Формирование земельного участка под многоквартирным домом (МКД), это обязательная процедура, закрепленная Жилищным кодексом РФ (ст. 36) и Земельным кодексом РФ (ст. 39.20). До момента регистрации права на землю участок считается неоформленным, что создает риски для собственников квартир: невозможность влиять на использование придомовой территории, сложности с получением субсидий на капремонт, риск изъятия земли под нужды города. В данной статье мы подробно разберем процедуру подготовки и подачи заявления, приведем структуру документа и актуальные нормативные нюансы на .
Правовые основания и инициаторы процедуры
Согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, земельный участок под МКД формируется бесплатно в собственность собственников помещений в доме (долевую собственность). Инициаторами могут выступать:
- Собственники квартир (нежилых помещений) — лично или через уполномоченного представителя.
- Управляющая организация (УО), ТСЖ, ЖСК, на основании решения общего собрания собственников (ОСС).
- Местная администрация — в случаях, предусмотренных законом (например, если собственники не обратились в установленный срок).
Важно: Наиболее распространенным и безопасным способом является подача заявления от лица уполномоченного представителя (председателя ТСЖ/ЖСК или доверенного лица по протоколу ОСС).
Подготовительный этап: что нужно сделать до подачи
Перед составлением заявления необходимо пройти следующие шаги:
- Проведение общего собрания собственников (ОСС). Повестка: «О формировании земельного участка под МКД и выборе уполномоченного представителя». Требуется кворум > 50% от общего числа голосов, решение принимается большинством > 50% от проголосовавших (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
- Оформление протокола ОСС. Протокол должен содержать решение о формировании участка, утверждение схемы расположения границ (если есть проект межевания) и избрание уполномоченного лица для подачи документов.
- Заказ проекта межевания (при необходимости). Если границы участка не зафиксированы в ЕГРН, потребуется проект межевания территории, согласованный с администрацией. Часто границы определяются по фактическому ограждению/эксплуатации (метод «по забору»).
- Получение схемы расположения земельного участка. Выдается администрацией на основании заявления (бесплатно в течение 10–30 дней).
Структура и образец заявления
Единой утвержденной формы (бланка) для данного заявления на федеральном уровне не существует. Документ составляется в свободной письменной форме с соблюдением требований ст. 39.20 ЗК РФ и Административного регламента региона по предоставлению государственной услуги. Ниже приведен рекомендуемый образец.
о формировании земельного участка под многоквартирным домом
Кому: Главе Администрации _______________ (населенный пункт/район)
Ф.И.О.: _______________________________________________
Адрес: г. , ул. , д.
От кого: Уполномоченный представитель собственников помещений МКД
Ф.И.О.: .*.
Адрес регистрации: г. *, ул. , д. , кв. *
Телефон: +7 () —
Email: @.*
Основание: Протокол ОСС № * от ..202 г. (рег. № * в реестре протоколов)
ТЕКСТ ЗАЯВЛЕНИЯ:
Я, .., действующий на основании доверенности / протокола общего собрания собственников помещений МКД № от *..202* г., в соответствии со ст. 36 ЖК РФ и ст. 39.20 ЗК РФ,
ПРОШУ:
Сформировать в безвозмездную долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома земельный участок, расположенный по адресу:
г. , ул. , д.
(Кадастровый номер дома: *::::*).
Характеристики формируемого участка:
Категория земель: Земли населенных пунктов.
Разрешенное использование: Для размещения многоквартирного жилого дома, в т.ч. для обеспечения его эксплуатации и обслуживания (подъездные пути, инженерные сети, благоустройство).
Площадь участка: кв. м (в соответствии со схемой расположения / проектом межевания).
Границы участка: Определяются в соответствии с утвержденным Проектом межевания территории № * от ..202 г. / Схемой расположения земельного участка № от ..202* г. (приложена).
ПРИЛОЖЕНИЯ:
Копия протокола ОСС № * от ..202* г. (в 2-х экземплярах).
Схема расположения земельного участка (оригинал/копия), полученная от Администрации.
Проект межевания территории (если разработан и согласован).
Копия свидетельства о государственной регистрации права на МКД (выписка ЕГРН на дом).
Копия паспорта уполномоченного представителя.
Нотариальная доверенность / Копия протокола ОСС с избранием представителя.
Перечень собственников помещений МКД (реестр собственников на дату ОСС).
Квитанция об оплате госпошлины (если требуется региональным регламентом для подачи через МФЦ/Госуслуги — обычно услуга бесплатна).
Ключевые нюансы заполнения (на что обратить внимание)
Определение границ и площадь
Самая частая причина отказа или приостановки — несоответствие границ. На актуален следующий момент: В случае выявления несоответствия границ земельного участка, сформированного под многоквартирным домом, утвержденному проекту межевания территории, направляется уведомление заинтересованным лицам о необходимости устранения несоответствия. Это значит, что если на схеме/проекте межевания границы «наезжают» на соседние участки, дороги или красные линии, процесс зависнет до устранения пересечений. Рекомендуется заранее заказать выписку ЕГРН на соседние участки и проверить отсутствие коллизий.
Налоговые последствия (Актуально на 2026 год)
Собственники часто боятся налогов. Важно знать разъяснение ФНС России: земельные участки, сформированные под МКД и включенные в состав общего имущества дома, освобождены от налога на имущество организаций (для юрлиц) и земельного налога (для физлиц — в части доли в общем имуществе). Налоговая база по земельному налогу для физлиц определяется с учетом налогового вычета (6 соток), но поскольку доля в общем имуществе неделима, налог, как правило, не исчисляется или исчисляется с учетом вычета, который часто покрывает долю. Для ТСЖ/ЖСК (юридических лиц) участок в общем имуществе полностью исключен из налоговой базы по имущественному налогу (п. 5 ст. 381 НК РФ);
Способы подачи
- Через МФЦ (Мой Документы): Самый надежный способ. Принимают пакет документов, выдают талон с датой выдачи результата.
- Через портал Госуслуг (ЕПГУ/РПГУ): Услуга «Формирование земельного участка под многоквартирным домом». Требуется усиленная КЭП (квалифицированная электронная подпись) уполномоченного представителя.
- Почтовым отправлением (ценным бандеролем с вложением): На адрес администрации. Сроки рассмотрения увеличиваются на сроки почтовой доставки.
Пакет документов для подачи (чек-лист)
| № | Документ | Примечание |
|---|---|---|
| 1 | Заявление (2 экз.) | По образцу выше |
| 2 | Протокол ОСС | Оригинал для предъявления, копия для оставления |
| 3 | Схема расположения ЗУ | Оригинал (выдан Администрацией) |
| 4 | Проект межевания (если есть) | Согласованный с Администрацией |
| 5 | Выписка ЕГРН на дом | Не старше 30 дней |
| 6 | Паспорт представителя + КЭП | Для Госуслуг — обязательно КЭП |
| 7 | Реестр собственников | На дату проведения ОСС |
Сроки и результат
- Срок рассмотрения администрацией: Обычно до 30 календарных дней (может продлеваться до 10 дней при необходимости доп. проверок).
- Результат: Решение администрации о формировании ЗУ (или об отказе).
- Следующий шаг: С решением об образовании участка (или акта о согласовании схемы) необходимо обратиться в Росреестр (через МФЦ) для кадастровой регистрации участка и государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений МКД.
Типичные ошибки и причины отказа
- Несоответствие границ схеме/проекту межевания. (См. пункт 4.1).
- Отсутствие или недействительность протокола ОСС. Нарушена процедура уведомления, кворум, форма голосования.
- Дом не зарегистрирован в ЕГРН как объект недвижимости. Сначала нужно зарегистрировать дом (техплан БТИ/кадастровый инженер).
- Участок попадает в зоны особых условий использования (ЗОУИТ) — охранные зоны ЛЭП, газопроводов, зоны санитарной защиты. Требуется согласование с владельцами ЗОУИТ.
- Подача от неуполномоченного лица. Нет доверенности или протокола ОСС с избранием представителя.
Формирование земельного участка под МКД — это правовая необходимость, защищающая актив собственников. Процедура бесплатна (за исключением работ кадастрового инженера по проекту межевания, если он нужен), но требует строгого соблюдения процедуры ОСС и точности геодезических данных. Используйте приведенный выше образец заявления как базу, адаптируйте его под требования вашего субъекта РФ (административный регламент можно найти на сайте администрации вашего города/района) и действуйте через уполномоченное лицо с нотариальной доверенностью или протоколом ОСС.
Совет: Перед подачей обязательно проконсультируйтесь с кадастровым инженером вашего региона по поводу актуальности схемы расположения и отсутствия коллизий границ на дату . Это сэкономит месяцы ожидания.
Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормативная база может меняться. Для решения конкретного вопроса обратитесь к юристу по земельному праву или кадастровому инженеру. Персональные данные в образце замаскированы (*) в целях безопасности.