Договор аренды недвижимого имущества — один из самых распространённых документов в гражданском обороте․ Однако не каждый такой договор требует государственной регистрации․ В данной статье подробно разберём, в каких случаях регистрация обязательна, какие нормы права регулируют этот вопрос, и приведём структуру образца договора с пояснениями к ключевым пунктам․
Когда договор аренды подлежит государственной регистрации
Основные правила закреплены в Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
- Статья 609 ГК РФ — договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если он заключён на срок один год и более;
- Статья 651 ГК РФ — договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации;
- Договор аренды предприятия (как имущественного комплекса) подлежит государственной регистрации независимо от срока и считается заключённым с момента регистрации;
- Договоры, заключённые на срок менее одного года (краткосрочная аренда), государственной регистрации не подлежат․
Важно помнить: если гражданин передаёт жильё компании или арендуется нежилое помещение на срок от 12 месяцев — без регистрации в Росреестре договор не будет иметь полной юридической силы в части обременения объекта․
Структура и образец договора аренды
Ниже приведена типовая структура договора аренды недвижимости, подлежащего государственной регистрации․
Преамбула
Город Москва «___» __________ 20___ г․
Общество с ограниченной ответственностью «», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Иванова И․ И․, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Петрова П․ П․, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
Предмет договора
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью ______ кв․ м, расположенное по адресу: г․ Москва, ул․ , д․ , помещение № , кадастровый номер: 77::*:․
Указанное в п․ 1․1 имущество принадлежит Арендодателю на праве ____________________ (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления), что подтверждается ____________________ (указывается документ, подтверждающий право: выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права)․
Арендодатель передаёт помещение во временное владение и пользование без права выкупа в собственность․
Неотъемлемой частью настоящего Договора является поэтажный план с обозначением передаваемых в аренду помещений (Приложение № 1)․
Срок действия договора
Настоящий Договор заключён на срок с «___» ________ 20___ г․ по «___» ________ 20___ г․ (срок не менее одного года)․
Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр)․
Арендная плата и порядок расчётов
Размер арендной платы составляет ________ (____________) рублей в месяц, включая НДС․
Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее ___ числа текущего месяца путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя․
Права и обязанности сторон
Арендодатель обязуется передать помещение по акту приёма-передачи в состоянии, пригодном для использования по назначению․
Арендатор обязуется использовать помещение по назначению, своевременно вносить арендную плату, поддерживать помещение в надлежащем состоянии․
Ответственность сторон и порядок расторжения
За нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере ___% от суммы задолженности за каждый день просрочки․
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ․
Приложения к договору
- Приложение № 1 — поэтажный план (план БТИ) с обозначением арендуемых помещений;
- Приложение № 2 — акт приёма-передачи помещения;
- Приложение № 3, копия выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации права собственности․
Реквизиты и подписи сторон
Арендодатель: ООО «*», ИНН 77, ОГРН 1, юр․ адрес: г․ Москва, ул․ *, д․ , р/с 40702810 в ПАО «», к/с 30101810, БИК 044525․
Арендатор: ООО «*», ИНН 77, ОГРН 1, юр․ адрес: г․ Москва, ул․ *, д․ , р/с 40702810․
Генеральный директор ____________ /Иванов И․ И․/ Директор ____________ /Петров П․ П․/
Порядок государственной регистрации договора
Для регистрации аренды стороны должны выполнить следующие шаги:
- Подготовить документы: договор аренды (не менее двух экземпляров), заявление по утверждённой форме, кадастровый паспорт или технический план объекта, документы, подтверждающие полномочия представителей․
- Подать заявление в Росреестр — лично, через МФЦ, по почте или в электронном виде через портал Госуслуг․ К заявлению прикладывается копия договора․
- Уплатить государственную пошлину — размер зависит от статуса заявителя (для организаций и физических лиц суммы различаются)․
- Получить документы с отметкой о регистрации — после внесения записи в ЕГРН об обременении объекта арендой․
Важные нюансы
- Если арендуется часть помещения, для регистрации потребуется кадастровый план с указанием арендуемой площади — без него Росреестр откажет в регистрации․
- Договор, подлежащий регистрации, но не зарегистрированный, считается незаключённым (для зданий и сооружений — в силу ст․ 651 ГК РФ)․
- Расторжение зарегистрированного договора также подлежит государственной регистрации — необходимо погасить запись об обременении в ЕГРН․
- Приложения (поэтажный план, акт приёма-передачи) являются неотъемлемой частью договора и должны быть подписаны обеими сторонами․
Грамотно составленный договор аренды, подлежащий государственной регистрации, защищает интересы обеих сторон: арендодатель получает гарантии платежей, а арендатор — защиту от произвольного расторжения и право зарегистрированного обременения․ Перед подписанием рекомендуется проверить актуальность формы договора (образцы 2026 года доступны в справочных правовых системах «КонсультантПлюс», «Контур․Норматив») и при необходимости обратиться к юристу для адаптации документа под конкретную сделку․