Договор переуступки прав (цессии), один из самых востребованных документов на рынке недвижимости, особенно когда речь идёт о строящемся жилье. Ниже разберём, что представляет собой такой договор, какие разделы он должен содержать, и приведём примерную структуру документа.
Что такое переуступка прав в строительстве
Переуступка прав требования — это передача прав дольщика (участника долевого строительства) по договору ДДУ другому лицу. Основание — статья 382 ГК РФ и статья 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».
Чаще всего переуступка применяется в ситуациях:
- дольщик не может продолжать выплаты по ипотеке или рассрочке;
- инвестор фиксирует прибыль на росте цены квадратного метра;
- изменились жизненные обстоятельства (переезд, раздел имущества);
- передача прав между юридическими лицами при реорганизации.
Обязательные условия действительности договора
- Согласие застройщика — если это прямо предусмотрено ДДУ (обычно требуется).
- Полная оплата цены ДДУ первым дольщиком либо перевод долга на нового участника с согласия застройщика.
- Государственная регистрация переуступки в Росреестре — без неё договор не считается заключённым.
- Дом не должен быть сдан в эксплуатацию (после подписания акта приёма-передачи оформляется уже купля-продажа).
Структура договора переуступки (образец)
Преамбула
Указываются стороны:
Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт серия 45* № 456, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Строителей, д. 1, кв. 2, именуемый «Цедент», и гражданка Петрова Анна Сергеевна, паспорт серия 45* № *789, именуемая «Цессионарий», заключили настоящий договор о нижеследующем.
Предмет договора
Описывается, какие именно права передаются:
- реквизиты ДДУ (номер, дата, номер регистрации в Росреестре);
- характеристики объекта: адрес строящегося дома (г. Москва, ЖК «Примерный», корпус , строительный номер квартиры ), площадь, этаж;
- объём передаваемых прав в полном объёме по ДДУ.
Цена и порядок расчётов
Фиксируется стоимость уступки (например, 7 5 * рублей), порядок оплаты — до регистрации, через аккредитив, эскроу-счёт или после регистрации. Указывается, что цедент полностью рассчитался с застройщиком.
Права и обязанности сторон
- цедент обязуется передать оригинал ДДУ, платёжные документы, уведомить застройщика;
- цессионарий обязуется принять права и оплатить договор;
- гарантии цедента: права не заложены, не арестованы, третьим лицам не переуступлены.
Ответственность сторон
Неустойка за просрочку передачи документов или оплаты (обычно 0,1% в день), право на расторжение при существенном нарушении.
Заключительные положения
Договор составляется в трёх экземплярах (по одному для сторон и для Росреестра), вступает в силу с момента государственной регистрации.
Реквизиты и подписи
Паспортные данные, адреса и телефоны сторон: +7 (9) *—.
На что обратить внимание цессионарию
- Проверить застройщика: разрешение на строительство, проектная декларация, отсутствие банкротства.
- Запросить справку об отсутствии задолженности цедента перед застройщиком.
- Проверить цедента на долги и банкротство (ФССП, картотека арбитражных дел) — сделку могут оспорить.
- Учесть налоги: доход цедента от переуступки облагается НДФЛ 13%.
Договор переуступки прав — юридически сложный документ, требующий внимательной проработки каждого пункта. Представленная структура является типовой, однако в каждом конкретном случае рекомендуется привлекать юриста по недвижимости и обязательно регистрировать сделку в Росреестре. Это защитит обе стороны от рисков и оспаривания сделки.