отличие от многих других регионов, действует специфическая система регулирования, основанная на Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительном регламенте. На года актуальны значительные изменения в классификаторе и процедурах смены ВРИ, о которых подробно расскажет эта статья.

Нормативная база и актуальные изменения

Классификатор ВРИ и Постановление 2019-ПП

С 8 апреля 2020 года в Москве действует обновленный классификатор видов разрешенного использования, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от № 2019-ПП. Данный документ привел перечень ВРИ в соответствие с федеральным классификатором (Приказ Минэкономразвития от № 540), но с учетом специфики мегаполиса.

Ключевые положения ПЗЗ Москвы

• Основной ВРИ устанавливается в ЕГРН из ПЗЗ на основании обращения собственника в Росреестр.
• Условно-разрешенный ВРИ требует проведения публичных слушаний и получения разрешения от органа местного самоуправления (или ДГИ/Росимущества).
• Вспомогательные ВРИ в Москве допускаются только как вспомогательные к основному виду использования. Нельзя зарегистрировать участок исключительно под вспомогательный ВРИ.

Позиция Росреестра (Письмо от № 14-4104-ЛЛ/26)

Ведомство четко обозначило: арендатор государственной или муниципальной земли не вправе в одностороннем порядке изменить вид разрешенного использования (ВРИ). Инициативу может проявить только собственник (город через ДГИ или Росимание) или арендатор — но только с письменного согласия арендодателя.

Способы выбора и смены ВРИ в Москве

Выбор из перечня ПЗЗ (Упрощенная процедура)

Правообладатель земельного участка может самостоятельно выбрать вид разрешенного использования из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом без дополнительных разрешений и согласований.

1. Проверить допустимые ВРИ для конкретной зоны (ПЗЗ) через интерактивную карту ПЗЗ или выписку из ЕГРН.
2. Подать заявление в Росреестр (через МФЦ или Личный кабинет на Госуслугах/сайте Росреестра).
3. Подать заявление можно в любом МФЦ Московской области (для участков в МО) или МФЦ Москвы (для участков в г. Москве).

Важно: ВРИ считается выбранным правообладателем с момента его внесения в ЕГРН.

Установление условно-разрешенного ВРИ (Сложная процедура)

Применяется, если проект системно не укладывается в перечень видов/параметры зоны, а комбинации через вспомогательные ВРИ проблему не решают.

Этапы:

1. Подготовка обоснования (градостроительный аудит, ЗоСТР — заключение о соответствии техническим регламентам).
2. Подача заявки на получение Разрешения на установление условно разрешенного вида использования.
3. Проведение публичных обсуждений и слушаний, получение протокола.
4. Получение разрешения от уполномоченного органа (ДГИ Москвы, Росимание и др.).
5. Учет изменений сведений об объекте недвижимости в ЕГРН.

Совет: В таком случае дешевле один раз поправить правила землепользования (ППТ/ПМТ — проект планировки территории/проект межевания территории), чем проходить процедуру условно-разрешенного использования для каждого объекта.

Вспомогательные виды использования

Позволяют собственникам и арендаторам использовать часть площадей под деятельность, не предусмотренную основным ВРИ.

• Для зданий, сооружений, указывается вид из градостроительного регламента;
• Для объектов вспомогательного использования — в ЕГРН вносится запись: «объект вспомогательного использования» и вид использования (например, «торговля розничная» при основном ВРИ «производство»).

Финансовые аспекты: Плата за изменение ВРИ

При расчете платы за изменение ВРИ учитывается разница между установленной кадастровой стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования.

Нормативная база расчета:

• ч. 1 ст. 22 Закона от № 43-ФЗ;
• ч. 1, 2 ст. 12.1, ст. 12.2 Закона г. Москвы от № 48;
• ч. 3, 5, 11 ст. 5.1, ст. 5.2 Закона Московской области от № 23/96-ОЗ;
• Письмо Росреестра от № 11-00176/21.

Влияет ли ВРИ на цену земли?

Да, напрямую. Чем «рыночнее» функции в рамках ПЗЗ (например, смешанное использование: жилье + коммерция + офисы), тем выше капитализация и ликвидность актива. Для Москвы и МО отлично работают инструменты градостроительного аудита и получения ЗоСТР для обоснования максимально выгодного ВРИ.

Особенности для разных категорий земель и правообладателей

Земли в собственности/аренде города (ДГИ, Росимание)

В Москве чаще всего сделки проходят с ДГИ (Департаментом городского имущества), реже с ТУ Росимания, еще реже — с другими ведомствами. Новые виды разрешенного использования можно выбрать при переоформлении договора аренды или выкупе участка, но только из перечня, разрешенного ПЗЗ для данной функциональной зоны.

Инвестиционные проекты (Пример Постановлений 923-РП, 866-РП)

Для крупных проектов (например, строительство многофункционального офисного комплекса с назначением «деловое управление, общественное питание») تصدر отдельные распоряжения Правительства Москвы (например, № 923-РП и от 22 октября 2024 г. № 866-РП), утверждающие перечень недвижимого имущества и специальные условия ВРИ в рамках реализации инвестиционного проекта.

Как получить информацию о ВРИ участка

Получить достоверные данные о земельном участке, включая кадастровый номер, адрес и вид разрешенного использования, можно следующими способами:

• Сайт Управления Росреестра по Москве (раздел «Публичный кадастровый карта» или «Справки и выписки»).
• Публичная кадастровая карта (ПКК) Rosreestr.ru.
• МФЦ «Мои Документы» — заказ выписки из ЕГРН (электронная за 30-60 мин, бумажная — до 3 дней).
• Личный кабинет на Госуслугах / Сайт Росреестра — заказ выписки онлайн.

Пошаговая инструкция: Подача заявления на смену ВРИ через МФЦ

1. Подготовка документов:
   • Паспорт заявителя (оригинал).
   • Документ на право собственности/аренду (оригинал + копия).
   • Заявление по установленному формату (доступно на сайте Росреестра или в МФЦ).
   • Квитанция об оплате госпошлины (для внесения изменений в ЕГРН пошлина за выписку не взимается, но за саму услугу регистрации изменений, 350 руб. для физлиц, 1000 руб. для юрлиц — актуально на 2026 г.).
2. Обращение в МФЦ: Заявитель приходит в любое отделение МФЦ г. Москвы (адреса и телефоны отделений: *). Оператор сканирует документы, выдает талон и уведомление о сроках.
3. Сроки: Стандартный срок регистрации — 3 рабочих дня (при подаче через МФЦ + 1-2 дня на передачу документов).
4. Получение результата: Электронная выписка из ЕГРН на почту или в ЛК Госуслуг / бумажная, в МФЦ.

Типичные ошибки и риски (Чек-лист)

• Несоответствие зоне ПЗЗ: Выбранный ВРИ отсутствует в перечне допустимых для данной функциональной зоны. Решение: заказать ЗоСТР или инициировать изменение ПЗЗ (ППТ/ПМТ).
• Игнорирование «Вспомогательности»: Попытка сделать основным ВРИ, который в зоне допущен только как вспомогательный. Риск: отказ в регистрации, судебные споры.
• Действия арендатора без согласия арендодателя: Нарушение ст. 22 43-ФЗ и позиции Росреестра (письмо от ). Риск: расторжение договора аренды, штрафы.
• Неуплата платы за изменение ВРИ: Расчет платы производится на основе разницы кадастровых стоимостей. Неуплата блокирует регистрацию.
• Устаревший классификатор: Использование старых кодов ВРИ (до 2020 года) в документах. Обязательно сверяйтесь с актуальным классификатором 2019-ПП.

Контакты и полезные ресурсы (Маскированные данные)

Резюме

Работа с видом разрешенного использования в Москве требует понимания трехуровневой системы: Федеральный классификатор → ПЗЗ Москвы (2019-ПП) → Конкретный участок (ЕГРН).

Главные правила 2026 года:

1. Сначала проверяйте ПЗЗ на портале pzz.mos.ru.
2. Если ВРИ есть в перечне зоны — идете в МФЦ/Росреестр заявлением (3 дня, минимальные затраты).
3. Если ВРИ нет в перечне, но нужен для бизнеса — оценивайте: ППТ/ПМТ (изменение правил зоны) или Условно-разрешенное использование (публичные слушания, разрешение ДГИ/Росимания, плата за разницу КС).
4. Арендаторы — только с согласия арендодателя (ДГИ/Росимания).
5. Вспомогательные ВРИ — только как добавка к основному.

Грамотный выбор ВРИ на этапе проектирования или покупки экономит миллионы рублей на плате за изменение ВРИ и налогах на имущество. Рекомендуется заказывать градостроительный аудит перед сделкой.

---

Данная статья подготовлена на основе открытых нормативных актов, писем Росреестра (в т.ч. от № 14-4104-ЛЛ/26, от № 11-00176/21), Постановлений Правительства Москвы (2019-ПП, 923-РП, 866-РП) и Законов г. Москвы/МО. Информация актуальна на . Для принятия решений рекомендуется консультироваться с кадастровым инженером или юристом по земельному праву. Персональные данные, адреса и телефоны в таблице контактов частично скрыты (*) в соответствии с политикой конфиденциальности.