Соглашение собственников о пользовании общим имуществом (ОИ) — это ключевой документ, регулирующий порядок использования, содержания и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). На актуальность грамотного составления данного документа только растет в связи с изменениями в жилищном законодательстве и судебной практикой.

Правовая основа и назначение документа

Основой для заключения соглашения служат:

• Статья 36 Жилищного кодекса РФ — определяет состав общего имущества и права собственников.
• Статья 44 Жилищного кодекса РФ — устанавливает порядок принятия решений собственниками (Общее собрание).
• Постановление Правительства РФ № 491 — правила пользования общим имуществом.
• ГК РФ (ст. 247, 252) — общие нормы о долевой собственности.

Назначение соглашения:

1. Фиксация границ и видов общего имущества, передаваемого в пользование.
2. Определение порядка расчета платы за пользование (если оно платное).
3. Распределение ответственности за сохранность и содержание ОИ.
4. Юридическое оформление отношений между ТСЖ/ЖСК/УК и третьими лицами (арендаторами) или между собственниками.

Виды соглашений

На практике выделяют три основных типа документов:

Внутреннее соглашение (между собственниками)

Заключается без привлечения третьих лиц. Например, определение порядка парковки во дворе, установка шлагбаумов, озеленение территории, размещение контейнеров для мусора. Не требует государственной регистрации, но обязательно для всех собственников, если принято на Общем собрании (протокол собрания).

Соглашение о передаче в пользование третьим лицам (Аренда/Безвозмездное пользование)

Самый частый случай: сдача в аренду нежилых помещений (подвалов, чердаков, помещений на первом этаже), размещение рекламы на фасадах, установка торговых павильонов, автомойок, базовых станций связи.

Важно: Доходы от такого использования направляются на содержание и ремонт общего имущества (п. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Соглашение о межевание/выделение части ОИ в натуре

Сложный юридический процесс, требующий кадастровых работ и регистрации в Росреестре. Применяется редко (например, прикрепление пристроек к квартирам на первом этаже).

Обязательная структура соглашения (Образец 2026)

Ниже приведена рекомендуемая структура документа. Все персональные данные, адреса конкретных объектов, номера телефонов и ИНН в примерах замаскированы символами .

Шапка документа

СОГЛАШЕНИЕ
о порядке пользования общим имуществом многоквартирного дома
г. , улица , дом 

Дата составления: «___» _____________ 2026 г.
Место составления: г. *

Преамбула (Стороны)

Если соглашение от имени всех собственников (через уполномоченное лицо/председателя ТСЖ):

Общество собственников жилья «» (ТСЖ «»), именуемое в дальнейшем «Сторона 1»,
в лице Председателя * * , действующего на основании Устава,
с одной стороны,

И
Индивидуальный предприниматель  * * (ИП ), ИНН , ОГРНИП , именуемый в дальнейшем «Сторона 2» (Арендатор),
с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

Предмет соглашения (П. 1)

Сторона 1 предоставляет Стороне 2 право платного (безвозмездного) пользования частью общего имущества МКД, расположенного по адресу: г. , ул. , д. , кадастровый номер: :::* (далее — Объект).

Описание Объекта:
 • Вид ОИ: Нежилое помещение (подвал/чердак/техническое помещение/участок придомовой территории).
 • Площадь: , кв.м.
 • Назначение: Размещение торгового оборудования / установка базовой станции / организация парковки / иное.
 • Границы: Согласно Плану-схеме (Приложение № 1) и Акту приема-передачи (Приложение № 2).

Срок действия (П. 2)

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания и действует до «___» _____________ 20 г.
Срок может быть продлен по взаимному согласию Сторон путем подписания Дополнительного соглашения не позднее чем за 30 календарных дней до истечения срока.

Плата за пользование и порядок расчетов (П. 3) — Критически важный раздел

Плата за пользование Объектом устанавливается в размере *   ( ) рублей в месяц с НДС / без НДС (в зависимости от статуса Стороны 1).
Оплата производится ежемесячно не позднее * числа месяца, следующего за отчетным, путем безналичного перечисления на расчетный счет Стороны 1:
 Бенефициар: ТСЖ «*»
 ИНН/КПП:  / *
 р/с: 
 к/с: 
 БИК: *
 Банк: ПАО «» г. *

Индексация платы: Ежегодно, с 1 января, на уровень инфляции / на % / по согласованию Сторон.
Пени за просрочку: % от суммы долга за каждый день просрочки, но не более % от суммы долга.

Права и обязанности Сторон (П. 4-5)

Обязанности Стороны 1 (Собственники/ТСЖ):

• Обеспечить доступ к Объекту.
• Не препятствовать законному пользованию.
• Своевременно информировать об плановых работах на ОИ.
• Направлять доходы на цели, определенные ст. 158 ЖК РФ (содержание, капремонт).

Обязанности Стороны 2 (Пользователя/Арендатора):

• Использовать Объект строго по назначению.
• Соблюдать санитарные, пожарные, экологические нормы.
• Не нарушать права и законные интересы жильцов (шум, вибрация, доступ к пожарным выходам).
• Своевременно оплачивать аренду и коммунальные услуги (по счетчикам).
• Произвести капремонт/текущий ремонт за свой счет (если предусмотрено).
• Страховать Объект и ответственность перед третьими лицами.

Ответственность и разрешение споров (П. 6-7)

За нарушение условий Соглашения Стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ и ЖК РФ.
Споры разрешаются в досудебном порядке (претензионный порядок — обязателен) в течение 30 дней.
В случае нерешения — в Арбитражный суд по месту нахождения Объекта (г. *).

Заключительные положения (П.

• Соглашение в экземплярах (по одному для каждой Стороны, один, в архив ТСЖ/УК).
• Приложения являются неотъемлемой частью.
• Адреса и реквизиты для уведомлений (замаскированы): г. , ул. , д. , кв./оф. .

Подписи

СТОРОНА 1: СТОРОНА 2:
ТСЖ «» ИП  * *
Председатель ______________ /* * /
______________ / * */ М.П. (при наличии)
М.П. Дата: «___» _____________ 2026 г.

Обязательные приложения (Чек-лист)

Без приложений соглашение считается незавершенным и несет риски для сторон.

Ключевые риски и ошибки при составлении (Актуально на 2026 год)

Особенности электронного документооборота (ЭДО) в 2026 году

С 2024 года активно внедряется обязательное ЭДО для взаимодействия ТСЖ/УК с госорганами и крупными арендаторами.

• Соглашение и Дополнительные соглашения рекомендуется подписывать усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) через операторов ЭДО (СБИС, Диадок, Контур, 1С-ЭДО).
• Это исключает споры о подлинности подписей * * * и датах подписания.
• Для регистрации в Росреестре пакет документов подается в электронном виде (XML-пакет) с УКЭП представителя ТСЖ и арендатора.

Пример расчета минимальной арендной платы (для обоснования на ОСС)

Формула, рекомендуемая Минстроем и ФАС:

Арендная плата в месяц = (Кадастровая стоимость Объекта × Ставка налога на имущество (макс. 2%)) / 12 мес. + Инфляционная надбавка + Расходы на страхование/счетчики

Пример (условные цифры):

• Кадастровая стоимость помещения-подвала (кад. номер ::*:): * руб.
• Ставка налога (МКД, нежилое): 2%.
• Годовая база: * * × 2% = * * руб.
• Месяц: * * / 12 = * руб.
• + НДС (20%, если ТСЖ на ОСНО): * руб.

Примечание: Рыночная ставка (по отчету оценочника) почти всегда выше. На ОСС нужно ставить на голосование именно рыночную ставку для максимизации доходов дома.

Алгоритм действий: От идеи к подписанию (Пошагово)

1. Инициатива: Собственник / ТСЖ / УК / Потенциальный арендатор.
2. Инвентаризация: Проверка, относится ли объект к ОИ (выписка ЕГРН на дом).
3. Оценка: Заказ отчета о рыночной арендной ставке у оценочника (СРО).
4. Подготовка ОСС: Повестка: «О предоставлении в аренду части ОИ…». Проект соглашения, план-схема, отчет оценочника — в материалах к собранию.
5. Проведение ОСС: Заочно/смешанно (Госуслуги «Дом.Чат», сайт ТСЖ, почта). Кворум 50%+.
6. Подписание соглашения: Председателем ТСЖ (на основании протокола) и Арендатором. 3 экз.
7. Акт приема-передачи: Подписание в день передачи ключей/территории.
8. Регистрация (если срок ≥ 1 г.): Подача в Росреестр через МФЦ/ЭДО в течение 7 дней.
9. Учет доходов: Отдельный счет/субконто в бухучете ТСЖ. Отчетность перед ОСС ежегодно.

Типовые вопросы-ответы (FAQ)

Грамотно составленное Соглашение собственников о пользовании общим имуществом, это не просто формальность, а финансовый и правовой щит для дома. На рекомендуется:

• Использовать актуальные формы протоколов ОСС (утв. Приказом Минстроя РФ от № 508/пр с изм.).
• Обязательно заказывать отчет оценочника для обоснования ставки аренды перед ОСС.
• Включать в договор жесткие штрафные санкции и условие о расторжении за долги.
• Проводить регистрацию в Росреестре строго в срок (7 дней).
• Вести прозрачный учет доходов и расходов по ОИ с отчетностью перед собственниками.

Для подготовки индивидуального проекта соглашения с учетом специфики вашего дома (адрес: г. , ул. , д. ) и типа используемого ОИ, настоятельно рекомендуется обратиться к юристу по жилищному праву или в профильную правовую компанию (контакты: тел. —, email: @*.ru). Типовые образцы из интернета (в т.ч. с сайтов-бланков) часто не учитывают локальные особенности и последние изменения судебной практики.

Статья подготовлена в информационных целях. Не является правовой консультацией. Данные актуальны на . Персональные данные сторон замаскированы в соответствии с политикой конфиденциальности (152-ФЗ).