Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Ситуация, когда арендатор перечисляет арендные платежи не собственнику напрямую, а третьему лицу, часто встречается в деловой практике. Это может быть связано с удобством расчетов, структурой бизнеса (оплата через управляющую компанию, родственника, филиал) или требованиями кредиторов. Однако без правильного оформления такие платежи несут серьезные правовые риски для всех сторон. В этой статье подробно разберем, как оформить отношения грамотно, какие документы нужны и предоставим актуальные образцы на 2026 год.

Правовое основание: может ли арендатор платить третьему лицу?

Согласно ст. 313 ГК РФ, исполнение обязательства за должника третьим лицом допускается, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства. В аренде (найме) существо обязательства обычно не требует строго личного исполнения арендодателем получения денег, однако согласие арендодателя (наймодателя) обязательно.

Без согласия арендодателя платеж третьему лицу не считается исполнением обязательства по договору аренды. Арендодатель вправе потребовать оплату повторно.
С согласием арендодателя возникает необходимость оформить соответствующий документ — Соглашение об исполнении обязательства третьим лицом (или Трхсторонний договор).

Судебная практика (в т.ч. Постановления Пленума ВС РФ) подтверждает: зачет платежей, сделанных третьим лицом, возможен только при наличии волеизъявления кредитора (арендодателя) на прием исполнения от третьего лица.

Основные виды документов для оформления

В практике используются три основных варианта оформления (данные актуальны на 2026 год, формы взяты из систем типа «КонсультантПлюс» и открытых реестров):

Двустороннее дополнительное соглашение к договору аренды. Подписывается Арендодателем и Арендатором. В нем прописывается условие: «Арендная плата производится путем перечисления средств на расчетный счет третьего лица, [ФИО/Название ] по реквизитам: [Банк , БИК , р/с ]».
Трехстороннее соглашение (Договор о возложении исполнения обязательства на третье лицо). Подписывается Арендодателем, Арендатором и Третьим лицом. Это самый надежный вариант, так как фиксирует согласие всех сторон и банковские реквизиты получателя.
Письмо-уведомление (Инструкция) от Арендатора Арендодателю. Арендатор направляет официальное письмо с просьбой зачесть платеж третьего лица; Арендодатель должен ответить письмом-согласием. Часто используется для разовых платежей.

Образец Трехстороннего соглашения об оплате аренды третьим лицом (Актуально на 2026 г.)

Ниже приведен универсальный шаблон. Текст в скобках и данные, помеченные *, подлежат замене на реальные данные.

 ТРЕХСТОРОННЕЕ СОГЛАШЕНИЕ
 об исполнении обязательства по оплате арендной платы третьим лицом г. «___» ____________ 202__ г.
Мы, нижеподписавшиеся:
АРЕНДОДАТЕЛЬ:
 ИП/ООО «», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице (ФИО директора/представителя), действующего на основании Устава / Доверенности № от , с одной стороны,
АРЕНДАТОР:
 ИП/ООО «» / Гражданин , именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице , действующего на основании Устава / Паспорта * / Доверенности № , с другой стороны,
ТРЕТЬЕ ЛИЦО (ИСПОЛНИТЕЛЬ):
 ИП/ООО «» / Гражданин *, именуемое в дальнейшем «Третье лицо», в лице , действующего на основании Устава / Паспорта / Доверенности № , с третьей стороны,
вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 313, 408 ГК РФ и Договором аренды № от * г. (далее — «Договор аренды»), заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
 Стороны согласовали, что исполнение Арендатором обязательства по оплате арендной платы (в т.ч. оплата коммунальных услуг, иных платежей по Договору аренды) за период с «___» ________ 202__ г. по «___» ________ 202__ г. (или «до прекращения Договора аренды») будет производиться Третьим лицом за счет средств Третьего лица / за счет средств Арендатора, переданных Третьему лицу.
 Арендодатель дает безусловное согласие на прием исполнения обязательства Арендатора Третьим лицом и подтверждает, что платежи, поступившие от Третьего лица, будут зачисляться в счет погашения задолженности Арендатора по Договору аренды.
БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ ТРЕТЬЕГО ЛИЦА (ПОЛУЧАТЕЛЯ ПЛАТЕЖЕЙ)
 Платежи производятся на следующий расчетный счет:
Получатель: (Полное наименование / ФИО Третьего лица)
ИНН: 
КПП (для юрлиц): 
Банк: 
БИК: 
р/с: 
к/с: 
В назначении платежа Третье лицо / Арендатор обязан указывать: «Оплата аренды по Договору № от за (период) за Арендатора * (Наименование/ФИО Арендатора)».
ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ И ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ОПЛАТЫ
 Арендодатель обязуется в течение 3 (трех) рабочих дней со дня поступления средств на счет Третьего лица выставить Арендатору Квитанцию / Акт приема-передачи / УПД с отметкой об оплате за счет Третьего лица.
 Квитанция должна содержать ссылку на настоящее Соглашение и Договор аренды № *.
 Третье лицо обязуется передать Арендатору копию платежного поручения / выписку со счета в течение 1 (одного) рабочего дня после перечисления средств.
НАЛОГОВЫЕ И БУХГАЛТЕРСКИЕ НЮАНСЫ (ВАЖНО)
 НДФЛ: Если Арендодатель — физлицо, налоговым агентом по удержанию НДФЛ (13% / 30%) является Арендатор (если он юрлицо/ИП) или Третье лицо (если оно юрлицо/ИП и платит от своего имени), в зависимости от сути отношений (см. п. 4.2).
 Суть платежа: Стороны уточняют, что Третье лицо платит:
[ ] За счет Арендатора (Арендатор передал деньги Третьему лицу). Налоговый агент — Арендатор (если он орг/ИП). В назначении платежа: «За Арендатора * по договору № ».
[ ] От своего имени за Арендатора (Третье лицо платит свои деньги, например, материнская компания за дочернюю). Налоговый агент — Третье лицо (если оно орг/ИП). В назначении: «Исполнение обязательства Арендатора по договору № * от своего имени».
Выберите нужный вариант и удалите лишнее. Рекомендуется проконсультироваться с бухгалтерией.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
 За несвоевременную оплату Третье лицо несет ответственность перед Арендатором в соответствии с их внутренними договорами (договором займа, агентским, корпоративным). Перед Арендодателем ответственность несет Арендатор.
 В случае ошибочного зачисления средств Арендодателем (не за тот период, не в том объеме) Арендодатель обязуется вернуть переплату Третьему лицу / зачесть на будущие периоды в течение 5 дней.
СРОК ДЕЙСТВИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЕ
 Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания всеми тремя Сторонами и действует до полного исполнения обязательств по Договору аренды № * или до подписания нового Соглашения об изменении способа оплаты.
 Любая Сторона вправе инициировать расторжение настоящего Соглашения путем направления письменного уведомления другим Сторонам не позднее чем за 10 (десять) календарных дней.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
 Настоящее Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу (по одному для каждой Стороны).
 Во всем, что не урегулировано настоящим Соглашением, Стороны руководствуются Договором аренды № и действующим законодательством РФ.
АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН
АРЕНДОДАТЕЛЬ: 
 ИП/ООО «» 
 Подпись: _____________ / 
 М;П. (при наличии) 
 АРЕНДАТОР: 
 ИП/ООО «» / Гражданин 
 Подпись: _____________ / 
 ТРЕТЬЕ ЛИЦО: 
 ИП/ООО «*» / Гражданин 
 Подпись: _____________ / 
 М.П. (при наличии) 

Образец Письма-уведомления от Арендатора Арендодателю (для разовых платежей)

Если оформлять трехстороннее соглашение нецелесообразно (разовый платеж), используется официальное письмо. Образец заполнения (по данным КонсультантПлюс на 2026 г.):

 ИП/ООО «»
 ИНН КПП
 Адрес:
 Тел.: Исх. № от «___» ____________ 202__ г.
Кому: ИП/ООО «» (Арендодатель)
 Адрес: 
УВЕДОМЛЕНИЕ
 об оплате арендной платы третьим лицом по Договору аренды № * от 
Уважаемый (ФИО директора/представителя Арендодателя)!
Настоящим уведомляем, что оплата арендной платы за (месяц/квартал/период) по Договору аренды № от г. будет произведена третьим лицом — ИП/ООО «» / Гражданин (ИНН ), действующим на основании Договора займа № * / Агентского договора № * / Корпоративного решения *.
 Просим зачесть поступившие от указанного третьего лица денежные средства в счет исполнения наших обязательств по оплате арендной платы по вышеуказанному Договору.
Реквизиты для зачисления платежа (счет Арендодателя / Третьего лица — нужно подчеркнуть нужное):
Получатель: 
Банк: 
БИК: 
р/с: 
В назначении платежа будет указано: «Оплата аренды по Договору № * за * за Арендатора ИП/ООО «» (ИНН )».
Просим направить подтверждение о согласии на прием исполнения от третьего лица (письменный ответ на уведомление) и квитанцию об оплате после поступления средств.
Приложение: Копия доверенности / Внутреннего документа основания платежа (при наличии) — 1 экз.
АРЕНДАТОР: 
 Подпись: _____________ / 
 М.П. 
ОТВЕТ АРЕНДОДАТЕЛЯ (заполняется Арендодателем и возвращается Арендатору):
 СОГЛАСИЕ
 Настоящим подтверждаю получение Уведомления № от * и даю согласие на прием исполнения обязательства по оплате арендной платы по Договору аренды № от Третьего лица — . Гарантирую зачет средств в счет погашения задолженности Арендатора.
Подпись: _____________ / * 
 М.П. 

Критически важные нюансы для 2026 года

НДФЛ и налоговый агент (Физическое лицо — Арендодатель)

Это самая частая ошибка. Если Арендодатель — физлицо, а Арендатор/Третье лицо — организации/ИП:

Налоговым агентом по удержанию НДФЛ (13% резидентам, 30% нерезидентам) является плательщик дохода.
Если платит Арендатор (орг/ИП) — удерживает Арендатор.
Если платит Третье лицо (орг/ИП) «от своего имени» — удерживает Третье лицо (п. 1 ст. 226 НК РФ, письма ФНС).
Если платит Третье лицо «за счет Арендатора» (переданные Арендатором деньги) — налоговым агентом остается Арендатор. В платежке обязательно: «За Арендатора ИП Иванов И.И. по договору №…».

Рекомендация: В Соглашении (п. 4.2 образца выше) жестко зафиксируйте, чьи это деньги и кто налоговый агент. Перекладывание роли налогового агента на Третье лицо без оснований чревато штрафами (ст. 123 НК РФ — 20% от неудержанной суммы).

Указание в платежном поручении (Поле «Назначение платежа»)

Банки и налоговая требуют максимальной детализации. Обязательные элементы:

Номер и дата Договора аренды.
Период оплаты (за какой месяц/квартал).
ФИО/Наименование Арендатора (за кого платим) и его ИНН.
Основание: «Исполнение обязательства третьим лицом по Соглашению № * от *» или «За Арендатора;..».

Пример из практики 2011 г., актуальный и сейчас: «За ООО «Ромашка» по договору аренды 158 от согласно письму б/н от . Сумма 30 000,00 руб., в т.ч. НДС 18% 4 576,27 руб.»

МСП/УСН и «Материальное выгоды»

Если Арендатор и Третье лицо — взаимозависимые стороны (п. 1 ст. 105.14 НК РФ, ст. 40 НК РФ), налоговая может переквалифицировать безвозмездную передачу денег Третьим лицом в пользу Арендатора как материальную выгоду (доход Арендатора) или скрытое распределение прибыли. Обязательно оформите внутренние отношения (Договор займа без процентов, Агентский договор, Решение учредителей).

Электронный документооборот (ЭДО) и УПД

В 2026 году стандарт де-факто — УПД (Универсальный передаточный документ) или Счет-фактура + Акт/УПД через ЭДО (Диадок, СБИС, Такском и др.). Арендодатель должен выставить УПД на Арендатора с признаком «Оплата получена от третьего лица». В табличной части УПД заполняются реквизиты плательщика (Третьего лица) и получателя (Арендатора).

Чек-лист: что проверить перед подписанием

[ ] Проверен Договор аренды: нет ли запрета на оплату третьим лицом? (Если запрет есть — нужен доп. соглашение к Договору аренды).
[ ] Полные реквизиты Третьего лица (ИНН, КПП, банк, р/с, к/с) верны и актуальны (проверено по выписке ЕГРЮЛ/ЕГРИП или Госуслугам).
[ ] Четко прописано: чьи деньги платит Третье лицо (свои или переданные Арендатором). От этого зависит НДФЛ.
[ ] Подписаны все три стороны (для трехстороннего варианта) или получено письменное согласие Арендодателя (для письма).
[ ] Арендатор и Третье лицо имеют внутренний документ (Договор займа, Агентский договор, Поручение), обосновывающий движение денег (для банка/налоговой/бухгалтерии).
[ ] Предусмотрена процедура передачи подтверждающих документов (копия ПКО, выписки, квитанции) Арендатору для бухучета.

Типичные ошибки и риски

Ошибка	Последствие	Как избежать
Платеж переведен без согласия Арендодателя (только устное)	Арендодатель не зачитывает оплату, начисляет пени, расторгает договор за долг.	Обязательно письменное согласие (Соглашение или Письмо-ответ).
В назначении платежа не указан Арендатор	Арендодатель не может идентифицировать платеж, деньги «висят» на счете/в кассе.	Строгий контроль ПП (платежного поручения) по образцу из Соглашения.
Не определен налоговый агент по НДФЛ (Арендодатель — физлицо)	Штрафы 20% (ст. 123 НК РФ), пени, доначисления НДФЛ для плательщика.	Прописать в Соглашении п. 4.2, согласовать с бухгалтерами всех сторон.
Реквизиты Третьего лица в Соглашении не совпадают с реальными (смена счета, реорганизация)	Платеж не проходит или зачисляется не туда.	Проверять реквизиты перед каждым платежем или привязывать к актуальной выписке.
Отсутствие внутреннего договора между Арендатором и Третьим лицом	Риск отказов банка по 115-ФЗ, претензий налога к Арендатору (материальная выгода).	Оформить Договор займа / Агентский договор / Решение учредителей.

Оплата аренды третьему лицу — абсолютно легальная и распространенная практика, но она требует дисциплины в документообороте. Главный документ — Трехстороннее соглашение (или Доп. соглажение + Письмо-согласие). Ключевые фокусы 2026 года: четкая идентификация плательщика в ПП, фиксация налогового агента по НДФЛ (если арендодатель физлицо) и наличие внутреннего основания для перевода денег от Арендатора к Третьему лицу.

Используйте приведенные выше образцы как базу, адаптируйте под свою ситуацию (заменив * на реальные данные) и обязательно согласуйте итоговый текст с юристом и главным бухгалтером перед подписанием.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Законодательство и судебная практика могут меняться. Для принятия решений в конкретной ситуации обратитесь к квалифицированному юристу.