Что такое отделимое улучшение
Отделимое улучшение — это изменения, внесённые арендатором в арендованное имущество, которые можно демонтировать без причинения вреда самому объекту. К таким улучшениям относятся:
- съёмные перегородки и стеллажи;
- навесное оборудование (кондиционеры, сигнализация, видеонаблюдение);
- мобильные конструкции, рекламные вывески;
- съёмные элементы отделки и освещения.
В отличие от неотделимых улучшений (перепланировка, замена коммуникаций, капитальный ремонт), отделимые улучшения остаются собственностью арендатора, если договором не предусмотрено иное (ст. 623 ГК РФ).
Правовое регулирование
Согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ:
- Отделимые улучшения, произведённые арендатором, являются его собственностью, если иное не установлено договором аренды.
- При отсутствии компенсации со стороны арендодателя по окончании договора аренды арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, либо демонтировать улучшения.
- Арендодатель и арендатор вправе договориться о компенсации стоимости улучшений.
Когда нужен договор (соглашение) об отделимых улучшениях
Отдельное соглашение или дополнительное соглашение к договору аренды целесообразно заключать, когда:
- арендатор планирует установить дорогостоящее съёмное оборудование;
- стороны договариваются о компенсации стоимости улучшений;
- необходимо зафиксировать порядок демонтажа при расторжении договора;
- улучшения влияют на размер арендной платы.
Структура договора (образец)
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
к договору аренды от «___» ________ 20__ г.
г. Москва «___» ________ 20__ г.
Общество с ограниченной ответственностью «Аренда-Сервис» (ОГРН 1127746*), в лице генерального директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ООО «Торговый дом», в лице директора Петрова П.П., именуемое «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
Предмет соглашения
Арендатор производит за свой счёт отделимые улучшения арендованного помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 12*, офис 4.
Перечень улучшений: установка кондиционеров (2 шт.), монтаж системы видеонаблюдения, установка съёмных торговых стеллажей.
Право собственности на улучшения
Отделимые улучшения являются собственностью Арендатора.
По окончании срока аренды Арендатор вправе демонтировать улучшения без ущерба для помещения.
Компенсация
В случае если Арендодатель желает оставить улучшения, он компенсирует Арендатору их остаточную стоимость в размере ________ руб. в течение 10 банковских дней.
Ответственность сторон
Арендатор обязан произвести демонтаж без повреждения имущества Арендодателя.
При причинении ущерба Арендатор возмещает его в полном объёме.
Реквизиты и подписи сторон
Арендодатель: ООО «Аренда-Сервис», ИНН 7723456, р/с 40702810, тел. +7 (495) —
Арендатор: ООО «Торговый дом», ИНН 7710987, р/с 40702811, тел. +7 (926) —
Налоговый и бухгалтерский учёт
Отделимые улучшения, как правило, учитываются арендатором как основные средства (если стоимость превышает лимит и срок использования более 12 месяцев) либо списываются в расходы. Например, организация на ОСНО, приобретшая оборудование (в т.ч. в лизинг) и установившая его в арендованном помещении, учитывает его на счёте 01 с начислением амортизации. При демонтаже объект выбывает с баланса арендатора.
Практические рекомендации
- Всегда фиксируйте перечень улучшений в письменном соглашении или акте.
- Сохраняйте документы, подтверждающие расходы (чеки, акты, накладные).
- Заранее согласуйте с арендодателем порядок демонтажа и компенсации.
- При передаче помещения составьте акт приёма-передачи с описанием состояния объекта.