Предварительный договор аренды нежилого помещения — это документ, в котором стороны фиксируют намерение заключить основной договор аренды в будущем. Такой документ защищает интересы как арендодателя, так и потенциального арендатора, особенно когда помещение ещё готовится к сдаче или стороны согласовывают окончательные условия сделки.

Что такое предварительный договор аренды

Предварительный договор регулируется статьёй 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным соглашением.

Ключевые особенности предварительного договора:

• он не передаёт право пользования помещением, а лишь фиксирует намерения сторон;
• должен содержать существенные условия будущего основного договора;
• устанавливает срок, в течение которого должен быть заключён основной договор;
• при уклонении одной из сторон от заключения основного договора вторая сторона вправе требовать этого через суд.

Зачем нужен залог в предварительном договоре

Залог (обеспечительный платёж) в предварительном договоре выполняет несколько функций:

1. Подтверждение серьёзности намерений арендатора занять конкретное помещение.
2. Компенсация упущенной выгоды арендодателю, который «бронирует» помещение и отказывает другим потенциальным арендаторам.
3. Гарантия заключения основного договора, при отказе арендатора от сделки залог, как правило, остаётся у арендодателя.

Обычно размер залога составляет от 50% до 100% месячной арендной платы. После подписания основного договора залог засчитывается в счёт первого платежа или обеспечительного платежа.

Структура и содержание договора

Обязательные разделы документа

Грамотно составленный предварительный договор аренды нежилого помещения должен включать:

• Преамбулу, наименование сторон, реквизиты, данные представителей;
• Предмет договора — описание помещения (адрес, площадь, кадастровый номер);
• Условия будущего основного договора — арендная ставка, срок аренды, порядок оплаты;
• Условия о залоге — сумма, порядок внесения, условия возврата или удержания;
• Срок заключения основного договора;
• Ответственность сторон;
• Реквизиты и подписи.

Образец предварительного договора аренды нежилого помещения с залогом

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР №
аренды нежилого помещения

г. Москва «___» _______ 20__ г.

Общество с ограниченной ответственностью «», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Иванова И. И., действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «*», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Петрова П. П., действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора

Стороны обязуются заключить в срок до «___» _______ 20__ г. основной договор аренды нежилого помещения (далее — «Основной договор») на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

Объектом будущей аренды является нежилое помещение общей площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. , д. , помещение № , кадастровый номер: 77:::**.

Условия основного договора

Срок аренды по Основному договору: месяцев с момента подписания акта приёма-передачи помещения.

Размер ежемесячной арендной платы: (* рублей копеек), в т.ч. НДС / НДС не облагается.

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее * числа текущего месяца.

Залог (обеспечительный платёж)

В подтверждение намерения заключить Основной договор Арендатор в течение * банковских дней с момента подписания настоящего Договора вносит залог в размере * (* рублей).

Залог вносится на расчётный счёт Арендодателя: р/с 40702810 в ПАО «*», к/с 30101810, БИК 04.

После заключения Основного договора залог засчитывается в счёт обеспечительного платежа / первого месяца арендной платы.

В случае отказа Арендатора от заключения Основного договора залог остаётся у Арендодателя в качестве компенсации.

В случае отказа Арендодателя от заключения Основного договора залог возвращается Арендатору в двойном размере в течение * банковских дней.

Ответственность сторон

Сторона, уклоняющаяся от заключения Основного договора, обязана возместить другой стороне причинённые убытки в соответствии со ст. 429 ГК РФ.

За нарушение сроков внесения залога Арендатор уплачивает неустойку в размере *% от суммы залога за каждый день просрочки.

Заключительные положения

Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания и действует до заключения Основного договора, но не позднее «___» _______ 20__ г.

Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Реквизиты и подписи сторон

Арендодатель: ООО «*», ИНН 77, КПП 77, ОГРН 1, юр. адрес: г. Москва, ул. , д. , тел.: +7 () *—
Генеральный директор _____________ /Иванов И. И./

Арендатор: ООО «*», ИНН 77, КПП 77, ОГРН 1, юр. адрес: г. Москва, ул. , д. , тел.: +7 () *—
Директор _____________ /Петров П. П./

На что обратить внимание при подписании

• Проверьте право собственности арендодателя на помещение — запросите выписку из ЕГРН.
• Чётко пропишите условия возврата залога, это самый спорный пункт на практике.
• Укажите конкретный срок заключения основного договора — без него по умолчанию действует срок в один год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
• Зафиксируйте состояние помещения и планируемые работы по ремонту или подготовке объекта.
• Определите правовую природу платежа: залог, аванс или обеспечительный платёж — от этого зависят налоговые последствия и условия возврата.

Предварительный договор аренды нежилого помещения с залогом — эффективный инструмент защиты интересов обеих сторон на этапе подготовки сделки. Он гарантирует арендатору бронирование помещения, а арендодателю — компенсацию в случае отказа контрагента от сделки. Представленный образец можно адаптировать под конкретную ситуацию, однако при крупных сделках рекомендуется привлечь юриста для проверки всех условий договора.