Договор безвозмездного пользования жилым помещением (часто называемый «договором заемодачи» или «договором бесплатного найма») — это важный юридический инструмент, позволяющий собственнику предоставить жилье другому лицу без оплаты аренды, но с сохранением своих прав и защитой от рисков. В статье подробно разберем правовую природу, обязательные условия, нюансы оформления в 2026 году и предоставим готовый образец договора с маскировкой персональных данных.

Правовая природа и нормативная база

Согласно статье 689 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), по договору заема (безвозмездного пользования) заемодатель передает или обязуется передать заемщику в безвозмездное пользование нерасходную вещь (в данном случае — жилой дом, квартиру, комнату) на определенный срок или на неопределенный срок для использования по назначению.

Ключевые отличия от похожих договоров:

• От договора найма (аренды) ст. 671 ГК РФ: отсутствует плата за пользование (арендная плата). Если плата есть — это найм.
• От договора безвозмездного пользования земельным участком: объект — именно капитальное строение (жилое помещение), а не земля.
• От дарения (ст. 572 ГК РФ): право собственности не переходит к заемщику, передается только право пользования.

Зачем оформлять договор в письменной форме?

Хотя устный договор допускается для сроков до года (п. 2 ст. 161 ГК РФ), письменная форма критически важна по следующим причинам:

1. Доказательство в суде: При спорах (порча имущества, отказ выехать, коммунальные долги) письменный договор — главное доказательство.
2. Налоговые риски: Налоговая инспекция может расценить бесплатное проживание как «доход в натуре» собственника (импутированный доход) или скрытую аренду. Договор подтверждает безвозмездный характер.
3. Коммунальные платежи: Договор позволяет зафиксировать, кто платит за КУ (заемщик или заемодатель), и оформить перерасчет по счетчикам.
4. Регистрация по месту пребывания: Для временной регистрации заемщика в МФЦ/МВД часто требуется копия договора.

Обязательные и существенные условия договора (Чек-лист)

Согласно ст. 432 ГК РФ и судебной практике, в договоре обязательно должны быть прописаны:

Предмет договора (Ст. 689 ГК РФ)

Точное описание объекта: адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, этаж, инвентарный номер. Ссылка на правоустанавливающий документ (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи).

Срок действия

• Определенный срок: конкретная дата окончания (например, до ). Договор прекращается автоматически.
• Неопределенный срок: действует до требования заемодателя. Заемодатель может потребовать возврат в любое время, предупредив заемщика заранее (обычно 30 дней, если иное не указано в договоре).

Порядок использования и ограничения

• Проживание только заемщиком и членами его семьи (перечислить ФИО).
• Запрет субаренды (сдачи в подаренду) без согласия заемодателя.
• Запрет на содержание животных, курение, ремонт без согласия.
• Обязанность соблюдать правила пожарной безопасности и тишины.

Распределение расходов (Критически важный пункт!)

Ответственность сторон

• Штрафы/пени за просрочку оплаты КУ заемщиком.
• Возмещ ущерба при порче имущества (п. 2 ст. 697 ГК РФ).
• Ответственность заемодателя за скрытые дефекты, мешающие пользованию (ст. 695 ГК РФ).

Порядок расторжения и возврата

Условия досрочного расторжения (ст. 450, 451 ГК РФ), порядок передачи ключей, подписание акта приема-передачи при выезде, расчеты по КУ на день выезда.

Нюансы 2026 года: Налоги и Регистрация

НДФЛ для заемодателя

Доход в виде бесплатного пользования имуществом не облагается НДФЛ у заемодателя (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), так как он не получает денежных средств. Однако, если налоговая выявит, что заемщик платит за КУ суммы, превышающие рыночные тарифы, или вносит «добровольные взносы» — договор могут признать скрытой арендой с начислением НДФЛ (13% или 30% для нерезидентов) и штрафами.

Временная регистрация заемщика

Заемщик имеет право на временную регистрацию по месту пребывания (ст. 6 Закона № 5242-1). Срок регистрации = сроку договора (или 5 лет при неопределенном сроке с продлением). Согласия собственника на регистрацию не требуется, если есть договор заема, но уведомить собственника (заемодателя) заемщик обязан.

Образец договора безвозмездного пользования жилого помещения

Ниже приведен типовой образец. Все персональные данные (ФИО, адреса, паспорта, телефоны, кадастровые номера) заменены на маски . При заполнении замените маски на реальные данные.

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

г. «___» ___________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Заемодатель: (ФИО полностью), гражданин(ка) , паспорт серия * № , выдан * г., код подразделения , прописка по адресу: , тел.: *, именуемый в дальнейшем «Заемодатель», с одной стороны,

и

Заемщик: (ФИО полностью), гражданин(ка) , паспорт серия * № , выдан * г., код подразделения , прописка по адресу: , тел.: *, именуемый в дальнейшем «Заемщик», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Заемодатель передает Заемщику в безвозмездное пользование жилой дом / квартиру / комнату (далее — «Помещение»), расположенную по адресу: .

Характеристики Помещения:

• Кадастровый номер: ;
• Общая площадь: кв.м.;
• Жилая площадь: кв.м.;
• Количество комнат: ;
• Этаж: ;
• Тип дома: .

Право собственности Заемодателя на Помещение подтверждается: Свидетельством о праве № / Выпиской из ЕГРН № * от * г. / Договором купли-продажи № * от * г. (подчеркнуть нужное).

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Договор заключается на срок до «___» ___________ 202_ г. / на неопределенный срок (подчеркнуть нужное).

В случае заключения на неопределенный срок, каждая из Сторон имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке, уведомив другую Сторону за 30 (тридцать) календарных дней письменно (по почте с уведомлением или лично под роспись).

ПОРЯДОК ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ

Заемщик обязуется использовать Помещение исключительно для проживания (по назначению).

Проживание в Помещении допускается совместно с Заемщиком следующих лиц (члены семьи):

1. (ФИО, дата рождения, степень родства);
2. (ФИО, дата рождения, степень родства).

При отсутствии сожителей указывается: «Иных лиц проживание не допускается».

Заемщику ЗАПРЕЩАЕТСЯ:

• Передавать Помещение в пользование третьим лицам (субаренда, безвозмездное пользование) без письменного согласия Заемодателя;
• Производить перепланировку, капитальный ремонт, снос несущих конструкций;
• Хранить легковоспламеняющиеся, взрывоопасные, ядовитые вещества;
• Нарушать правила тишины (с 23:00 до 07:00) и пожарной безопасности;
• Курение внутри Помещения (разрешается / запрещается — подчеркнуть нужное).

Заемодатель сохраняет право доступа в Помещение для осмотра его состояния не чаще 1 (одного) раза в квартал, уведомляя Заемщика за 3 (три) дня, а также в экстренных случаях (авария, пожар) — без уведомления.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РАСХОДОВ ПО ПОМЕЩЕНИЮ

Коммунальные платежи (холодное/горячее водоснабжение, водоотведение, электричество, газ, отопление) оплачивает Заемщик самостоятельно и своевременно (не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным) по квитанциям / через ЛК ЖКХ / по счетчикам (подчеркнуть нужное). Показания счетчиков передаются ежемесячно в период с 23 по 25 число.

Взносы на капитальный ремонт общего имущества МКД оплачивает Заемодатель.

Налог на имущество физических лиц за Помещение оплачивает Заемодатель.

Текущий (косметический) ремонт в Помещении производит Заемщик за свой счет по согласованию с Заемодателем (цвет стен, полов и т.д.). Материалы остаются в собственности Заемщика, но демонтаж при выезде не производится.

Расходы по страхованию Помещения от рисков гибели/повреждения (пожар, затопление, стихийные бедствия) несет Заемодатель.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по оплате коммунальных услуг Заемщик выплачивает Заемодателю неустойку в размере 0,1% (одной десятой процента) от суммы долга за каждый день просрочки.

За ущерб, причиненный Помещению (в т.ч. инженерным системам, отделке, мебели Заемодателя, если таковая есть) в результате действий/бездействия Заемщика или проживающих с ним лиц, Заемщик возмещает ущерб в полном объеме в течение 14 (четырнадцати) дней от момента предъявления требования.

Заемодатель не несет ответственности за ущерб имуществу Заемщика, возникший вследствие аварий, действий третьих лиц или стихийных бедствий, если иное не предусмотрено страховым полисом.

ПОРЯДОК ВОЗВРАТА ПОМЕЩЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

По истечении срока Договора или при его досрочном расторжении Заемщик обязан освободить Помещение и передать его Заемодателю на основании Акта приема-передачи Помещения (Приложение № 1 к Договору).

Ключи от Помещения (в количестве * комплектов) передаются Заемодателю при подписании Акта.

Заемщик обязан погасить все задолженности по коммунальным платежам на день возврата Помещения. Финальные показания счетчиков фиксируются в Акте.

Основания для досрочного расторжения Договора по инициативе Заемодателя (ст. 699, 700 ГК РФ):

• Систематическое (более 2 раз за год) нарушение правил пользования Помещением (п. 3.3);
• Просрочка оплаты КУ более чем на 60 (шестьдесят) дней;
• Причинение существенного ущерба Помещению;
• Использование Помещения не по назначению.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящий Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

Стороны согласовали, что все уведомления и требования направляются по адресам, указанным в преамбуле Договора. Изменение адреса/телефона Сторона уведомляет другую Сторону письменно в течение 3 дней.

Споры разрешаются в судебном порядке по месту нахождения Помещения (г. *).

Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами и передачи Помещения Заемщику (подтверждается Актом приема-передачи Приложением № 1).

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1: АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ (при передаче / при возврате)

г. «___» ___________ 202_ г.

Мы, Заемодатель и Заемщик , действуя на основании Договора безвозмездного пользования № от «___» ___________ 202_ г., составили настоящий Акт о том, что Заемодатель передает, а Заемщик принимает в безвозмездное пользование / возвращает (подчеркнуть нужное) Помещение по адресу: .

Состояние Помещения на момент передачи/возврата:

• Стены / потолок / пол: (описание: чистые, требуют ремонта, есть дефекты, перечислить);
• Окна / двери / фурнитура: ;
• Сантехника / электрика / отопление: (работают / неисправны — детали);
• Мебель / техника Заемодателя (если есть): (перечень и состояние).

Показания индивидуальных приборов учета (счетчиков):

Ключи от Помещения (входная дверь, межкомнатные, почтовый ящик) — * комплект(ов) — переданы / приняты обратно (подчеркнуть нужное).

Претензий по качеству Помещения, комплектности ключей и показаниям счетчиков нет / имеются (приложены).

Типичные ошибки и риски (Как их избежать)

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Грамотно составленный договор безвозмездного пользования, это баланс интересов. Он защищает собственника от «вечных жильцов» и долгов по КУ, а заемщика — от произвольного выселения и необоснованных претензий к состоянию жилья.

Главные правила безопасности:

1. Всегда составляйте 2 экземпляра договора и 2 экземпляра Акта приема-передачи.
2. Фотографируйте/видеоснимайте состояние квартиры и показания счетчиков в день заселения и выселения (с включенной геолокацией и датой);
3. Храните все квитанции об оплате КУ заемщиком (фото/сканы) минимум 3 года (срок исковой давности).
4. Не подписывайте «дополнительные соглашения» о плате «за мебель» или «за ремонт» ежемесячно — это превратит договор в аренду с налоговыми последствиями. Лучше зафиксируйте разовый безвозмездный ремонт заемщиком в самом договоре (п. 4.4).

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. При сложных ситуациях (споры, долги, наследование) рекомендуется обратиться к практикующему юристу по жилищному праву.

Статья актуализирована на с учетом изменений в ГК РФ, НК РФ и ЖК РФ.