Интерес к съемному жилью в последнее время растет. Однако арендовать квартиру — не так просто, как кажется. И арендаторы, и владельцы недвижимости нередко сталкиваются с проблемами: от неоплаты коммунальных услуг до порчи имущества. Именно поэтому грамотно составленный договор долгосрочного найма квартиры — главная защита обеих сторон.
Что такое договор долгосрочного найма
Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ. Долгосрочным считается договор, заключенный на срок от 1 года до 5 лет. Если срок не указан, договор считается заключенным на 5 лет (ст. 683 ГК РФ).
Важно отличать его от смежных понятий:
- Краткосрочный наем — до 1 года, на него не распространяются некоторые гарантии нанимателя;
- Договор социального найма — заключается с гражданами, состоящими на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, жилье предоставляет государство или муниципалитет;
- Аренда, термин применяется, когда съемщиком выступает юридическое лицо.
Обязательные разделы договора
Предмет договора
Указываются точные данные квартиры: адрес, площадь, этаж, кадастровый номер, а также документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН).
Стороны договора
Паспортные данные наймодателя и нанимателя. Если собственников несколько — требуется согласие всех.
Срок найма и порядок расчетов
Размер ежемесячной платы, дата внесения, способ оплаты, условия повышения платы (не чаще одного раза в год — ст. 682 ГК РФ), размер обеспечительного платежа (депозита).
Права и обязанности сторон
Кто оплачивает коммунальные услуги, кто проводит текущий и капитальный ремонт, порядок посещения квартиры собственником.
Ответственность и расторжение
Условия досрочного расторжения, штрафные санкции, порядок возврата депозита.
Примерный образец (фрагменты)
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ___
г. Москва «___» ________ 20__ г.
Гражданин РФ Иванов И* П, паспорт серия 45* № 456, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. , кв. , именуемый «Наймодатель», и гражданин РФ Петров А С, паспорт серия 45 № 789, именуемый «Наниматель», заключили договор о нижеследующем:
- Наймодатель передает Нанимателю квартиру по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. , кв. , общей площадью 54,3 кв. м, кадастровый номер 77::::, сроком на 11 месяцев (или на срок от 1 года, для долгосрочного найма).
- Плата за наем составляет 45 000 руб. в месяц, вносится не позднее 5-го числа каждого месяца.
- Обеспечительный платеж, 45 000 руб., возвращается при выезде при отсутствии задолженности и повреждений.
- Коммунальные услуги оплачивает Наниматель, кроме капитального ремонта.
К договору прилагается акт приема-передачи с описью имущества и показаниями счетчиков.
Важные нюансы
- Договор на срок от 1 года подлежит государственной регистрации (обременение в Росреестре);
- Собственник обязан платить налог с дохода (НДФЛ 13% или налог для самозанятых 4–6%);
- Наниматель вправе вселить членов семьи с уведомлением наймодателя;
- Долгосрочный договор дает нанимателю преимущественное право на продление.
Большинство россиян хотя бы раз в жизни снимали квартиру, и этот процесс не всегда проходит гладко. Письменный договор с актом приема-передачи, расписками о получении денег и четкими условиями расторжения — надежная защита и для съемщика, и для владельца. При сомнениях стоит показать договор юристу перед подписанием.