Уступка прав требования (цессия) по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счета, распространенная сделка на рынке новостроек. Ниже рассмотрим структуру такого договора, его существенные условия и особенности расчетов через эскроу.
Правовая основа сделки
Договор уступки прав требования регулируется статьями 382–390 ГК РФ, а расчеты через эскроу-счет — статьей 860.7 ГК РФ. С 2019 года расчеты по ДДУ осуществляются исключительно через эскроу-счета в уполномоченных банках (ФЗ-214), поэтому при переуступке квартиры механизм эскроу сохраняется.
Участники сделки
- Цедент — первоначальный дольщик, уступающий право требования (например, Иванов И. И., паспорт 45* № 456);
- Цессионарий — новый приобретатель права требования (например, Петрова А. С., паспорт 45 № 789);
- Застройщик, ООО «СтройИнвест», ОГРН 1157746;
- Эскроу-агент — уполномоченный банк (например, ПАО Сбербанк, отделение № /0123).
Структура договора (примерная форма)
ДОГОВОР уступки прав требования № ___
г. Москва «___» _________ 20__ г.
Гражданин Иванов И. И., именуемый «Цедент», и гражданка Петрова А. С., именуемая «Цессионарий», заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Цедент уступает, а Цессионарий принимает права требования по Договору участия в долевом строительстве № ___ от «___» _______ 20__ г., заключенному с Застройщиком ООО «», в отношении квартиры № ___, расположенной по адресу: г. Москва, ул. , д. ___, корп. _.
Объем уступаемых прав подтверждается ДДУ и документами об оплате через эскроу-счет № 40817810* в ПАО Сбербанк.
Цена уступки и порядок расчетов
Цена уступаемого права составляет _______ (___________) рублей __ копеек.
Расчеты производятся с использованием счета эскроу, открытого Цессионарием в Уполномоченном банке. Цессионарий перечисляет денежные средства на счет эскроу № ___, открытый для учета и блокирования средств в целях их передачи Цеденту (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных настоящим Договором.
Основанием для раскрытия эскроу-счета и перечисления средств Цеденту является государственная регистрация настоящего договора уступки в Росреестре.
Права и обязанности сторон
Цедент обязуется передать Цессионарию все документы, подтверждающие уступаемое право, и уведомить Застройщика об уступке.
Цедент гарантирует, что уступаемое право не заложено, не обременено правами третьих лиц и ранее никому не уступлено.
Ответственность сторон
За неисполнение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Заключительные положения
Договор подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента регистрации.
Договор составлен в трех экземплярах: по одному для каждой из сторон и для Росреестра.
Реквизиты и подписи сторон
Цедент: Иванов И. И., адрес: г. Москва, ул. , д. __, кв. __, тел.: +7 (9) —
Цессионарий: Петрова А. С., адрес: г. Москва, ул. , д. __, кв. __, тел.: +7 (9) —
Особенности расчетов через эскроу
- Цессионарий открывает эскроу-счет в уполномоченном банке и вносит сумму уступки;
- Стороны регистрируют договор цессии в Росреестре (срок, до 7 рабочих дней);
- Банк получает сведения о регистрации и раскрывает счет, перечисляя деньги Цеденту;
- Если регистрация отклонена, средства возвращаются Цессионарию в полном объеме.
На что обратить внимание
- Проверьте, полностью ли оплачен ДДУ Цедентом (средства должны находиться на эскроу-счете застройщика);
- Убедитесь, что в ДДУ нет запрета на уступку без согласия застройщика;
- Учтите налоговые последствия: Цедент уплачивает НДФЛ с дохода от уступки;
- Согласие супруга Цедента на сделку оформляется нотариально, если квартира приобреталась в браке.