Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Договор безвозмездного пользования (ссуда) нежилым помещением, это правовая основа, позволяющая одной стороне (займодателю) передать имущество другой стороне (займополучателю) во временное владение и пользование без взимания платы. В отличие от договора аренды (найма), здесь отсутствует платежный характер отношений, что накладывает специфические обязательства на стороны и требует грамотного юридического оформления;

В данной статье мы подробно разберем структуру договора, ключевые условия, риски для сторон и предоставим типовой образец, который можно адаптировать под конкретную ситуацию.

Правовое регулирование и суть договора

Отношения регулируются Главой 36 ГК РФ (ст. 689–700) «Ссуда». Важно понимать принципиальные отличия от аренды:

Безвозмездность: Займополучатель не платит арендную плату. Это главное отличие.
Форма: Договор ссуды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (ст. 689 ГК РФ). Устная форма недопустима.
Государственная регистрация: Если срок договора составляет 1 год и более, он подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 609, 674 ГК РФ). Договоры на срок менее года регистрации не требуют, но нотариальное заверение рекомендуется для доказательства содержания.
Целевое назначение: Помещение передается для определенного использования (офис, склад, производство, торговая точка). Использование не по назначению — грубое нарушение.

Обязательные условия договора (Ст. 689, 690, 691 ГК РФ)

Без этих условий договор может быть признан несостоявшимся или недействительным:

Предмет договора: Точное описание помещения (адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, назначение, инвентарный номер). Обязательно приложение плана помещения (БТИ) и акта приема-передачи.
Стороны: Полные реквизиты Займодателя (собственника или уполномоченного лица) и Займополучателя (ИНН, ОГРН/ОГРНИП, паспортные данные физлица, адреса регистрации/место нахождения). В образце ниже чувствительные данные замаскированы.
Срок действия: Конкретная дата начала и окончания. Если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (любая сторона может расторгнуть его, уведомив другую за 3 месяца, если иное не установлено законом/договором).
Условие безвозмездности: Прямая фраза: «Пользование предоставляется безвозмездно, арендная плата не взимается».
Порядок передачи: Ссылка на Акт приема-передачи как неотъемлемую часть договора.

Важные дополнительные условия (Рекомендуемые к включению)

Типовой договор не ограничивается минимумом закона. Для защиты интересов сторон критически важно прописать:

Права и обязанности сторон

Займодатель обязан: передать помещение в состоянии, пригодном для использования; устранить скрытые недостатки, о которых знал, но не доложил; не препятствовать пользованию.
Займополучатель обязан: пользоваться помещением по назначению; беречь имущество; производить текущий ремонт за свой счет (если иное не оговорено); не подсдавать и не передавать в безвозмездное пользование третьим лицам без согласия Займодателя; возвратить помещение при окончании срока в том же состоянии (с учетее естественного износа).

Расходы на содержание и коммунальные услуги

Это самая частая причина споров. Закон (ст. 695 ГК РФ) возлагает расходы на обычное содержание и текущий ремонт на Займополучателя. Капитальный ремонт — на Займодателя. В договоре обязательно нужно распределить:

Оплата электроэнергии, воды, отопления, вывоза мусора (по счетчикам или по нормативу).
Оплата услуг УК/ТСЖ/ЖЭК (содержание общего имущества).
Налог на имущество (платит собственник — Займодатель).

Ответственность за порчу и гибель имущества

Ст. 696 ГК РФ: Займополучатель отвечает за гибель/порчу, если не докажет, что это произошло не по его вине (форс-мажор, вина Займодателя, скрытые недостатки). Рекомендуется зафиксировать состояние фото/видео при передаче.

Страхование

Кто и за чей счет страхует помещение? Обычно Займодатель страхует конструктивные элементы, а Займополучатель — свою ответственность перед третьими лицами и имущество внутри.

Условия досрочного расторжения

Основания (ст. 699, 700 ГК РФ и договорные):

Использование не по назначению.
Систематическая нарушение правил пользования.
Порча имущества.
Пропуск платежей за КУ (если взял на себя обязательство).
Ликвидация ЮЛ/ИП Займополучателя.
Продажа помещения Займодателем (покупатель вступает в права Займодателя, ст. 610 ГК РФ).

Улучшения и неразделимые улучения

Если Займополучатель делает ремонт/перепланировку за свой счет:

Разделимые улучшения (можно демонтировать без ущерба) — Займополучатель забирает их при уходе (ст. 697 ГК РФ).
Неразделимые улучшения (капитальный ремонт, перепланировка) — остаются владельцу. Займополучатель имеет право требовать возмещения их стоимости, если это было согласовано письменно с Займодателем заранее. Без согласия — возмещения нет.

Типовой образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением

Ниже приведен структурированный образец. Текст в квадратных скобках […] подлежит заполнению. Персональные данные, адреса и номера телефонов в примерах замаскированы символами * в соответствии с требованиями конфиденциальности.

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (ССУДА)
НЕЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ
№ * от «_» _______ 202_ г.

г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Займодатель: (далее — «Займодатель»), именуемое в дальнейшем «Займодатель», с одной стороны, и

Займополучатель: * (далее — «Займополучатель»), именуемое в дальнейшем «Займополучатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Займодатель передает Займополучателю во временное безвозмездное пользование (в ссуду) нежилое помещение назначения [офисное / складское / торговое / производственное], общей площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. , ул. , д. , пом. (далее, «Помещение»).

Помещение находится в собственности Займодателя на праве собственности, подтвержденной Свидетельством о праве № * от «___» _________ 202_ г. (или Договором купли-продажи № * от «___» _________ 202_ г., зарегистрированным в ЕГРН ). Кадастровый номер: ::*:.

Состояние Помещения, его описание, перечень имущества, передаваемого вместе с Помещением (при наличии), зафиксированы в Акте приема-передачи Помещения № 1 от «___» _________ 202_ г., являющемся неотъемлемым приложением к настоящему Договору.

План Помещения (выписка из технического паспорта БТИ) прилагается к Договору (Приложение № 2).

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до «___» _________ 202_ г. (срок ссуды: * месяцев/лет).

Передача Помещения Займополучателю производится по подписанию Акта приема-передачи (Приложение № 1).

По истечении срока Договора Займополучатель обязан освободить Помещение и вернуть его Займодателю в состоянии, соответствующем условиям п. 6.3 настоящего Договора.

УСЛОВИЕ БЕЗВОЗМЕЗДНОСТИ

Пользование Помещением предоставляется безвозмездно. Займополучатель не выплачивает Займодателю арендную плату или иные периодические платежи за само право пользования Помещением.

Стороны подтверждают, что безвозмездное предоставление Помещения не является дотацией, спонсорской помощью или дарением, а осуществляется в целях [указать цель: осуществления предпринимательской деятельности Займополучателя / размещения филиала / хранения имущества и т.д.].

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РАСХОДОВ (КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ, НАЛОГИ, РЕМОНТ)

Коммунальные услуги (электроэнергия, вода, отопление, водоотведение, вывоз ТКО): Оплачиваются Займополучателем на основании показаний индивидуальных приборов учета (счетчиков) / по нормативу за счет Займополучателя. Показания счетчиков сдаются ежемесячно до * числа следующего месяца.

Платежи за содержание общего имущества в здании (УК/ТСЖ): Оплачиваются Займополучателем / Займодателем (выбрать нужное).

Налог на имущество организаций / налог на имущество физлиц: Оплачивается Займодателем в качестве собственника.

Текущий ремонт Помещения: Производится и финансируется Займополучателем.

Капитальный ремонт несущих конструкций, кровли, фасада, инженерных сетей общего назначения: Производится за счет Займодателя.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Займодатель имеет право:

Проводить осмотр Помещения не чаще 1 раза в квартал (в рабочее время, с уведомлением Займополучателя за 3 рабочих дня).
Требовать устранения нарушений условий Договора в установленный срок.
Досрочно расторгнуть Договор на основаниях, указанных в п. 8 настоящего Договора.

Займодатель обязан:

Передать Помещение в состоянии, пригодном для договоризованного использования.
Обеспечить Займополучателю беспрепятственный доступ к Помещению в рабочее время (с до ) и в нерабочее (по согласованию/по ключам).
Не препятствовать законному пользованию Помещением Займополучателем.
Устранить скрытые недостатки Помещения, о которых знал, но не доложил Займополучателю до передачи.

Займополучатель имеет право:

Пользоваться Помещением по назначению, указанному в п. 1.1.
Производить косметический/текущий ремонт без согласия Займодателя, если он не меняет планировочное решение и несущие конструкции.
Установить в Помещении оборудование, необходимое для деятельности, при условии возможности его демонтажа без ущерба для Помещения (разделимые улучшения).

Займополучатель обязан:

Пользоваться Помещением исключительно по назначению (см. п. 1.1).
Беречь Помещение, содержать его в надлежащем санитарно-техническом состоянии.
Своевременно оплачивать расходы, возложенные на него п. 4 настоящего Договора.
Не передавать Помещение в субаренду, безвозмездное пользование третьим лицам, не закладывать его без письменного согласия Займодателя.
Не производить перепланировку, переустройство, капитальный ремонт без предварительного письменного согласия Займодателя и получения необходимых согласований в уполномоченных органах.
Соблюдать правила внутреннего распорядка здания, правила пожарной безопасности, санитарные нормы.
При окончании срока Договора вернуть Помещение Займодателю, подписав Акт приема-передачи (возврата).
Уведомить Займодателя о любых происшествиях (пожар, затопление, кража) в течение 24 часов по телефону * и письменно — в течение 3 рабочих дней.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Займополучатель несет полную материальную ответственность за порчу или гибель Помещения (в т.ч. инженерного оборудования, входящего в его состав), возникшую по его вине или вине привлеченных им лиц (сотрудников, посетителей, подрядчиков).

Займополучатель возмещает Займодателю реальный ущерб, причиненный Помещению, в течение 14 календарных дней со дня представления Займодателем расчета ущерба (акта осмотра, сметы на ремонт).

Помещение считается возвращенным в надлежащем состоянии, если оно соответствует описанию в Акте приема-передачи (Приложение № 1) с учетом естественного износа, возникшего за срок ссуды.

За невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств по оплате коммунальных услуг Займополучатель выплачивает Займодателю неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Займодатель не несет ответственности за убытки Займополучателя, связанные с приостановкой деятельности из-за аварийных работ в здании, действий третьих лиц, форс-мажора, если иное не предусмотрено законом.

СТРАХОВАНИЕ

Займодатель за свой счет страхует Помещение (конструктивные элементы) от рисков гибели/повреждения (пожар, стихийные бедствия) на сумму не менее страховой стоиности / рыночной стоимости.

Займополучатель за свой счет страхует свою имущественную ответственность перед третьими лицами и имущество, находящееся во владении Займополучателя внутри Помещения.

ПОРЯДОК ДОСРОЧНОГО РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон в любое время.

Займодатель имеет право расторгнуть Договор досрочно в судебном порядке (или внесудебном, если так оговорено), если Займополучатель:

Использует Помещение не по назначению (п. 1.1).
Систематически (более 2 раз за год) нарушает правила пользования, внутренний распорядок, правила ПБ.
Портит Помещение.
Имеет просроченную задолженность по коммунальным платежам более 30 календарных дней.
Передал Помещение третьим лицам без согласия.

Займополучатель имеет право расторгнуть Договор досрочно, уведомив Займодателя за 30 календарных дней письменно (по почте или лично под роспись).

В случае продажи Помещения Займодателем, права и обязанности по Договору переходят к новому собственнику (ст. 610 ГК РФ). Займодатель уведомляет Займополучателя о продаже за 30 дней.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

Все споры решаются путем переговоров. Претензионный порядок обязателен. Срок ответа на претензию — 10 рабочих дней.

При недостижении согласия спор передается в Арбитражный суд по месту нахождения Помещения / Займодателя (выбрать нужное).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящий Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

Дополнения и изменения в Договор возможны только в письменной форме, подписанной обеими Сторонами.

Уведомления Стороны направляют по адресам, указанным в преамбуле Договора. Уведомление считается полученным: при личной передаче — под роспись; при почтовой отправке — через 6 календарных дней после вручения на почте; по электронной почте — в день получения подтверждения о доставке.

Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре (так как срок составляет 1 год и более). Расходы по регистрации несет Займополучатель / Займодатель / поровну.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ЗАЙМОДАТЕЛЬ:	ЗАЙМОПОЛУЧАТЕЛЬ:
Наименование: * Юр. адрес: г. , ул. , д. , офис Фактический адрес: г. , ул. , д. *, офис ИНН/КПП: / ОГРН: р/с: банк: БИК: к/с: Директор: (действует на основании Устава / Доверенности № от «___» _________ 202_ г.) Тел.: E-mail:	Наименование: * Юр. адрес: г. , ул. , д. , офис Фактический адрес: г. , ул. , д. *, офис ИНН/КПП: / ОГРН: р/с: банк: БИК: к/с: Директор: (действует на основании Устава / Доверенности № от «___» _________ 202_ г.) Тел.: E-mail:
ПОДПИСЬ _____________ / * / М.П.	ПОДПИСЬ _____________ / * / М.П.

Обязательные приложения к договору

Договор без приложений не имеет полной юридической силы. Обязательный пакет:

Приложение № 1: Акт приема-передачи нежилого помещения. Подписывается в 2-х экземплярах при передаче ключей. Описывает состояние стен, полов, потолков, окон, дверей, инженерных сетей, приборов учета (показания счетчиков на момент передачи), наличия мебели/оборудования. Фотофиксация приветствуется.
Приложение № 2: План помещения (экспликация БТИ). Сверка площади и конфигурации с ЕГРН.
Приложение № 3: Выписка из ЕГРН на помещение (не старше 30 дней на момент подписания) — подтверждение права Займодателя.
Приложение № 4: Решение органа ЮЛ / Заявление ИП о заключении договора (если требуется Уставом/законом).
Приложение № 5: Доверенность на подписание (если подписывает не генеральный директор/собственник лично).
Приложение № 6: Согласие залогодержателя / ипотечному держателю (если помещение в залоге/ипотеке — ст. 35 ФЗ «Об ипотеке», ст. 610 ГК РФ).

Государственная регистрация: нюансы 2024 года

Если срок договора 1 год и более:

Подача документов через МФЦ или портал Госуслуг / Росреестр.
Госпошлина: 2 000 руб. для ЮЛ (в 2024 г.), для физлиц — 2 000 руб. (оплата за запись об обременении).
Срок регистрации: 7 рабочих дней (МФЦ) / 9 рабочих дней (прямо в Росреестр) / 3 рабочих дня (электронно).
Результат: Выписка из ЕГРН с записью об обременении (вид обременения: «Договор ссуды»).

Важно: Незарегистрированный долгосрочный договор считается несостоявшимся (ст. 164 ГК РФ), стороны возвращаются к исходному состоянию (недостаток не может быть исцелён регистрацией позднее).

Налоговые риски и бухгалтерия

Для Займодателя (Собственника):

НДС: Безвозмездное предоставление имущества в пользование НЕ является объектом обложения НДС (п. 2 ст. 146, п. 3 ст. 39 НК РФ), так как нет оплаты. Но: если Займополучатель оплачивает капитальный ремонт за счет Займодателя или производит работы, эквивалентные плате — налоговая может выдвинуть претензии (риск переквалификации в бартер/аренду).
Налог на имущество: Платит собственник (Займодатель). Кадастровая стоимость не снижается из-за ссуды.
Налог на прибыль: Расходы на содержание (капремонт, страховка, налог на имущество) уменьшают базу налога на прибыль. Доходов по договору нет.

Для Займополучателя:

НДС: Не удерживает/не исчисляет НДС с «воображаемой» аренды.
Налог на прибыль: Расходы на текущий ремонт, коммунальные услуги, страховку ответственности — учитываются в расходах на производство и реализацию (п. 1 ст. 264 НК РФ), если связаны с получением дохода.
Экономический выгоды (материальная выгода): Если налоговая сочтет, что Займополучатель получает выгоду (экономию на аренде), теоретически может возникнуть вопрос о доходе в виде материальной выгоды (ст. 250 НК РФ для физлиц, для ЮЛ, нет прямого механизма налогообложения «экономии», но возможны риски по ст. 54.1 НК РФ — необоснованная налоговая выгода). На практике для ЮЛ риски минимальны при наличии хозяйственного обоснования (договор поставки, агентство и т.д.).

Типичные ошибки и чек-лист перед подписанием

Ошибка	Последствие	Как избежать
Отсутствие Акта приема-передачи	Невозможно доказать состояние на момент передачи, списать ущерб на Займополучателя.	Обязательно составлять Акт с фото/видео, показаниями счетчиков.
Неуказано назначение помещения	Займополучатель может открыть шумное производство в офисе или склад в торговом зале.	Четко прописать: «Торговое помещение для розничной торговли товарами группы…»
Не распределены КУ и налоги	Споры, долги по ЖКХ, пени, отключение энергии.	Детальный п. 4 договора: кто, что, по каким реквизитам, по каким счетчикам платит.
Займополучатель делает капремонт без согласия	Потеря денег на ремонте, невозможность вернуть средства (ст. 697 ГК РФ).	Зафиксировать в доп. соглашении: «Стороны согласовали капремонт за счет Займополучателя с возмещением стоимости при возврате».
Игнорирование регистрации (срок > 1 года)	Договор несостоялся. Займодатель может выселить в любой момент. Займополучатель теряет защиту от нового собственника.	Подать на регистрацию в течение срока действия договора. В договоре прописать, кто платит пошлину и подает документы.
Помещение в ипотеке/залоге без согласия банка	Банк может потребовать расторжения договора, выселения.	Получить нотариальное согласие залогодержателя ДО подписания договора.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением — это гибкий инструмент для межкомпанийного взаимодействия, помощи стартапам, размещения филиалов или временного хранения. Однако «бесплатно» не означает «без обязательств».

Ключевые правила безопасности:

Всегда фиксируйте состояние помещения Актом с фото.
Четко разделяйте платежи за КУ, налоги и виды ремонта.
Обязательно регистрируйте договор в Росреестре, если срок ≥ 1 года.
Получайте согласие банка, если помещение в заложе;
Прописывайте механизм возврата (осмотр, акт, сроки устранения замечаний).

Используя приведенный выше образец типового договора как базу, вы сможете составить юридически грамотный документ, защищающий интересы обеих сторон и минимизирующий риски судебных споров. Перед подписанием рекомендуется проконсультироваться с юристом по недвижимости для учета специфики вашего объекта и отношений сторон.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Заключая договор, стороны несут ответственность за соответствие его условий действующему законодательству РФ и своим истинным намерениям.