Сдача в аренду недвижимости‚ приобретенной в браке‚, сделка‚ требующая соблюдения строгих формальностей. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ и статье 256 Гражданского кодекса РФ‚ имущество‚ приобретенное супругами в период брака‚ является их общей долевой собственностью (если иное не предусмотрено брачным договором). Распоряжение такой недвижимостью (в т.ч. сдача в аренду) возможно только с нотариально заверенного письменного согласия второго супруга.

В данной статье мы подробно разберем структуру документа‚ требования к его оформлению‚ нюансы нотариального заверения и предоставим типовой образец согласия.

Законодательная база и правовые основания

Необходимость получения согласия закреплена в следующих нормативных актах:

• Ст. 35 СК РФ, распоряжение общей совместной собственностью супругов осуществляется по их взаимному согласию. Согласие другого супруга на сделку‚ подлежащую нотариальному заверению (аренда на срок 1 год и более)‚ должна быть нотариально заверена.
• Ст. 609 ГК РФ — договор аренды недвижимого имущества на срок год и более подлежит государственной регистрации. Следовательно‚ согласие супруга на такую сделку обязательно должно быть нотариально заверено.
• Ст. 165 ГК РФ — сделка‚ совершенная без необходимого согласия‚ может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица (второго супруга) в течение года.
• Основания законодательства о нотариате (ФЗ «О нотариате») — регламентируют порядок заверения согласия‚ проверку дееспособности и воли лица.

Когда согласие супруга НЕ требуется

Существует исключения‚ когда нотариальное согласие не нужно:

1. Брачный договор: Если в нем прописан режим раздельной собственности или прямо указано‚ что каждый супруг имеет право самостоятельно распоряжаться определенным имуществом.
2. Раздельный режим собственности: Установленный судом (ст. 39 СК РФ) или по соглашению о разделе доли (ст. 38 СК РФ). Если помещение перешло в личную собственность сдающего в аренду.
3. Имущество‚ полученное в дар/по наследству/приватизировано одним супругом: Оно является личной собственностью (ст. 256 ГК РФ)‚ если не вложены общие средства в капитальный ремонт/перестройку‚ существенно увеличившие стоимость.
4. Краткосрочная аренда (до 11 месяцев включительно): Договор не подлежит госрегистрации‚ поэтому закон не требует нотариальной формы согласия (достаточно простой письменной формы‚ но нотариальная форма все равно рекомендуется для безопасности).

Структура и обязательные реквизиты согласия

Документ не имеет строго утвержденной государством формы‚ но нотариальная практика выработала единый стандарт. Отсутствие любого реквизита может стать основанием для отказа в регистрации договора аренды в Росреестре.

Обязательные элементы:

• «Согласие супруга(и) на сдачу в аренду недвижимого имущества» или «Нотариальное согласие…».
• Место и дата составления: Город/населенный пункт‚ дата (прописью и цифрами).
• Данные нотариуса: ФИО нотариуса‚ название нотариальной конторы/учреждения‚ номер свидетельства нотариуса‚ адрес конторы (частично скрыт: г. ‚ ул. ‚ д. ).
• Данные дающего согласие (соглашающегося супруга):
  • ФИО полностью (Фамилия * И. О.).
  • Дата и место рождения.
  • Паспортные данные: серия‚ номер‚ кем выдан‚ когда выдан‚ код подразделения (серия/номер маскируются: * № *).
  • Место жительства/пребывания (адрес маскируется: г. ‚ ул. ‚ д. ‚ кв. ).
  • СНИЛС (маскируется: *— ).
• Данные супруга-сдающего в аренду (арендодателя): ФИО (Фамилия * И. О.)‚ паспортные данные (маскированы)‚ место жительства.
• Сведения о браке: Номер свидетельства о заключении брака‚ дата выдачи‚ название ЗАГСа (номер маскируется: № *).
• Описание объекта недвижимости (помещения):
  • Вид объекта (нежилое/жилое помещение‚ квартира‚ офис‚ склад).
  • Адрес: г. ‚ ул. ‚ д. ‚ пом. / кв. (кадастровый номер: *:::).
  • Площадь (кв. м).
  • Кадастровый номер (частично маскируется).
  • Справочник: Номер свидетельства о праве (ЕГРН) или номер регистрации права (маскируется: -*/-*).
• Суть воли (диспозитивная часть): Четкое заявление: «Даю согласие супругу/супруге [ФИО сдающего] на сдачу в аренду принадлежащего нам на праве общей совместной собственности помещения [описание] на условиях‚ определяемых договором аренды».
• Основные условия аренды (рекомендуется указывать для конкретизации воли):
  • Срок аренды (например: «на срок 3 (три) года» или «на срок до *..20 г.»).
  • Арендная плата (например: «в размере не менее руб. в месяц» или «на условиях‚ согласованных с арендодателем»).
  • Назначение использования помещения.
• Срок действия согласия: Обычно указывается: «Действует до момента государственной регистрации договора аренды в ЕГРН» или конкретная дата.
• Отсутствие обжалования/споров: Фраза: «Не нахожусь в браке с иным лицом‚ споров по разделу имущества нет‚ согласие даю добровольно‚ под свободной волей».
• Подпись соглашающегося супруга: Расшифровка подписи.
• Нотариальная надпись (заверение): Текст заверения подписи‚ печать нотариуса‚ подпись нотариуса‚ номер реестровой записи в нотариальном реестре.

Типовой образец документа (Шаблон)

Порядок получения согласия у нотариуса

Шаг 1: Подготовка документов

Соглашающийся супруг должен явиться к нотариусу лично с пакетом документов:

• Паспорт РФ (оригинал).
• Свидетельство о заключении браке (оригинал).
• Документы на недвижимость (выписка из ЕГРН — свежая‚ не старше 30 дней‚ или свидетельство о праве).
• Паспортные данные супруга-сдающего (ксерокся главных страниц паспорта достаточно для нотариуса‚ но лучше оригинал).
• СНИЛС (оригинал или уведомление).

Шаг 2: Обращение к нотариусу

Можно обратиться к любому нотариусу по месту нахождения недвижимости или по месту жительства супругов (территориальность для заверения согласий не жестко регламентирована‚ в отличие от действий с наследством). Рекомендуется записаться на консуляцию заранее (телефон нотариальной конторы: +7 () —).

Шаг 3: Процедура заверения

1. Нотариус проверяет личность‚ дееспособность и волю лица.
2. Проверяет документы на недвижимость (наличие обременений‚ арестов‚ долей третьих лиц).
3. Составляет текст согласия (или проверяет принесенный заранее проект).
4. Соглашающийся супруг подписывает документ в присутствии нотариуса.
5. Нотариус ставит печать‚ подпись‚ присваивает реестровый номер‚ вносит запись в Единый информационный систему нотариата (ЕИСН).

Шаг 4: Получение документа

Готовое нотариальное согласие выдается на руки сразу после заверения. Оно состоит из 1-2 листов‚ сшитых нитью‚ с печатью «Копия верна» (если выдается копия) или оригиналом для представления в Росреестр/МФЦ.

Стоимость и сроки (актуально на 2026 год)

Типичные ошибки и риски

• Устаревшая выписка из ЕГРН: Нотариус имеет право отказать‚ если выписка старше 30 дней (требуется актуальная информация об обременениях).
• Неточное описание объекта: Несоответствие адреса или кадастрового номера данным ЕГРН приведет к отказу в регистрации договора аренды Росреестром.
• Отсутствие срока аренды в согласии: Если в согласии не указан срок‚ а договор аренды заключается на 5 лет‚ Росреестр может посчитать волю неконкретизированной. Лучше писать: «на срок до 5 лет» или «на условиях Договора аренды».
• Сдача в аренду доли‚ а не всего помещения: Если сдается в аренду только доля (например‚ 1/2)‚ согласие второго сопруога все равно нужно‚ но формулировка меняется: «на сдачу в аренду своей доли в праве общей собственности…».
• Игнорирование брачного договора: Если брачный договор меняет режим собственности‚ нотариус обязан его запросить и изучить.

Электронная регистрация и нотариальное согласие

С 2026 года подача документов на регистрацию договора аренды через ЕПГУ/Госуслуги или в МФЦ в электронном виде стала стандартом. Нотариальное согласие предоставляется в виде:

• Бумажного оригинала (сканируется сотрудником МФЦ/Росреестра).
• Электронного нотариального документа (если нотариус оформил согласие в электронном виде с ЭЦП нотариуса и отправил в ЕИСН). В этом случае бумажный оригинал может не потребоваться — достаточно уведомить регистратора о номере реестровой записи в ЕИСН.

Важно: Уточните у своего нотариуса‚ оформляет ли он электронные нотариальные документы. Это ускоряет регистрацию до 1-3 рабочих дней.

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Можно ли дать согласие через доверенность?

Нет. Согласно позиции Конституционного Суда РФ и разъяснениям ФНП‚ согласие супруга на распоряжение общей недвижимостью, это личное неделимое право. Оно не может быть передано по доверенности. Супруг должен явиться к нотариусу лично.

Что делать‚ если супруг отказывает в согласии?

Можно обратиться в суд с иском о замене согласия (ст. 253 ГК РФ‚ ст. 35 СК РФ). Суд удовлетворит иск‚ если сдача в аренду соответствует интересам семьи (например‚ получение дохода на содержание семьи) и не ущемляет права отказавшего супруга. Но это долгий процесс (месяцы).

Нужно ли согласие‚ если квартира в ипотеке?

Да‚ и двойное: 1) Нотариальное согласие второго супруга. 2) Письменное согласие банка-займодателя (ипотечного держателя)‚ так как имущество в заложе. Без согласия банка сделка также может быть признана недействительной.

Можно ли указать в согласии: «На любых условиях»?

Нотариусы не рекомендуют такую формулировку как слишком расплывчатую. Лучше указать минимальные границы: «Срок аренды до 5 лет»‚ «Арендная плата не ниже рыночной/кадастровой стоимости»‚ «Без права субаренды без моего доп. согласия». Это защищает от сдачи «за полцены» знакомым.

Действует ли согласие бессрочно?

Нет. Согласие действует до совершения конкретной сделки (регистрации договора аренды). Если договор не зарегистрировали в указанный срок — согласие теряет силу‚ нужно оформлять новое.

Чек-лист перед визитом к нотариусу

1. [ ] Паспорт соглашающегося супруга (оригинал).
2. [ ] Свидетельство о браке (оригинал).
3. [ ] Свежая выписка из ЕГРН на помещение (не старше 30 дней).
4. [ ] Ксерокс паспорта супруга-сдающего (или оригинал).
5. [ ] СНИЛС соглашающегося супруга.
6. [ ] Данные будущего арендатора (ФИО/Название ООО‚ ИНН/паспорт) — для указания в согласии (по желанию‚ но желательно).
7. [ ] Примерные условия: срок‚ ставка аренды‚ назначение.
8. [ ] Деньги на оплату нотариальных услуг (наличные/карта).
9. [ ] Запись на прием (по телефону +7 () — или через сайт ФНП/региональной нотариальной палаты).

Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — это не просто формальность‚ а обязательное условие законности сделки при аренде на год и более. Небрежное отношение к оформлению (ошибки в адресе‚ отсутствие срока‚ просроченная выписка ЕГРН) ведет к отказу в регистрации в Росреестре‚ потере времени и денег.

Рекомендация: Перед визитом к нотариусу подготовьте проект текста (как в образце выше) и согласуйте его с нотариусом по телефону или на консультации. Это сэкономит время на приеме и минимизирует риск ошибок. Помните‚ что нотариус проверяет законность и волю‚ но не отвечает за коммерческую выгоду условий аренды — за это отвечаете вы сами.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нотариальное законодательство и судебная практика могут меняться. Для решения конкретного вопроса обратитесь к нотариусу или юристу по недвижимости. Актуальность информации на .