Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — обязательная процедура, без которой право собственности (или иное вещное право) не считается возникшим. Однако Росреестр нередко выносит решения об отказе в регистрации. В данной статье мы подробно разберём законные основания для отказа, порядок действий заявителя и приведём образец заявления об обжаловании такого решения.

Правовое регулирование

Основным нормативным актом, регулирующим данную сферу, является Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». После вступления этого закона в силу система оснований для отказа существенно изменилась.

Ключевое положение закреплено в статье 27 Закона № 218-ФЗ: в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав только в одном случае — если в течение срока приостановления регистрации заявитель не устранил причины, препятствующие регистрации и послужившие основанием для её приостановления.

Таким образом, отказ — это, как правило, «второй этап»: сначала регистратор выносит решение о приостановлении регистрации (ст. 26 Закона № 218-ФЗ), указывая причины и срок для их устранения, и лишь затем, если недостатки не устранены, — решение об отказе.

Типичные причины приостановления, ведущие к отказу

На практике к отказу в регистрации приводят следующие обстоятельства:

• правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на объект недвижимости;
• имеются противоречия между заявленными правами и ранее зарегистрированными правами на тот же объект;
• акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимость признан судом недействительным;
• не представлены необходимые документы либо документы не соответствуют установленным требованиям (форма, содержание);
• несоблюдение нотариальной формы сделки, если она обязательна;
• отсутствие согласия супруга, органов опеки, залогодержателя — когда такое согласие требуется по закону;
• несоответствие сведений о границах земельного участка, характеристиках объекта данным ЕГРН;
• правообладатель не представил заявление о регистрации ранее возникшего права.

Отдельно отметим споры, связанные с различным толкованием формы сделки как основания возникновения права собственности, такие дела нередко доходят до судебного обжалования.

Что делать при получении решения об отказе

1. Внимательно изучите решение — в нём должны быть указаны конкретные причины отказа со ссылками на нормы права.
2. Устраните недостатки и подайте документы повторно, это самый быстрый путь, если отказ обоснован.
3. Обжалуйте решение, если считаете его незаконным:
   • в административном порядке — вышестоящему должностному лицу Росреестра;
   • в судебном порядке, путём подачи административного искового заявления в соответствии с КАС РФ.

Срок судебного обжалования — 3 месяца со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав.

Образец административного искового заявления об оспаривании решения об отказе

Ниже приведён условный образец. Персональные данные частично скрыты.

В Ленинский районный суд г. Москвы
Адрес: 119, г. Москва, ул. Вавилова, д.

Административный истец: Иванов Сергей Петрович,
адрес: г. Москва, ул. Ленина, д. , кв. ,
тел.: +7 (9) -*-,
паспорт: 45* № *

Административный ответчик: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (Росреестр),
адрес: 115*, г. Москва, ул. , д. **

АДМИНИСТРАТРАТИВНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права

«__» ________ 20__ г. я обратился в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:*:*:, расположенный по адресу: г. Москва, ул. , уч. № *.

Решением государственного регистратора от «__» ________ 20__ г; № ⎻ регистрация была приостановлена, а затем решением от «__» ________ 20__ г. № *- в государственной регистрации права собственности мне было отказано.

Считаю указанное решение незаконным по следующим основаниям: отказ в государственной регистрации права противоречит ст. 131 ГК РФ и ст. 27 Федерального закона от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку все причины, указанные в решении о приостановлении, были мною устранены в установленный срок, что подтверждаеться представленными документами (копии прилагаются).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 218–220 КАС РФ,

ПРОШУ:

1. Признать незаконным решение Управления Росреестра по г. Москве от «__» ________ 20__ г. № **- об отказе в государственной регистрации права собственности.
2. Обязать орган регистрации прав осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости.

Приложения:

• копия решения об отказе в регистрации;
• копия решения о приостановлении;
• копии правоустанавливающих документов;
• квитанция об уплате госпошлины;
• копия заявления для ответчика.

«__» ________ 20__ г.     Подпись: __________ / Иванов С.П. /

Судебная практика

Суды, включая Верховный Суд РФ, нередко встают на сторону заявителей. Например, ВС РФ указал, что при регистрации права на основании решения суда, которым признано отсутствие прав у прежнего владельца, заявление второго владельца не требуется — регистрация осуществляется по заявлению истца во исполнение судебного акта. Также суды признают незаконными отказы, мотивированные обстоятельствами, не входящими в перечень оснований для приостановления и отказа, поскольку эти перечни являются исчерпывающими.

• Единственное основание отказа по Закону № 218-ФЗ — неустранение причин приостановления в установленный срок.
• Решение об отказе можно обжаловать в административном или судебном порядке в течение 3 месяцев.
• Перед подачей иска рекомендуется получить консультацию юриста по недвижимости и тщательно проанализировать мотивировку отказа.
• Перечни оснований для приостановления и отказа являются исчерпывающими — отказ по иным мотивам незаконен.

Статья носит информационный характер. Для решения конкретной ситуации обратитесь к квалифицированному юристу.