В условиях активного развития городской застройки, строительства новых объектов и роста числа сделок с недвижимостью правильная организация кадастровых работ приобретает особое значение; Именно от качества их выполнения зависит достоверность сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), защита прав собственников и законность градостроительной деятельности․
Что такое кадастровые работы
Кадастровые работы — это комплекс мероприятий, направленных на определение, описание и фиксацию характеристик объектов недвижимости: земельных участков, зданий, сооружений, помещений и объектов незавершённого строительства․ Результатом таких работ является подготовка документов (межевого или технического плана), на основании которых объект ставится на государственный кадастровый учёт, а сведения о нём вносятся в ЕГРН․
Землеустроительные работы, тесно связанные с кадастровыми, представляют собой совокупность мероприятий по планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства․
Нормативно-правовая база
Организация кадастровых работ в городе регулируется следующими основными документами:
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — ключевой акт, определяющий порядок кадастрового учёта и регистрации прав;
- Статья 35 ФЗ-218, устанавливает основания для выполнения кадастровых работ: они проводятся кадастровым инженером на основании заключаемого договора подряда;
- Статья 42․6 ФЗ-218 — регламентирует порядок выполнения комплексных кадастровых работ, включая разработку проекта карты-плана территории;
- приказы Росреестра, устанавливающие формы и требования к межевым и техническим планам;
- методические рекомендации саморегулируемых организаций (СРО) кадастровых инженеров․
Кто может выполнять кадастровые работы
Кадастровые работы вправе выполнять только кадастровые инженеры — специалисты, имеющие действующий квалификационный аттестат и являющиеся членами саморегулируемой организации․ Инженер может работать как самостоятельно (в статусе ИП), так и в составе специализированной организации․ Подготовленные документы подписываются кадастровым инженером усиленной квалифицированной электронной подписью․
Основные этапы организации кадастровых работ в городе
Порядок проведения кадастровых работ традиционно включает несколько последовательных этапов:
- Сбор и анализ исходных данных․ Изучаются правоустанавливающие документы, сведения ЕГРН, градостроительные планы, проекты межевания территории, данные геоподосновы․
- Полевые (геодезические) работы․ Выезд на объект, съёмка границ участка или контура здания, определение координат характерных точек с использованием ГНСС-оборудования и электронных тахеометров․
- Камеральная обработка․ Обработка результатов измерений, расчёт площади, формирование графической и текстовой частей документа․
- Согласование границ․ При межевании земельных участков проводится согласование границ с правообладателями смежных участков, при необходимости — публикация извещения о собрании․
- Формирование итогового документа․ Межевой или технический план подписывается кадастровым инженером, утверждается руководителем специализированной организации и согласовывается с заинтересованными сторонами․
- Подача документов в Росреестр․ Передача документов через МФЦ или в электронном виде, контроль хода рассмотрения, устранение причин приостановки при их наличии․
Комплексные кадастровые работы
Особое место в городской практике занимают комплексные кадастровые работы (ККР), выполняемые в отношении целых кадастровых кварталов․ В соответствии со статьёй 42․6 ФЗ-218 при их выполнении осуществляется:
- разработка проекта карты-плана территории;
- уточнение местоположения границ земельных участков и зданий;
- выявление и устранение реестровых ошибок;
- формирование карты-плана территории и передача её в орган регистрации прав․
Комплексные работы обычно инициируются органами местного самоуправления и финансируются из бюджета либо за счёт внебюджетных средств, что позволяет системно актуализировать сведения ЕГРН в масштабах всего города․
Особенности организации работ в городских условиях
Городская среда предъявляет к кадастровым работам повышенные требования:
- высокая плотность застройки — большое количество смежных правообладателей усложняет процедуру согласования границ;
- учёт территориальных зон — постановка участка на учёт осуществляется на основании проекта межевания территории квартала и с учётом градостроительного зонирования;
- многообразие объектов — помимо участков, требуется учёт многоквартирных домов, машино-мест, помещений, объектов капитального строительства сложной конфигурации;
- пересечение интересов — необходимость взаимодействия с администрацией города, управляющими компаниями, застройщиками и жителями․
Организация закупок кадастровых работ
Муниципальные и государственные заказчики организуют выполнение кадастровых работ через систему государственных закупок: проводятся тендеры, конкурсы, запросы котировок․ Порядок их проведения регулируется законодательством о контрактной системе․ При этом важным элементом является расчёт эффективности работ и контроль качества их исполнения со стороны заказчика․
Контроль качества и ответственность
Качество кадастровых работ контролируется на нескольких уровнях:
- внутренний контроль в организации, выполняющей работы;
- контроль со стороны СРО, членом которой является кадастровый инженер;
- проверки Росреестра при приёме документов и в рамках надзорной деятельности․
Кадастровый инженер несёт ответственность за достоверность подготовленных документов, вплоть до исключения из СРО и аннулирования квалификационного аттестата․
Как выбрать исполнителя кадастровых работ
При выборе подрядчика в городе рекомендуется:
- проверить наличие у инженера действующего членства в СРО на официальном сайте Росреестра;
- изучить опыт выполнения аналогичных работ и отзывы заказчиков;
- заключать письменный договор подряда с чётким указанием сроков и результата;
- уточнить, входит ли в стоимость сопровождение при подаче документов в Росреестр и устранение возможных приостановок․
Обратиться за консультацией можно в профильные организации, например: ООО «ГорКадастр», г․ Москва, ул․ Примерная, д․ , офис , тел․: +7 (495) —, e-mail: info@*․ru․ Режим работы: пн–пт с 9:00 до 18:00․
Организация кадастровых работ в городе — это многоступенчатый процесс, требующий строгого соблюдения законодательства, высокой квалификации исполнителей и слаженного взаимодействия всех участников: заказчиков, кадастровых инженеров, органов власти и правообладателей․ Грамотно выстроенная система выполнения кадастровых работ обеспечивает достоверность сведений ЕГРН, защищает права собственников и создаёт надёжную основу для дальнейшего развития городской территории․