Прекращение договора долевого участия в строительстве (ДДУ) — это сложная юридическая процедура, регулируемая Федеральным законом № 214-ФЗ. Наиболее безопасным и быстрым способом расторжения договора по соглашению сторон является оформление Соглашения о прекращении ДДУ. В данной статье мы подробно разберем структуру документа, обязательные условия, порядок расчетов и предоставим рекомендации по заполнению.

Правовые основания прекращения ДДУ

Согласно ст. 450 ГК РФ и ст. 10 Закона № 214-ФЗ, договор может быть прекращен по соглашению сторон. Это означает, что и долеучастник, и застройщик должны прийти к консенсусу о всех условиях выхода из обязательств.

• Основание: Соглашение сторон (двусторонняя сделка).
• Форма: Письменная (ст. 10 Закона № 214-ФЗ ссылается на форму договора, установленную законом, поэтому соглашение также требует письменной формы).
• Нотариальное заверение: Не требуется законом для самого соглашения о прекращении, однако часто стороны идут на это добровольно для большей гарантии (особенно если ипотека или маткапитал).
• Госрегистрация: Соглашение о прекращении ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 10 Закона № 214-ФЗ). До момента регистрации права и обязанности сторон не считаются прекращенными.

Структура и обязательные реквизиты соглашения

Грамотно составленный документ должен содержать следующие блоки:

Шапка документа

• Наименование: «Соглашение о прекращении договора долевого участия в строительстве № [Номер] от [Дата] г. [Город]».
• Данные сторон:
  • Застройщик: Полное наименование (ООО/АО/ПАО), ИНН, ОГРН, адрес: г. , ул. , д. , офис , действующий на основании Устава / Доверенности № * от * г., представляемый Генеральным директором / Уполномоченным лицом ФИО .
  • Долеучастник(и): ФИО полностью , паспорт серия * № , выдан * г., код подразделения *, адрес регистрации: г. , ул. , д. , кв. , телефон: +7 () —.

Преамбула (Ссылка на основной договор)

Обязательно указываются реквизиты прекращаемого ДДУ:

1. Номер договора ДДУ.
2. Дата заключения договора ДДУ.
3. Номер госрегистрации договора ДДУ (если он был зарегистрирован в Росреестре).
4. Объект долевого строительства: г. , ул. , д. * (ЖК «»), корпус , этаж , помещение № (квартира/нежилое помещение), площадь * кв.м.
5. Цена договора (стоимость доли): (сумма прописью и цифрами) руб.

Субъект соглашения (Суть воли сторон)

Пример формулировки:

«Стороны настоящим соглашением договорились о прекращении Договора долевого участия № от * г. (далее — Договор) в связи с [указать причину: изменением обстоятельств / по желанию долеучастника / невозможностью исполнения застройщиком обязательств и т.д.] по следующим условиям…»

Порядок и сроки расчетов (Ключевой раздел)

Здесь фиксируется, какую сумму и когда вернет застройщик. Важно учитывать:

• Полная сумма внесенных платежей (основной взнос + доп. соглашения / доп. работы);
• Проценты за пользование чужими средствами (если предусмотрено законом или договором, обычно по ключевой ставке ЦБ РФ на сумму долга за каждый день просрочки возврата).
• Штрафы/пени (если стороны договорились о их выплате застройщиком).
• Удержания (застройщик может попытаться удержать расходы на регистрацию, банковские комиссии, но судебная практика часто стоит на стороне долеучастников в вопросе возврата полной суммы без удержаний, если вина застройщика не доказана, но по соглашению стороны могут пойти на компромисс).

Пример расчетной таблицы (приложение к соглашению):

Способ и срок возврата средств

• Способ: Безналичный расчет на банковский счет долеучастника (реквизиты счета указываются в приложении или в тексте: БИК , КС , Р/С , Получатель: , Банк: ).
• Срок: Конкретная дата (например, «не позднее 10 (десяти) рабочих дней со дня государственной регистрации настоящего Соглашения в ЕГРН» или «не позднее ..202 г.»).

Снятие обременения (если была ипотека)

Если по ДДУ была выдана ипотека, в соглашении ОБЯЗАТЕЛЬНО должно быть условие о том, что застройщик возвращает деньги на счет банка-кредитора для погашения задолженности долеучастника, либо долеучастник предоставляет справку из банка об отсутствии задолженности/согласии банка на прекращение ДДУ без погашения (редкий случай).

Отказ от претензий

Стандартная формулировка: «Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего Соглашения у них нет взаимных претензий и требований по Договору, за исключением обязательств, указанных в настоящем Соглашении».

Порядок передачи документов для регистрации

• Кто подает документы в Росреестр (обычно застройщик или совместно).
• Кто платит госпошлину за регистрацию прекращения (обычно застройщик или поровну).
• Обязательство застройщика передать долеучастнику исходный ДДУ (или его копию с отметкой Росреестра) после регистрации прекращения.

Ответственность сторон

Штрафные санкции за нарушение сроков возврата денег или подачи документов на регистрацию. Рекомендуется установить неустойку (например, 0.1% от суммы долга за каждый день просрочки).

Заключительные положения

• Соглашение вступает в силу с момента госрегистрации.
• Количество экземпляров (минимум 3: застройщик, долеучастник, Росреестр; + банк, если ипотека).
• Адреса и реквизиты для отправки уведомлений.
• Подписи сторон с расшифровкой и печатями (у застройщика).

Особенности в зависимости от ситуации

Прекращение по инициативе долеучастника (застройщик согласен)

Чаще всего застройщик соглашается вернуть деньги без суда, чтобы избежать штрафов (п. 5 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, штраф 0.5% от цены договора за каждый день просрочки возврата после вступления решения суда в силу). В соглашении важно зафиксировать реалистичный срок возврата (обычно 10–30 дней после регистрации).

Прекращение по инициативе застройщика

Застройщик может инициировать прекращение, если не может сдать дом в срок (ст. 10 Закона № 214-ФЗ). Долеучастник имеет право требовать возврата всей суммы с процентами (ключевая ставка ЦБ) и компенсации убытков. Соглашение в этом случае выгодно застройщику, чтобы избежать неустойки 1/150 ключевой ставки за каждый день просрочки сдачи дома.

Участие банка (Ипотека / Маткапитал)

• Ипотека: Банк должен дать письменное согласие на прекращение ДДУ. Деньги возвращаются на счет банка для погашения кредита. Остаток (если есть) — долеучастнику. В соглашении должна быть колонка «Назначение платежа: Погашение кредита по дог. № *».
• Материнский капитал: Требуется согласие Охраны прав потребителей / Пенсионного фонда (СФР) на возвращение средств застройщику (если доля детей не выделена) или на перераспределение долей. Процедура сложнее, часто требует участия прокурора/опеки.

Пошаговая процедура оформления

1. Переговоры: Устное согласование суммы и сроков возврата.
2. Подготовка проекта: Юрист застройщика или долеучастника готовит проект соглашения (3-4 экземпляра).
3. Согласование с банком (при ипотеке): Получение официального письма-согласия банка.
4. Подписание: Личная встреча или почтовый обмен (ценным письмом с описью вложения). Важно: Подписывать лучше в присутствии свидетелей или на видео.
5. Подача в Росреестр: Через МФЦ или электронно (Госуслуги/Реестр.Ру). Пакет документов:
   • Заявление (формами Росреестра).
   • Соглашение (оригинал + копия).
   • ДДУ (оригинал с отметкой о регистрации, если был зарегистрирован).
   • Квитанция об оплате госпошлины (350 руб. для физлиц на 2024-2026 гг. — уточняйте актуальную сумму).
   • Согласие банка (при ипотеке).
   • Паспорта сторон (копии).
6. Получение результата: Выписка из ЕГРН о прекращении права долевого участия / обременения.
7. Финальные расчеты: Застройщик переводит деньги в установленный соглашением срок после получения выписки.

Типовые ошибки и риски

• Отсутствие даты возврата денег: Фраза «в разумный срок» неработоспособна. Нужен конкретный календарный срок или привязка к регистрации.
• Удержание «административных расходов»: Застройщики часто вписывают удержание 10-50 тыс. руб; на «оформление». Суды часто взыскивают это обратно. Лучше прописать: «Возврат производиться в полном объеме без удержаний».
• Игнорирование ипотеки: Подписание соглашения без банка делает его оспоримым банком позже. Банк может потребовать продолжение исполнения ДДУ.
• Несдача оригинала ДДУ в Росреестр: Если ДДУ был зарегистрирован, без сдачи оригинала (или нотариальной копии при утере) регистрация прекращения невозможна.
• Подписание доверенным лицом без проверки полномочий: Проверьте доверенность застройщика (срок, права на подписание соглашений о прекращении, нотариальное заверение).

Судебная практика и актуальные тенденции (на 2026 год)

Ссылка на информацию от о рассмотрении Четвертым кассационным судом жалобы застройщика «Альбатрос» (данные застройщика: *) указывает на то, что суды все строже контролируют соблюдение застройщиками сроков возврата средств при расторжении.

Ключевые тренды:

• Проценты за пользование средствами: Суды взыскивают их по ключевой ставке ЦБ РФ на весь период удержания денег застройщиком (с момента получения до момента фактического возврата), даже если в соглашении об этом не написано (ст. 395 ГК РФ).
• Штраф за неисполнение решения о возврате: Если застройщик не вернул деньги в срок, установленный соглашением/решением суда, взыскивается штраф 50% от неуплаченной суммы (п. 6 ст. 10 Закона № 214-ФЗ).
• Электронная регистрация: Переход на полную электронную подачу документов ускоряет процесс до 3-5 рабочих дней.

Образец структуры документа (Шаблон для заполнения)

СОГЛАШЕНИЕ О ПРЕКРАЩЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ № ___

г.  «___» __________ 202_ г.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «» (ИНН , ОГРН ),
адрес: г. , ул. , д. , пом. ,
действующее на основании Устава, в лице Генерального директора ,
именуемое в дальнейшем «ЗАСТРОЙЩИК», с одной стороны,

и

ГРАЖДАНИН(КА) РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ _________________________________________ ,
паспорт серия  № , выдан  «___» ________ 20__ г.,
код подразделения ,
проживающий(ая) по адресу: г. , ул. , д. , кв. ,
именуемый(ая) в дальнейшем «ДОЛЕУЧАСТНИК», с другой стороны,
вместе именуемые «СТОРОНЫ», а по отдельности «СТОРОНА»,

на основании ст. 450 ГК РФ, ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ, руководствуясь принципом свободы договора,
ДОГОВОРИЛИСЬ О НИЖЕСЛЕДУЮЩЕМ:
ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
Стороны договорились о прекращении Договора долевого участия в строительстве №  от «___» ________ 20__ г. (далее — Договор), зарегистрированного в ЕГРН ___ (номер записи/выписки), в отношении объекта долевого строительства: квартира №  (помещение № ), площадь  кв.м., расположенная по адресу: г. , ул. , д. * (ЖК «»), корпус , этаж .
Цена Договора составила  (_________________________________________) рублей 00 копеек.

ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ И ВОЗВРАТА СРЕДСТВ

ЗАСТРОЙЩИК признает задолженность перед ДОЛЕУЧАСТНИКОМ по возврату полученных средств в размере * (_________________________________________) рублей 00 копеек (далее, Сумма возврата).
 Расчет Суммы возврата приведен в Приложении № 1 (неотъемлемая часть настоящего Соглашения).
ЗАСТРОЙЩИК обязуется вернуть Сумму возврата путем безналичного перечисления на банковский счет ДОЛЕУЧАСТНИКА (Банк-получатель: , БИК , К/с , Р/с , Получатель: *) не позднее ___ (__) рабочих дней со дня государственной регистрации прекращения Договора в ЕГРН.
В случае просрочки возврата Суммы возврата, ЗАСТРОЙЩИК выплачивает ДОЛЕУЧАСТНИКУ проценты за пользование чужими средствами в размере ключевой ставки Банка России, действующей на день выплаты, за каждый день просрочки (ст. 395 ГК РФ).

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИПОТЕКИ (ЗАПОЛНЯЕТСЯ ПРИ НАЛИЧИИ)
Стороны подтверждают, что по Договору не было / была выдана ипотечная ссуда.
(При наличии ипотеки) ДОЛЕУЧАСТНИК предоставляет письменное согласие Кредитора (Банка , лиц. счет кредита ) на прекращение Договора и возврат средств на счет Кредитора для погашения задолженности. Реквизиты для перевода: Банк , БИК , К/с , Р/с , Получатель: *.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
Документы для государственной регистрации прекращения Договора в ЕГРН подает ЗАСТРОЙЩИК / СТОРОНЫ совместно в течение ___ (__) рабочих дней со дня подписания настоящего Соглашения.
Госпошлину за государственную регистрацию оплачивает ЗАСТРОЙЩИК / СТОРОНЫ поровну.
ЗАСТРОЙЩИК обязуеться передать ДОЛЕУЧАСТНИКУ оригинал Договора (или нотариально заверенную копию) с отметкой Росреестра о прекращении права в течение 3 (трех) рабочих дней после получения выписки из ЕГРН.

ОТКАЗ ОТ ПРЕТЕНЗИЙ
Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего Соглашения у них нет взаимных претензий и требований по Договору, за исключением обязательств, прямо указанных в настоящем Соглашении.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За нарушение сроков подачи документов на регистрацию, неустойка ___ руб. за каждый день просрочки в пользу другой Стороны.
За нарушение сроков возврата денежных средств — неустойка ___ % от Суммы возврата за каждый день просрочки (дополнительно к п. 2.3).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в ЕГРН.
Настоящее Соглашение составлено в 4 (четырех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному для каждой из Сторон, один — для Росреестра, один — для Банка-кредитора (при наличии).
Все споры разрешаются в судебном порядке по месту нахождения объекта долевого строительства.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ЗАСТРОЙЩИК:
ООО «»
ИНН  / КПП  / ОГРН 
Юр. адрес: г. , ул. , д. , пом. 
Р/с  в  (БИК , К/с )
Тел.: +7 () --
E-mail: @.ru

ДОЛЕУЧАСТНИК:
*
Паспорт:  № 
Адрес: г. , ул. , д. , кв. 
Тел.: +7 () --
E-mail: @.ru

ПОДПИСИ СТОРОН

ЗАСТРОЙЩИК: _______________ / * / М.П.
(подпись) (расшифровка) (печать)

ДОЛЕУЧАСТНИК: _______________ / * /
(подпись) (расшифровка)

Соглашение о прекращении ДДУ — это единственный способ законно и относительно быстро выйти из долевого строительства без длительных судебных разбирательств. Ключ к успеху — детализация финансовых условий (точная сумма, конкретная дата, реквизиты счета) и своевременная госрегистрация. Не пренебрегайте консультацией с профильным юристом по долевому строительству перед подписанием, особенно если задействованы ипотека или маткапитал. Любая неточность в тексте может затянуть возврат денег на месяцы.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Указанные в образце данные (ФИО, адреса, телефоны, реквизиты организаций, номера договоров) скрыты маской * в целях безопасности. Для подготовки реального документа используйте актуальные данные сторон и актуальные нормативные акты на момент составления.