Расторжение договора аренды не всегда проходит гладко. Нередко арендатор готов вернуть помещение, а арендодатель уклоняется от подписания акта приема-передачи — не выходит на связь, игнорирует уведомления или сознательно затягивает процесс, чтобы продолжать начислять арендную плату. В такой ситуации выходом становится односторонний акт возврата помещения. Разберем, что это за документ, когда он допустим и как его правильно оформить.
Что такое односторонний акт возврата помещения
Односторонний акт возврата — это документ, который арендатор составляет и подписывает самостоятельно, без участия арендодателя, фиксируя факт возврата арендованного имущества, его состояние на момент передачи и дату фактического освобождения объекта.
По общему правилу (ст. 655 ГК РФ) передача имущества оформляется двусторонним актом приема-передачи. Однако судебная практика признает односторонний акт допустимым доказательством, если арендатор:
- надлежащим образом уведомил арендодателя о намерении вернуть помещение;
- предложил дату и время совместного составления акта;
- арендодатель уклонился от участия без уважительных причин.
Когда допустимо составление одностороннего акта
Составить акт в одностороннем порядке правомерно в следующих ситуациях:
- Договор предусматривает односторонний отказ. Если в договоре аренды закреплено право арендатора расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке (ст. 450.1 ГК РФ), возврат помещения может оформляться односторонним актом.
- Арендодатель уклоняется от приемки. Арендатор направил уведомление, назначил дату передачи, но арендодатель не явился.
- Истек срок договора. Например, краткосрочный договор на 11 месяцев завершился, а арендодатель не выходит на связь для приемки объекта.
- Арендодатель признан безвестно отсутствующим или организация ликвидирована.
Важно: краткосрочный договор аренды, заключенный на 11 месяцев, не может быть досрочно расторгнут по желанию лишь одной стороны, если такое право прямо не предусмотрено договором. Поэтому односторонний акт без договорного основания может быть оспорен в суде.
Пошаговый порядок возврата помещения в одностороннем порядке
Шаг 1. Направьте уведомление арендодателю
Направьте письменное уведомление о намерении вернуть помещение заказным письмом с описью вложения на адрес, указанный в договоре, а также продублируйте по электронной почте и мессенджерам. В уведомлении укажите:
- дату расторжения договора и основание;
- дату и время предлагаемой передачи помещения;
- предупреждение, что в случае неявки акт будет составлен в одностороннем порядке.
Шаг 2. Зафиксируйте состояние помещения
Проведите фото- и видеофиксацию объекта: общее состояние, отделка, инженерные системы, показания счетчиков (электроэнергия, вода, отопление). Желательно пригласить двух независимых свидетелей или нотариуса для обеспечения доказательств.
Шаг 3. Составьте односторонний акт
Акт составляется в день фактического освобождения помещения. Подписывается арендатором и свидетелями (при их наличии).
Шаг 4. Передайте ключи и направьте акт арендодателю
Ключи можно передать лично под расписку, направить почтой с описью вложения либо сдать на хранение нотариусу. Копию акта направьте арендодателю заказным письмом.
Образец одностороннего акта возврата помещения
АКТ № ___
возврата нежилого помещения по договору аренды
(составлен в одностороннем порядке)
г. Москва «___» ________ 20___ г.
Общество с ограниченной ответственностью «» (ИНН 77, ОГРН 1), в лице генерального директора Иванова И. И., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, составило настоящий акт о нижеследующем:
Между Арендатором и ООО «» (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от «___» ________ 20___ г. № ___.
Арендатор уведомил Арендодателя о расторжении договора и возврате помещения письмом исх. № ___ от «___» ________ 20___ г., направленным заказным письмом (почтовый идентификатор *). Арендодателю было предложено явиться для подписания двустороннего акта «___» ________ 20___ г. в ___ час. по адресу: г. Москва, ул. , д. , офис *.
В назначенное время представитель Арендодателя не явился, от подписания акта уклонился, в связи с чем настоящий акт составлен Арендатором в одностороннем порядке.
Арендатор возвращает, а Арендодателю передается нежилое помещение общей площадью кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. , д. , помещение (кадастровый номер 77:::*).
Состояние помещения на момент возврата: удовлетворительное, соответствует состоянию, зафиксированному в акте приема-передачи от «___» ________ 20___ г., с учетом нормального износа. Повреждений, за исключением указанных в п. 6, не выявлено.
Недостатки (при наличии): .
Показания приборов учета на дату возврата:
- электроэнергия: счетчик № , показания * кВт·ч;
- холодная вода: счетчик № , показания м³;
- горячая вода: счетчик № , показания м³.
Переданы ключи от помещения в количестве * комплектов, а также следующие документы: *.
Помещение освобождено от имущества Арендатора полностью. Плата за коммунальные услуги и арендная плата начислены по дату настоящего акта включительно.
Настоящий акт составлен в двух экземплярах, один из которых направлен Арендодателю заказным письмом.
Арендатор: ООО «*», генеральный директор ____________ /Иванов И. И./
Свидетели: ____________ /Петров П. П./, ____________ /Сидоров С. С./
Какие доказательства помогут в суде
Если арендодатель оспорит односторонний акт и потребует плату за период после возврата, арендатору помогут:
- копия уведомления с почтовой квитанцией и описью вложения;
- фото- и видеоматериалы с датой съемки;
- показания свидетелей, присутствовавших при составлении акта;
- переписка с арендодателем (e-mail, мессенджеры);
- документы о передаче ключей;
- показания счетчиков, подтверждающие прекращение потребления ресурсов.
Типичные ошибки арендаторов
- Отсутствие предварительного уведомления. Без доказательства предложения арендодателю принять помещение односторонний акт будет слабым доказательством.
- Отсутствие фиксации состояния объекта. Без фото и описания арендодатель может предъявить претензии по повреждениям.
- Неправильный адрес уведомления. Письмо нужно направлять на адрес из договора и/или ЕГРЮЛ.
- Отсутствие свидетелей. Их подписи существенно усиливают доказательственную силу акта.
Односторонний акт возврата помещения — законный и рабочий инструмент защиты интересов арендатора, когда арендодатель уклоняется от приемки объекта. Ключ к успеху — строгое соблюдение процедуры: письменное уведомление, фиксация состояния помещения, привлечение свидетелей и надлежащее направление акта арендодателю. При соблюдении этих условий суды, как правило, признают дату одностороннего акта датой прекращения обязательств по арендной плате.
Обратите внимание: статья носит информационный характер. Для решения конкретной ситуации рекомендуется обратиться к юристу по адресу: г. Москва, ул. , д. , тел. +7 () *—.